Cambio en el mercado inmobiliario porteño: las claves del repunte tras 6 años de caída

Según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el último informe de mayo marcó un récord en escrituras registradas después de 65 meses, confirmando un cambio de tendencia positivo tras una prolongada crisis en el sector. La cantidad total de actos notariales de compraventa de inmuebles en mayo de 2024 registró una suba del 36% interanual, alcanzando 4.590 escrituras.

Este cuadro de situación parece dejar atrás lo peor desde mayo de 2018 hasta hoy. Hay varias claves que explican esta mejora. El principal factor para la reactivación fue el cambio de expectativas, que comenzó hacia fines de 2023.

Fabián Achával, quien realiza Radar Inmobiliario y es titular de Fabián Achával Propiedades, dijo a Infobae que “ese cambio se sustentó en la fuerte caída del precio del metro cuadrado y tomó más fuerza cuando los precios cambiaron de tendencia, comenzando la senda alcista. Esto vino de la mano del fuerte aumento del costo de la construcción en dólares. Recientemente, las noticias del lanzamiento de distintas líneas de crédito hipotecario y el blanqueo revitalizaron aún más la demanda”.

En este contexto, la reactivación del mercado inmobiliario se presenta como una alternativa viable para proteger el patrimonio. Los precios de los inmuebles en Argentina se encuentran en un piso histórico similar al de 2004 pero ya no caen y en varios barrios porteños volvieron a subir hasta un 10% interanual, por lo que quienes adquieran propiedades no solo comprarán a un precio de oportunidad informaron desde el sector, sino que también, en un corto plazo, harán un mejor negocio debido a la apreciación esperada del valor.

Según Zonaprop el precio medio del m2 en CABA se ubica en USD 2.269, un 5,5% por encima del promedio registrado en julio de 2023 pero un 19% por debajo del máximo alcanzado en 2019.

“La reciente llegada de créditos hipotecarios, tanto de bancos privados como públicos, renació la esperanza de acceso a la vivienda. Este factor es crucial, ya que más de seis millones de personas en el país buscan una solución habitacional. La accesibilidad a estos créditos no solo impulsa la demanda de propiedades, sino que también fomenta el desarrollo del sector y genera un círculo virtuoso de crecimiento económico”, señaló Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina.

El impacto político fue positivo. El paquete fiscal que contempla el blanqueo tras aprobarse la Ley Bases generó más consultas en los últimos días.

De hecho, la Cámara Inmobiliaria Argentina solicitó al Gobierno que los fondos del Régimen de Regularización de Activos puedan destinarse a la compra de inmuebles usados, eximiéndolos del pago de la alícuota. La propuesta, “en el marco de la Ley Bases y Medidas Fiscales Paliativas, busca fomentar el acceso a la vivienda y movilizar ahorros hacia la economía formal”, dice el pedido que fue enviado a Javier Milei, el presidente de la Nación.

Marina Di Paolo, de la desarrolladora Newland, destacó las buenas repercusiones internas y externas de la medida. “Además, tenemos gente que compra de toda Argentina, especialmente del interior, por ejemplo en Recoleta o Palermo, cerca de subte D, de las facultades de Medicina y Economía, en proximidad con la Avenida Córdoba. Además, varios argentinos que viven en el exterior están invirtiendo en propiedades en CABA”.

Más causas

En las inmobiliarias la demanda creció entre un 30% y 50% desde que se lanzaron los créditos hipotecarios. Daniel Obetko, de Interwin Marketing Inmobiliario, subrayó que “este cambio de ciclo es una gran oportunidad debido a los créditos hipotecarios. Aunque pocos bancos están terminando de instrumentarlos internamente, los ingresos del matrimonio, de los hijos y hasta de los padres en dólares están motorizando las expectativas”.

Más allá del impacto concreto, el cambio de expectativas motivó a la gente con necesidades a cubrir la demanda inmobiliaria, tanto a nivel local como extranjero, aunque la proporción de compradores extranjeros sigue siendo baja.

Otro factor clave fue el DNU que derogó la Ley de Alquileres. Achával destacó que “esto permitió recuperar una parte importante de la demanda que estaba orientada al negocio de renta”.

En cuanto a los créditos hipotecarios, fue crucial que el Banco Central eliminara el parking para acceder al dólar MEP en las operaciones inmobiliarias, dado que existía (y aún persiste) bastante incertidumbre sobre cómo hacerse de los dólares.

Qué departamentos son buscados

El cambio actual en el mercado inmobiliario se centra en la preferencia por propiedades modernas. Los compradores eligen unidades con ventanas de piso a techo, doble vidrio, terminaciones modernas y amenities como gimnasios, parrillas y piletas si son a estrenar.

Di Paolo añadió: “La facilidad que ofrecen las terminaciones modernas, como los pisos de porcelanato fáciles de limpiar y el doble vidrio que mantiene la temperatura y reduce el ruido, potenció la atracción por estas características en las propiedades”.

En el ámbito del usado se privilegian departamentos con balcón y en buenas condiciones. Aunque la cochera es importante, no es lo que más define la compra. La demanda tiende a adquirir unidades de dos y tres ambientes para uso final, con un precio de USD 90.000 promedio.

A futuro

Los compradores regresaron al mercado inmobiliario porteño debido a la subida de precios. Comprar ahora es más rentable que esperar, ya que los precios están en ascenso.

Según Obetko, las proyecciones para los próximos meses son positivas, con precios tocando piso. “Esto condujo a más gente a tomar decisiones de compra, impulsando aún más el sector”.

Para que el mercado logre un sendero de crecimiento sostenido es clave que se levante el cepo cambiario, haya estabilidad cambiaria y baje la inflación.

“Al mismo tiempo, es central que los salarios en dólares se recuperen para que los créditos hipotecarios se activen con fuerza”, concluyó Achával.