Ley Ómnibus: proponen la eliminación de un impuesto a la venta de propiedades adquiridas antes de 2018

El presidente Javier Milei propone la abolición de un impuesto específico para quienes opten por vender propiedades adquiridas antes del año 2018. Dentro de la presentación bautizada popularmente como Ley Ómnibus, esta iniciativa en particular busca modificar las disposiciones tributarias vinculadas a transacciones inmobiliarias, enfocándose en aliviar la carga impositiva para aquellos que decidan desprenderse de propiedades heredadas o compradas hace más de cuatro años.

Se trata de la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). Un impuesto que grava la venta de propiedades no destinadas a casa-habitación (vivienda única y permanente) compradas antes del 1° de enero de 2018. Implica el 1,5% del monto de la escritura y es retenido por el escribano al momento de realizarse la venta. Están sujetas a este impuesto las personas físicas que venden la propiedad y, también, las sucesiones indivisas. Este impuesto fue redefinido luego de la reforma tributaria que realizó el gobierno en 2018.

El escribano Gabriel Burgueño, de la escribanía Gutman, dijo a Infobae que “si la intención es derogar el ITI con el objeto de bajar costos en las operaciones inmobiliarios me parece bien. Si se hace para aplicar Ganancias, no”.

El ITI, está en vigencia desde 1991 bajo la ley 23.905 y aunque pesa sobre una de las partes de las operaciones, termina teniendo influencia en el costo total del traspaso de una propiedad.

Un ejemplo concreto sería una venta de USD 100.000, donde el impuesto al vendedor asciende a USD 1.500, equivalente a $1.240.875 al valor del dólar oficial ($827,25 de hoy). En caso de que la venta se realice en una fecha posterior a la hipotética aprobación del proyecto, se evitaría dicho gasto.

“La discusión se centra en encontrar un equilibrio entre la estimulación del mercado inmobiliario y la necesidad de mantener la recaudación fiscal”, señaló Mariano Lo Valvo, de una inmobiliaria porteña.

El gasto estimado para la parte vendedora en una transacción de compraventa se sitúa en alrededor del 5%, abarcando comisiones y otros impuestos. Por otro lado, la parte compradora enfrenta un costo cercano al 12%, que engloba la escritura, la cual se calcula como un porcentaje sobre el valor acordado en la firma del contrato.

Si esta ley se aprueba, “la abolición sería altamente beneficiosa para el contribuyente, ya que los exime de una carga impositiva significativa”, argumentó Burgueño.

La eliminación de impuestos que gravan a la actividad inmobiliaria es una buena noticia. Todo lo que implique disminuir los costos transaccionales de las operaciones de compra venta de inmuebles, que no agregan valor a las partes, favorece al sector y va a atraer a usuarios e inversores.

Mario Gómez, de Lebleu Negocios Inmobiliarios, señaló que “es un primer paso que no resuelve por sí solo las necesidades pero es una buena señal hacia el mercado que se mueve mucho en base a expectativas. Se necesitan reglas de juego claras y señales inequívocas respecto a que se quiere favorecer al trabajo, la creación de riqueza y la inversión. Y este es un pequeño gesto de que vamos por ese camino”.

Cómo se evita el pago hoy

Con el objetivo de eludir el pago de este impuesto, es posible solicitar el “certificado de no retención”. Aquellas personas que vendan su única vivienda o terreno con la intención de adquirir o construir otra propiedad destinada a vivienda propia podrán solicitar este certificado.

Lo Valvo detalló en qué situación se puede requerir este certificado: “Siempre y cuando se posea una propiedad como única vivienda familiar y se pretenda adquirir otra dentro del plazo de un año, se puede solicitar la no retención a la AFIP. Posteriormente, al pasar ese año, es necesario cumplir con una declaración jurada que informe la compra de una nueva vivienda”.

El certificado de no retención puede solicitarlo aquella persona que opte por vender su única vivienda familiar con la finalidad de adquirir otra propiedad destinada al mismo fin.

Ese contribuyente dispondrá de un período de un año para informar la compra o sustitución de la propiedad, completando así el procedimiento de exención. La solicitud del certificado debe realizarse con una antelación de 20 días antes de la firma de la escritura.

Aunque se elimine hay otra carga vigente

Si bien la eliminación del ITI se traduciría en la exención de dicho gravamen, no todos los propietarios del país dejarían de abonar impuestos al vender sus propiedades. Esta situación se debe a que, desde 2018, el ITI coexiste con otro tributo. La promulgación de la ley 27.430 en 2017 estableció que los inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018 en adelante no estarían sujetos al ITI al momento de la venta, sino que estarían sometidos al Impuesto a las Ganancias Cedulares. Este último impuesto grava la diferencia entre el valor de compra y venta.

Como ejemplo, si una persona adquiere una propiedad por USD 100.000 y la vende por USD 150.000, la ganancia asciende a USD 50.000: sobre esta ganancia, deberá abonar el 15% en concepto de ganancias cedulares, equivalente por USD 7.500 (a un valor del dólar oficial de $827,25, serían $6.204.375).

En caso de aprobarse este aspecto en la Ley Ómnibus, aquellas personas que decidan vender un inmueble adquirido antes de 2018, excluyendo el de vivienda única y permanente, dejarían de abonar el ITI. En contraste, aquellos que vendan una propiedad comprada a partir del 1° de enero de 2018 continuarían pagando el Impuesto a las Ganancias Cedulares.