Bienes Personales: cuánto habrá que pagar por un departamento en CABA por el cambio en la fórmula de la AFIP

Luego de que se conociera la inflación del 2022, del 94,8% según el Indec, ya se puede estimar el índice que debe utilizarse para actualizar las valuaciones fiscales al 31/12/2017 de los inmuebles.

Los tributaristas consultados por Infobae explicaron qué impacto tendrá esta cifra sobre los contribuyentes.

Según Sebastián Domínguez, “ese índice es 9,0915, es decir, 909,15%; el tema es que para los inmuebles en CABA, de acuerdo al Dictamen (DIALIR) 1/2022 de la AFIP, la valuación fiscal homogénea de los inmuebles e debe multiplicarse por 4″.

Por este motivo, “aplicando el criterio de la AFIP deberá multiplicarse la valuación fiscal homogénea de los inmuebles en CABA nada menos que por 36,366 (4 x 9,0915) para determinar la valuación fiscal a los fines del impuesto sobre los bienes personales”.

Domínguez recordó que “la ley del Impuesto sobre los Bienes Personales establece que para valuar un inmueble, se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual)”.

“Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha”.

En la actualidad, de acuerdo a la la Ley 27.480, “se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31/12/2017 actualizada por el IPC al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto”.

Por esta razón, “se debe tomar el mayor de los tres valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal) a los fines de la valuación de los inmuebles”.

De este modo, “para 2022, si el inmueble está destinado a casa habitación, se toma un mínimo no imponible de $ 56.410.705,41″.

“Si supera ese valor, se considera el excedente junto a los restantes bienes (incluyendo otros inmuebles).

Luego se aplica un mínimo no imponible de $ 11.282.141,08, y se tributa por el excedente a la escala progresiva que va del 0,25% al 1,75 por ciento”

Cabe recordar que en la Ciudad de Buenos Aires, el Código Fiscal establece que la base imponible del impuesto inmobiliario es la valuación fiscal homogénea (VFH), que “se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características”.

Por otra parte, el Código Fiscal crea la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) para modificar con carácter general la magnitud del tributo y fue fijada en 4 desde 2012.

“La discusión consiste en cuál es el valor que debe considerarse para comprar la valuación de los inmuebles en bienes personales: la VFH o la VFH por la USC, es decir, la VFH por 4″.

Al respecto, Domínguez recordó que “en 2013, la AFIP, a través del Dictamen (DAT) 12/2013, consideró que la base imponible del impuesto inmobiliario no era la VFH, dado que dicha base estaba conformada por VFH multiplicada por la USC”.

“En 2018, a través del Dictamen (DI ALIR) 1/2018, la AFIP cambió su criterio y consideró que la base imponible del impuesto inmobiliario o valor fiscal era la VFH y no debía considerarse la multiplicación por la USC”.

Sin embargo, en 2022, “mediante el dictamen (DIALIR) 1/2022, volvió al criterio anterior, al considerar que el valor para tomar como comparación es el que surge de multiplicar la VFH x la USC, es decir, por 4″.

De esta manera, “el cambio de criterio incrementa directamente por 4 el valor fiscal de los inmuebles en CABA”.

“Dado que la inflación de 2022 fue del 94,8%, el coeficiente acumulado para actualizar la valuación del 31/12/2017 es de 909,15% o 9,0915″.

“Esto quiere decir que hay que multiplicar la valuación fiscal homogénea de 2017 x 36,366 ( 4 x 9,0915)”, precisó Domínguez.

En tanto, Alejandra Schneir explicó que “el coeficiente de diciembre 2022 dividido el de 2017 da 9,09; es decir que a la valuación del 2017 hay que multiplicarla por 9, pero además CABA multiplica ese coeficiente por cuatro”.

En tanto, Luciana Osacar recordó que por ley “el inmueble que sirve como casa habitación está exento del pago de Bienes Personales hasta un valor de $56.410.705,41, mientras que antes de la actualización era de $30 millones”.

“Aumenta la valuación más rápido que la actualización del mínimo no imponible”, explicó.

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