Nuevos problemas para alquilar: hay más oferta, pero se dispararon los costos y requisitos para acceder a una vivienda

Si bien la oferta de propiedades para alquilar creció a un ritmo veloz desde que se derogó la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno y se estiman que la oferta en CABA ronda los 10.000 departamentos y 400 PH, se dispararon los problemas para los inquilinos a la hora de realizar un nuevo contrato de alquiler por los altos costos que deben destinarse.

Además de los elevados valores que se requieren para hacer un nuevo acuerdo –hay que desembolsar cerca de $1.300.000 para firmar– también es desafiante poder pagar alquileres de más de $350.000 al mes que en miles de casos representan más del 50% de los ingresos que perciben los asalariados en un época de alta inflación.

Hoy en CABA un tres ambientes, el departamento que requiere una familia con uno o dos hijos, no cuesta menos de $350.000 con picos de hasta $800.000 al mes.

A medida que la oferta inmobiliaria se expande, también lo hacen los requisitos. Antes de la implementación del DNU, los estándares solían ser más convencionales: un mes de adelanto, un mes de depósito, garantía propietaria o seguro de caución, y la acreditación de ingresos. Tras la implementación del DNU, los nuevos parámetros incluyen 2 meses de depósito y algunas inmobiliarias que intentan imponer una comisión del 6%, una cifra superior al límite legal establecido para el propietario, que es del 4,5 por ciento.

Graciela Taboada y su familia alquilan un departamento de dos ambientes en Saavedra de manera temporal en un edificio con amenities. Paga $350.000 hasta marzo y debió trasladar sus muebles y demás pertenencias a una baulera hasta poder conseguir una propiedad para un contrato a largo plazo.

“En mi búsqueda que abarca Palermo, Recoleta, Retiro o Barrio Norte, fui testigo de una variedad asombrosa por parte de las inmobiliarias: desde pagos en pesos hasta dólares. Se solicitan sumas exorbitantes por departamentos en un estado de deterioro que en otro momento podrían haberte pagado por ocupar. Algunos propietarios insisten en el pago exclusivo en dólares en efectivo, rechazando la opción de transferir el equivalente en pesos según la cotización del dólar libre o realizar una transferencia a una cuenta en dólares. En términos de cifras, durante el transcurso del año no encontré ninguna opción por debajo de los $600.000 o USD 600, incluso para departamentos de 60 metros cuadrados. Además, en todos los casos, la emisión de una factura es una posibilidad descartada: todas las transacciones se realizan en efectivo y en su totalidad en la economía informal”, detalló.

Entre los pedidos abusivos algunas inmobiliarias le pidieron el cobro de comisión cuando en CABA no la debe abonar el inquilino.

“También me encontré con la solicitud de pagar un monto desproporcionado por los informes necesarios del Registro de la Propiedad para la garantía. Aunque estos informes tenían un valor aproximado de $1.000, me exigían $40.000”, amplió Taboada.

En algunos casos, los propietarios modificaron sus condiciones para inquilinos en busca de viviendas en CABA. Ahora, exigen un seguro de caución en lugar de la tradicional garantía de provincia bonaerense, por ejemplo, si el interesado trabaja en otro distrito.

Pedro Suárez, quien busca una nueva vivienda después de que su contrato de alquiler en Liniers venciera hace dos meses y recurriera a una prórroga del acuerdo que vence en marzo se enfrenta a la exigencia de proporcionar recibos de sueldo que cubran, como mínimo, el equivalente a tres alquileres, una condición que considera inalcanzable.

Además, con angustia, Pedro señaló que le advirtieron que el contrato no contendrá una fecha de finalización, ya que se trata de un acuerdo entre las partes. Ante estas condiciones, se encuentra en una encrucijada: aceptar todo o embarcarse en una nueva odisea en la búsqueda de una vivienda.

Condiciones y consejos

“Los plazos son de uno o dos años como máximo. El potencial inquilino (o familia) debe reunir ingresos netos demostrables por un mínimo de tres veces el valor del alquiler más las expensas. Y en general, salvo algunas excepciones en zonas muy selectas de countries o Puerto Madero, los valores son en pesos”, señaló Alberto Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario.

Un aspecto importante al decidir alquiler es la garantía. Lo habitual en CABA, es solicitar un propietario de CABA con ingresos demostrables, pero en GBA se están aceptando garantías de provincia de Buenos Aires, y en algunos casos puntuales de ciertas actividades, pueden aceptarse dos personas que tengan la misma actividad con sus recibos de sueldo.

También si se cuenta con recibos de sueldo u otros ingresos demostrables, se puede aceptar un seguro de caución para alquilar, que cubre los alquileres y servicios hasta la desocupación de la propiedad.

Loyarte añadió: “El principal objeto de las consultas por parte de propietarios es sobre el índice a aplicar para el ajuste y su periodicidad. En general, se plantean ajustes cuatrimestrales y semestrales y los índices más empleados el IPC o el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Otro aspecto que se debe tener en cuenta es que así como para la concreción del contrato se tuvo en cuenta “la libertad de la voluntad de las partes”, si la evolución de la relación locativa empieza a resulta perjudicial a alguna de las partes, también por esa “misma libertad de la voluntad de las partes” los contratos se pueden modificar en cualquier momento e inclusive varias veces a lo largo del contrato.

“Estas modificaciones siempre deben ser por escrito”, aclaró Loyarte.

Desde la Unión Argentina de Inquilinos se informó que, en el actual contexto y con acuerdos desregulados, lo más adecuado para los inquilinos es contar con garantías privadas o seguros de caución, como tener el recibo de sueldo. Ricardo Botana, presidente de la entidad, destaca que las prórrogas siguen siendo predominantes, y las denuncias recibidas se centran en aumentos que superan el 200% interanual en varios casos.

En este contexto, se recomienda a los inquilinos estar atentos y asesorarse adecuadamente antes de firmar, ya que algunos contratos pueden incluir aumentos mensuales o bimestrales que afectan económicamente a quienes deben abonar por su hogar.

“Tanto las garantías y seguros como la exigencia de garantes físicos son aceptadas. No obstante, es crucial leer detenidamente el contrato antes de proceder a la firma”, concluyó Botana.