Sin Ley de Alquileres, el 86% de las prórrogas se convirtieron en nuevos contratos que se pactan libremente

Un aumento notable en la formalización de contratos de alquiler es una de las principales tendencias observadas en el país tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 mediante un DNU del actual Gobierno, según apunta un relevamiento realizado por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).

Esta medida generó una mayor estabilidad en las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios, evidencia de lo cual es que el 86% de las prórrogas, que eran moneda común hasta fin de año debido al rechazo de los dueños hacia la ley derogada, se renuevan ahora como nuevos contratos.

La FIRA realizó su relevamiento en base a más de 53.000 contratos en la Argentina, de los cuales 41.500 son habitacionales y el resto corresponden a locales comerciales (ver gráfico más abajo).

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA, subrayó a Infobae que esta estabilidad y el DNU dirigieron a que el mercado de alquileres muestre signos de recuperación y equilibrio. “Anteriormente, los inquilinos se enfrentaban a una oferta limitada y largas listas de espera, pero actualmente el mercado muestra una expansión de la oferta de inmuebles disponible para alquilar en diversas ciudades del país (en el AMBA creció un 218% este año)”.

En lo que respecta a la duración de los contratos, el relevamiento reveló que la mayoría de los acuerdos se establecen por un período de 24 meses, con un 71,6% en el caso de los alquileres habitacionales y un 60,6% en el ámbito comercial.

La duración de estos contratos puede variar según las necesidades específicas de las partes involucradas, particularmente en inmuebles comerciales que requieren mejoras.

En términos de ajustes y actualización de valores de alquileres, el Índice para Contratos de Locación (ICL) se presenta como el índice mayormente utilizado para contratos habitacionales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es predominante en el ámbito comercial.

Los ajustes en los valores pueden acordarse entre las partes de manera cuatrimestral, trimestral o semestral, dependiendo del tipo y características del inmueble.

La FIRA también detectó que actualmente se registra una mayor disposición para negociar y flexibilizar las condiciones de los contratos, reflejado en las recomendaciones de corredores inmobiliarios que sugieren a propietarios e inquilinos buscar la continuidad de sus relaciones, si éstas son satisfactorias.

Esta mayor oferta inmobiliaria resulta en una ampliación de las posibilidades de negociación, beneficiando a ambas partes en la actualización de valores y renovación de contratos.

Caravaca Pazos destacó el impacto positivo de estas tendencias en la estabilidad del mercado inmobiliario argentino, especialmente post DNU, y el potencial a largo plazo que representa para el crecimiento equilibrado del sector.

Un aspecto adicional resaltado por Caravaca Pazos es el bajo nivel de conflictividad y la alta estabilidad en el cumplimiento de pagos de alquileres, tanto residenciales como comerciales.

Inquilinos y comerciantes priorizan mantener buenas relaciones locativas, lo cual consideran fundamental en su planificación financiera y operativa.

En el contexto actual del mercado, los corredores inmobiliarios profesionales recomiendan frecuentemente a propietarios e inquilinos que, si mantienen una buena relación, busquen la manera de continuarla.

Prevalecen ajustes cuatrimestrales en los nuevos contratos. De hecho, y aprovechando la libertad que existe ahora, se pueden pactar distintos métodos de ajuste durante el acuerdo, pero deben quedar asentados por escrito antes de firmar el contrato.

“El esfuerzo compartido y la flexibilidad en las negociaciones son clave para alcanzar acuerdos beneficiosos. La mayor oferta de inmuebles permite una mayor posibilidad de negociación, lo que favorece a ambas partes en la actualización de valores y renovación de contratos”, aclaró Caravaca Pazos

En cuanto al ritmo del ascenso de los precios de alquileres, a medida que la inflación se está desacelerando y la oferta se expande los valores comienzan a estabilizarse y no suben con la fuerza que lo hacían hasta inicios de año.

Según Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el incremento hasta julio acumuló un 163%; por otro lado, Reporte Inmobiliario informó que la inflación del período analizado (julio 2023 vs. julio 2024) fue del 285,9%, y que en ese mismo periodo, los departamentos usados en alquiler mostraron un incremento del 184,25% en promedio para los de dos ambientes y del 174,28% para las unidades de tres ambientes.

El precio medio, de acuerdo con Zonaprop, de un departamento de dos ambientes en la CABA se ubica en $464.742 por mes y registró un incremento del 3,3% en julio. En 2024, el aumento es del 39%, 50 puntos porcentuales por debajo del aumento acumulado en el mismo periodo de 2023 (89,6%).

Caravaca Pazos señaló que los aumentos a nivel interanual en el interior del país son similares en porcentajes. “Incluso hay provincias donde, según la dinámica local, los incrementos pueden ser hasta un 12% o 15% mayores debido a la gran demanda, como en Neuquén por el impulso de Vaca Muerta, la minería en San Juan o el litio en Salta y Jujuy”.

A continuación se comparten algunos precios mensuales de referencias de viviendas en distintas zonas:

Departamentos de dos ambientes

• Resistencia: $160.000.
• Posadas: $220.000.
• Córdoba capital: $250.000.
• Mendoza capital: $234.000
• Santa Fe Capital: $210.000
• Catamarca: $150.000.

Casas de 3 ambientes (Estándar,de 80 a 100 m2)

• Resistencia: $300.000.
• Posadas: $450.000.
• Córdoba: $400.000.
• Mendoza: $416.000.
• Santa Fe Capital: $320.000.