Alquileres: la mayor oferta retrasa la firma de contratos en CABA y una vivienda demora más de 30 días en ocuparse

La entrada en vigencia del DNU 70/23 marcó un cambio significativo en el mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires ya que reconfiguró la relación entre oferta y demanda. Este decreto, que derogó a la Ley de Alquileres, incentivó un aumento sostenido en la oferta de propiedades.

Muchos propietarios que recuperaron sus inmuebles tras el vencimiento de contratos o prórrogas decidieron destinarlos nuevamente a la locación tradicional, pero con acuerdos libres y plazos máximos de dos años, adaptándose al nuevo marco legal.

Según Soledad Balayan, analista del mercado y de Maure Inmobiliaria, la implementación del DNU tuvo un impacto inmediato y positivo sobre la oferta de alquileres en CABA, con un aumento del 188% interanual en los inmuebles disponibles hasta la fecha. “El salto en la oferta fue abrupto desde enero, algo que vimos reflejado en el incremento sostenido de las solicitudes de alquiler tradicional, un segmento que prácticamente había desaparecido”, señaló.

Este incremento se vinculó directamente con el crecimiento de los pedidos de tasaciones para operaciones de alquiler, lo que demostró un cambio en la actitud de los propietarios hacia la publicación de inmuebles. Balayan explicó que el DNU permitió “eliminar conductas previas de reticencia, como las que se observaban en febrero de 2021, cuando, a pesar de la alta demanda estacional, la oferta se mantenía ausente”.

Actualmente, debido a la competencia entre 16.000 inmuebles disponibles en los diferentes barrios porteños, una vivienda tarda más de un mes en alquilarse. Además, las operaciones de compraventa aumentaron, impulsadas por los créditos hipotecarios y el blanqueo, según informó Infobae. Esta situación hizo que hoy las familias con poder de ahorro intenten comprar en vez de seguir con un alquiler.

Según Alberto Héctor Loyarte, corredor inmobiliario matriculado, el incremento de propiedades disponibles permitió una autorregulación del mercado, reflejada en una baja de valores y en tiempos más largos para concretar alquileres. “Si una propiedad no está en condiciones o fuera de precio, puede demorar más de 45 días en alquilarse. Con más opciones, los inquilinos tienen mayor margen para elegir y negociar”, explicó.

Valores hacia la baja

El último informe de Zonaprop (ver infografía) muestra una caída en los precios iniciales de publicación de alquileres en términos reales, ajustados por inflación.

Este descenso está relacionado con la expansión de la oferta, que permitió a los dueños volver a publicar inmuebles en condiciones más competitivas. Esta dinámica generó beneficios tanto para inquilinos como para propietarios, quienes pudieron renegociar contratos bajo las nuevas reglas del mercado.

“La mayor oferta afectó directamente a los contratos ajustados bajo la ley anterior. Cientos de inquilinos rescindieron estos acuerdos, ya que los precios ajustados por el Índice de Contratos de Locación (ICL) superaban a las nuevas opciones disponibles. Para los propietarios, este cambio representó la oportunidad de realizar contratos más flexibles, con condiciones y plazos adaptados a sus necesidades, logran una mayor rotación y dinamismo en el mercado”, agregó Balayan.

La competencia entre propiedades alcanzó niveles inéditos. Actualmente, hay más oferta que demanda, lo que afecta especialmente a los segmentos de alquileres más costosos.

“En estos casos, muchos inquilinos optan por aplicar a créditos UVA en lugar de alquilar, buscan así alternativas más accesibles a largo plazo. Esta realidad obliga a los propietarios a ajustar precios y ofrecer propuestas diferenciadas para captar la atención de los interesados”, amplió Balayan.

En qué prestar atención

La posibilidad de establecer contratos con plazos, monedas y condiciones más diversas, gracias al DNU, transformó el mercado.

Los interesados en alquilar una vivienda deben cumplir con requisitos específicos, como ingresos netos demostrables equivalentes a tres veces el valor del alquiler más expensas.

“Los contratos suelen tener plazos máximos de uno o dos años y en la mayoría de los casos los valores se expresan en pesos, salvo excepciones en zonas premium como Puerto Madero o ciertos barrios cerrados, pero esto en Gran Buenos Aires”, aclaró Loyarte.

Otro aspecto fundamental es la garantía. Lo habitual en CABA es presentar un propietario con ingresos comprobables, aunque en algunas situaciones se aceptan seguros de caución o garantías de la provincia de Buenos Aires. También se solicita un depósito en garantía, que generalmente equivale a un mes de alquiler, aunque puede variar según lo acordado por las partes.

“La flexibilidad que permite el DNU se extiende a los ajustes de contrato, que en la mayoría de los casos se pactan de manera cuatrimestral o semestral, bajo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec o el Índice de Contratos de Locación (ICL) del BCRA. Este marco legal promueve acuerdos adaptados a las necesidades de ambas partes, que pueden modificarse por escrito a lo largo del contrato si las condiciones lo requieren”, concluyó Loyarte.