Cuánto dinero se necesita para comenzar un contrato de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires

A pesar del aumento del 62% en la oferta de propiedades en alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno, el acceso a nuevos contratos sigue siendo un desafío financiero para los asalariados. Para cerrar un acuerdo de $300.000 mensuales, se requiere un desembolso que promedia en $1.300.000, una significativa inversión necesaria para asegurar la vivienda acordada entre inquilino y propietario.

En la actualidad, los nuevos contratos registran un aumento superior al 200% en comparación con el valor de hace 18 meses. La diferencia con lo que ocurría antes de la derogación de la ley es que ahora aparecieron viviendas en barrios y localidades que tenían oferta nula, como en Agronomía o Mataderos en la ciudad de Buenos Aires, y en localidades como Morón o Lomas de Zamora en el Gran Buenos Aires (GBA).

Daniel Bryn, experto en Real Estate y creador de Monitor Inmobiliario, confirmó a Infobae que día a día se incorporan más propietarios ofreciendo sus inmuebles en alquiler habitacional. “A pesar del crecimiento notorio desde la derogación de la Ley de Alquileres, la principal dificultad persiste en la obtención de garantías para alquilar. Las condiciones, tanto antes como después del DNU, permanecen inalteradas en este aspecto, siendo la principal barrera para acceder a nuevos alquileres, como lo era antes”.

El plazo de duración de contrato, que anteriormente era de 36 meses como máximo, ahora se redujo a 24 meses. Esto implica que los conceptos calculados en base al “monto del contrato”, como la garantía de caución o la comisión de la inmobiliaria en el caso de Provincia, resultan en un monto total menor.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, señaló: “Supongamos un contrato de $300.000 al mes. Para un alquiler en CABA, el inquilino deberá desembolsar al ingreso no menos de $900.000, este monto abarca el mes de anticipo, el depósito, los honorarios del corredor inmobiliario (solo en provincia bonaerense), el impuesto de sellos (también solo en provincia en locaciones habitacionales), las certificaciones notariales y, en caso de contratar un seguro de caución, se agregarían otros $300.000 o más. Estos valores se consideran para un contrato de dos años”.

En el gráfico siguiente se detalla cuánto dinero se necesita para firmar un nuevo contrato por $300.000 al mes desde que rige el DNU (más abajo se publica el gráfico de cómo era antes con la ley derogada):

El inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en la Provincia de Buenos Aires abona el 2% que suman unos 144.000 pesos. El propietario abona lo siguiente:

-Gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato de $300.000 mensuales: debe pagar 298.800 pesos.

-Gastos por honorarios en Provincia: son el 2% de total del valor del contrato, unos 144.000 pesos.

Cambios con la anterior normativa

Expertos destacaron los cambios en las prácticas de depósito en el mercado del alquiler. Con la ley derogada el depósito estaba limitado a un máximo de 1 mes por todo el contrato, pero en la actualidad, no existen límites mínimos ni máximos, y la tendencia indica que en lugar de ser 1 mes de contrato, se está adoptando la práctica de solicitar 2 meses.

“Esto se debe a que es un monto en pesos que no tiene ninguna actualización, y si hoy colocas un depósito de $300.000, dentro de 2 años, esa cantidad no te permitirá ni siquiera pintar una pared”, añadió Bryn.

En cuanto a los gastos para el propietario, se mantiene la estabilidad antes y después del DNU. Las condiciones financieras para quienes ofrecen sus propiedades en alquiler permanecen inalteradas, sin variaciones en los costos asociados a su responsabilidad.

Con los nuevos contratos, surgió la oportunidad para que los inquilinos discutan el valor del alquiler, así como el plazo de actualización y el índice a utilizar.

Según García Malbrán, “los propietarios recuperan cierta seguridad perdida con leyes anteriores, al tener la capacidad de establecer plazos de contratos y actualizaciones basadas en sus necesidades, seleccionar índices que no comprometan la rentabilidad frente a la inflación, y, contar con la posibilidad contractual de rescindir el acuerdo con motivos fundados previstos en el contrato de alquiler”.

En el caso de contratar un seguro de caución los proveedores de este servicio suelen otorgar planes de pagos con tarjeta o en cuotas. En promedio, los seguros de caución representan el costo total de un mes de alquiler por cada año caucionado. Las empresas de garantías ofrecen tarifas más accesibles, aproximadamente al 70% de un alquiler por cada año garantizado

Bryn proporcionó un ejemplo ilustrativo: “Para un departamento de $300.000, el cálculo actual para los seguros de caución es de aproximadamente $360.000, superando ligeramente el equivalente a 1 mes de alquiler”.

¿Y si son en dólares?

No hay alteraciones en el inicio del contrato, solo que ahora el pago se realiza en dólares billete. Este monto permanecerá invariable a lo largo del contrato, pero el inquilino deberá adquirir los dólares necesarios para cumplir con el pago mensual, sin certeza sobre la futura cotización de esta divisa.

La principal barrera en los contratos de largo plazo en dólares es la reticencia de los inquilinos a asumir deudas en una moneda extranjera, susceptible a grandes fluctuaciones en relación con el peso argentino.

García Malbrán concluyó: “También constituye un obstáculo la frecuencia de la actualización del valor del alquiler, ya que en muchos casos los salarios no se incrementarán al mismo ritmo. En los contratos en dólares, el principal cambio radica en la ausencia de actualizaciones o incrementos en dicha moneda. Contractualmente, no hay mayores diferencias en el texto del contrato, excepto en el capítulo de la actualización y el monto del depósito, que también se establecerá en dólares”.