Por qué las hipotecas divisibles pueden transformarse en el nuevo motor para el mercado inmobiliario argentino

El reciente Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 introdujo las hipotecas divisibles (también llamadas hipotecas de bien futuro o indivisas) como una herramienta innovadora que promete transformar el sector inmobiliario en Argentina, especialmente en lo que respecta a proyectos de construcción en pozo y adquisición de propiedades sin escritura.

Este sistema lanzado por el Gobierno (que deberá reafirmar el Congreso nacional cuando retome la agenda legislativa desde marzo próximo), busca flexibilizar el crédito y fomentar el acceso a la vivienda, y ya empieza a generar entusiasmo y expectativas en diferentes sectores del mercado.

Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, destacó a Infobae que “la posibilidad de dividir una hipoteca originalmente constituida sobre un desarrollo inmobiliario permite que el crédito y la garantía hipotecaria también se transfieran a los respectivos adquirentes”.

Esto significa que cada comprador puede asumir un saldo proporcional de deuda correspondiente a su unidad, una modalidad que, según Pirovano, “aumentará el stock de viviendas disponibles y fortalecerá la competitividad de precios”.

El abogado enfatizó que este modelo facilita a los compradores el acceso a financiamiento sin necesidad de contar únicamente con ahorros propios, algo imprescindible en un país con dificultades de crédito hipotecario. Días atrás, Banco Ciudad lanzó una línea de créditos hipotecarios UVA para financiar viviendas desde el pozo en CABA, con montos de hasta $350 millones y plazos de 10, 15 y 20 años.

Los préstamos permiten financiar hasta el 75% del valor del inmueble y están destinados a vivienda única y permanente en proyectos aprobados por el banco. Apuntan a desarrollos pequeños y medianos, con mayoría de unidades de hasta 70 metros cuadrados, y ofrecen tasas preferenciales para zonas céntricas y del sur de la ciudad.

Reglamentación y alcances

La reglamentación también extiende su alcance al derecho real de superficie, una modalidad que habilita a construir en terrenos ajenos y que ahora puede ser hipotecada. Pirovano argumentó que esto fomenta enormes avances en el mercado, ya que “impacta directamente en el acceso a viviendas a precios más accesibles y genera un efecto multiplicador en la economía por la inversión y los empleos generados en el sector de la construcción”.

Al respecto, el titular de AS Real Estate, Alejandro Suárez, aseguró que esta herramienta “fortalecerá la confianza”, mientras que en varios proyectos ubicados en CABA y Gran Buenos Aires reportan un incremento significativo en las consultas.

Asimismo, entre los principales beneficios del sistema, se incluye la posibilidad de disminuir la dependencia de la inversión inicial de compradores y desarrolladores.

Franco Robiglio, socio de Robiglio Abogados, explicó que “el sistema requiere que los proyectos inmobiliarios cumplan con ciertos requisitos, como un dominio libre de gravámenes y una descripción precisa del detalle urbanístico y la subdivisión”.

Desde los segmentos desarrollador y constructor de viviendas sostienen que este tipo de medidas podría generar mayor claridad y desarrollar un marco normativo más estable para el sector. “Deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno. También que las partes presten conformidad para que concluida la división del inmueble y transferido el dominio a cada adquiriente, se pueda dividir el crédito y la garantía hipotecaria por cada unidad, por el saldo proporcional”, añadió Robiglio.

Para el comprador: seguros e incentivos fiscales

Otro de los aspectos destacados del decreto es la modificación del artículo 2071 del Código Civil y Comercial, que hace optativa la contratación de seguros a favor de los adquirentes en caso de incumplimiento en las operaciones inmobiliarias.

Aunque inicialmente podría interpretarse como desfavorable para el comprador, Pirovano defendió esta flexibilización al argumentar que “abaratará las transacciones al dejar bajo la autonomía de las partes la decisión de contratar con desarrolladores que ofrezcan garantías”.

Esta normativa, podría complementarse con nuevos incentivos fiscales y financieros para garantizar su impacto positivo. Por ejemplo, entre las propuestas destacan la creación de fondos de garantía, reducciones impositivas y medidas del Banco Central que faciliten créditos más accesibles.

La anotación registral y el mercado

El decreto también promueve la anotación de boletos de compra venta en registros públicos o entidades autorizadas, otorgándole un nivel de seguridad jurídica comparable al de la publicidad registral prevista en el Código Civil y Comercial.

Este avance es esencial en un mercado donde las operaciones en pozo y en construcción suelen depender de fideicomisos o boletos de compraventa que carecen de respaldo registral. “Facilitará la negociación y transmisibilidad de propiedades, asegura un proceso más ágil para los adquirentes”, afirmó Pirovano.

En Caballito, un barrio con alta demanda, el titular de Connection Negocios Inmobiliarios, Eduardo Pérez, señaló que esta modalidad “estimula la venta en pozo”.

Proyectos actualmente en pre construcción, y otros nuevos edificios cercanos al tradicional Barrio Inglés, ya reciben un aumento en las consultas.

Proyecciones 2025

La implementación de las hipotecas divisibles y el regreso de los créditos hipotecarios impulsaron un aumento significativo en las escrituras formalizadas con hipoteca en CABA. Según el Colegio de Escribanos, se registraron cerca de 2.000 operaciones entre octubre y noviembre pasado, tanto para la compra de inmuebles usados como a estrenar, el mejor dato desde 2017.

En este contexto, Tomás Oubiña, de Tomás Oubiña Propiedades, consideró que “el momento actual representa una oportunidad única, ya que los valores por metro cuadrado están por debajo de los costos de reposición”.

Pérez coincide con esta visión y prevé que proyectos ubicados en Caballito, Belgrano o Palermo, y otros en los barrios tradicionales de CABA continuarán beneficiándose de esta nueva herramienta.

En tanto, Denise García Balbi, desde DGB Real Estate, resaltó que “barrios como Devoto, Villa Luro o Villa del Parque experimentan un interés renovado debido a las nuevas opciones de financiación”.

Un desafío para lo que viene tiene que ver con los plazos para otorgar un crédito hipotecario, un factor que suele preocupar a los vendedores, es el tiempo promedio desde la presentación de la documentación hasta la aprobación del crédito ronda entre 60 y 90 días.

“La nueva herramienta promete impulsar significativamente el sector inmobiliario, ya que permitirá a los desarrolladores financiar proyectos de edificios de viviendas y, al mismo tiempo, ofrecer a cada comprador la posibilidad de asumir su propia deuda individual”, destacó Christian Zucchini, de AS Real Estate.

Hoy, personas de ciudades y barrios como San Isidro, Villa Urquiza y Palermo eligen estas zonas, principalmente gracias a las nuevas posibilidades de financiación que ofrece el mercado con los nuevos sistemas de créditos.

“La reciente construcción de edificios en esos barrios, junto con la presencia de locales comerciales de reconocidas marcas gastronómicas, refuerzan la tendencia de optar por lugares donde los usuarios pueden encontrar todo lo que necesitan, sin resignar la tranquilidad de su entorno”, concluyóo García Balbi.