El partido de San Miguel, situado a 38 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, se ha consolidado como un núcleo de desarrollo inmobiliario. Esta zona une el Corredor Norte con el Oeste del conurbano del Gran Buenos Aires (GBA).
Este tramo bonaerense experimentó una transformación significativa en su paisaje urbano, con la construcción de más de 80 desarrollos de viviendas en los últimos años, incluyendo torres, condominios, barrios cerrados y countries.
Está bien conectado y de manera equidistante entre la Panamericana, la ruta nacional 8 y el Acceso Oeste, por lo cual sus habitantes tienen conexión hacia distintas arterias.
Los condominios se ubican desde la calle Malnatti hasta la ruta 8, mientras que las urbanizaciones cerradas se encuentran en Bella Vista, desde la Avenida Gaspar Campos hasta la Avenida Julio A. Roca. En los últimos 3 años se terminaron aproximadamente 30 obras y en curso hay aproximadamente 15 proyectos en ejecución.
Ariel José Córdoba, martillero público de Córdoba Propiedade, destacó a Infobae que se advierte la concentración de construcciones en altura en un área específica del partido. “Podríamos trazar un cuadrado que va de las calles Primera Junta, Sarmiento, San José y Urquiza para ubicar las torres. Además, en los últimos tres años se completaron aproximadamente 30 obras y hay alrededor de 15 en curso en ese punto”.
Este auge inmobiliario atrajo a una variedad amplia de la demanda que motoriza la compra de viviendas en pozo o a estrenar.
Según Córdoba, hay dos grupos claramente definidos: jóvenes sin hijos o solos, y adultos mayores que se retiran de la vida laboral.
“El primer grupo accede a los departamentos a través del alquiler, lo que ha dado lugar a la aparición de inversores que compran propiedades para alquilarlas posteriormente. El segundo grupo, que también llamamos los nuevos vecinos está compuesto por parejas o adultos mayores que compran a través de la venta de otros inmuebles, a menudo en busca de seguridad y comodidad por la cercanía al centro de San Miguel”.
Las antiguas casas desvalorizadas por el uso, o terrenos baldíos céntricos fueron cambiando la fisonomía del barrio tradicional apaisado por una edificación en altura.
Estas nuevas formas urbanas van acompañadas de nuevos comercios, colegios, universidades y centros de salud que se han distribuido paralelamente con la expansión residencial y también han ocupado casas antiguas, localizadas especialmente sobre las calles Sarmiento, Italia, Rodríguez Peña, Paunero (con gran movimiento comercial) y Avenida León Gallardo entre otras, indicando la clara expansión hacia la localidad de Muñiz.
Martin Trillini, desarrollador de Bloque Tres, también ha observado una diversificación en el perfil de los compradores. “En principio habíamos definido un público de entre 30 y 40 años, pero con el paso de los años, ese rango de edad se fue ampliando. Lo notamos cuando culminamos y entregamos la octava versión de Naranjos, en donde compró desde una familia joven hasta una señora de casi 80 años”, señaló a Infobae.
Valores
En lo que respecta a la estructura de precios, los desarrollos inmobiliarios en San Miguel ofrecen una amplia gama de opciones.
“Un monoambiente de 40 metros cuadrados tiene un valor de USD 65.000, un 2 ambientes de 56 m2 en USD 75.000, un 3 ambientes de 84 m2 en USD 115.000 y un 4 ambientes de 110 m2 en USD 125.000″, detalló Córdoba.
Estas unidades cuando se compran, generalmente, requieren un anticipo del 40% y el resto se pacta en 24 cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). La comisión inmobiliaria es del 3% habitualmente.
En cuanto al m2, los departamentos tienen un costo de USD 1.300 a USD 1.600 (por debajo de CABA, por ejemplo en donde superan los USD 1.800 por m2).
Además de las viviendas, los nuevos desarrollos ofrecen una serie de comodidades y servicios adicionales.
Córdoba, aclaró que en “post pandemia hay que destacar los amenities como el SUM, laundry, piscina y también espacios nuevos como las salas de coworking, pistas de skate y salas para bañar mascotas”.
La gente luego del COVID apuesta por viviendas cómodas y con buena iluminación, y sino tiene vinculación con el exterior directamente no compran.
Trillini, sostuvo que en las propiedades a estrenar deben diseñarse ambientes amplios, “que te den ganas de vivirlos, de habitarlos. Cuando hay balcón, que te invite a estar, a sentarse allí. La altura de los nuevos edificios varía según el barrio y el entorno, y pueden ir desde cuatro hasta ocho pisos”.
El crecimiento inmobiliario en San Miguel no muestra signos de desaceleración.
Desde la constructora informaron que están próximos a comenzar con Lapacho, que tendrá cuatro pisos. Y a la vez edifican Jacarandá, que va a tener 8 pisos.
También acompaña la movida comercial. Este partido tiene una larga historia en el desarrollo comercial.
“Era chico y me acuerdo de que venían de otras localidades a comprar acá. Hace algo más de diez años, las calles más céntricas de San Miguel fueron remodeladas, con ese concepto de centro comercial a cielo abierto, que se ve en muchos lugares. Es probable que eso haya potenciado el crecimiento, que se expandió hacia afuera del propio centro de la ciudad”, concluyó Trillini.
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