El mercado inmobiliario argentino experimentó un repunte significativo en 2024, impulsado principalmente por el regreso de los créditos hipotecarios y el desarrollo de incentivos económicos como el blanqueo. Sin embargo, este crecimiento enfrenta desafíos.
Según cifras compartidas por Zonaprop, la demanda de créditos entre las inmobiliarias creció a lo largo del año en virtud de la creciente oferta de créditos y del blanqueo de capitales que trajo nuevas propiedades al mercado. El portal reportó que “el 78% de los encuestados notaron un incremento en las consultas para operaciones apto crédito”, lo que resalta el fuerte impacto del financiamiento en la actividad.
Los créditos alcanzaron su mayor desembolso mensual en seis años durante diciembre, con USD 240 millones. Y al mismo tiempo, el comportamiento de los precios también registró una transformación. Según Zonaprop, el valor por metro cuadrado en CABA dejó de caer a fines de 2023, y revirtió una tendencia bajista de años anteriores. Para 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8%, y situaron el costo promedio del metro cuadrado en USD 2.325 en la ciudad.
Este dato generó un mayor movimiento en los segmentos de alto poder adquisitivo que privilegian propiedades en barrios de valor elevado. Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, comentó: “Generalmente los segmentos ABC1, que buscan barrios de alto valor por m2, son los que más posibilidades tienen de pagar este tipo de créditos”.
La preferencia por inmuebles pequeños y medianos también quedó en evidencia. Mel destacó que las unidades más chicas suelen ser buscadas como primera vivienda, donde el comprador utiliza una gran proporción del crédito hipotecario para financiar la adquisición. “En el caso de propiedades más grandes, los créditos se destinan a cubrir lo que falta, pero no superan el 80% del valor del inmueble, que es el máximo permitido por las líneas de crédito actuales”.
La búsqueda de propiedades varía según las necesidades de los compradores. Los jóvenes que buscan su primera vivienda suelen enfocarse en rangos de precio entre 40.000 y 60.000 dólares. Los matrimonios con hijos prefieren propiedades de tres ambientes, con precios que oscilan entre USD 100.000 y 120.000 dólares.
Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, destacó que el mercado muestra signos de estabilización. “No llegó a ser un boom, pero hubo una mejora en comparación con años anteriores. Hoy, entre el 25% y el 30% de las consultas por ventas provienen de compradores con crédito hipotecario”, aseguró.
Las características de las propiedades buscadas no dependen tanto de contar con crédito hipotecario, sino del presupuesto delimitado por el monto disponible. Los compradores ajustan sus necesidades y expectativas en función de este factor.
“La ubicación es clave en las decisiones de compra. Ibarra afirma que las zonas más buscadas de CABA son las áreas céntricas de la mayoría de los barrios, con buena movilidad y accesos que facilitan el día a día de los compradores”, amplió Ibarra.
Proyecciones y desafíos para 2025
A pesar de los ajustes en las tasas y condiciones, las proyecciones de los encuestados de Zonaprop para 2025 resultan optimistas.
El 55% anticipa un crecimiento en las transacciones de compra-venta junto a un incremento en la oferta de propiedades. Sin embargo, el 59% insiste en que faltan medidas estatales adicionales para sostener esta reactivación. Proponen reforzar herramientas financieras y fomentar el acceso a viviendas más asequibles para ampliar las posibilidades de los sectores menos favorecidos.
Por otro lado, la posibilidad de que los bancos mantengan sus criterios restrictivos para el otorgamiento de préstamos genera incertidumbre. Esto podría excluir cada vez más a los sectores con ingresos más bajos, ya que actualmente “la cuota inicial debe representar entre el 25% y 30% de los ingresos del deudor, lo que deja fuera a un gran número de trabajadores”.
En el caso de un inmueble de USD 80.000, se otorga un crédito de $70,4 millones. El ahorro inicial con el que hay que contar es de USD 16.000 más gastos adicionales, el valor de la primera cuota es de casi $500.000 y se debe contar con un ingreso mínimo de 2 millones de pesos.
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