¿Cambio de ciclo en Buenos Aires?: después de 16 meses se redujo la cantidad de departamentos en venta

Fuentes del sector del Real Estate porteño sostuvieron que la demanda habitualmente privilegia el segundo semestre de cada año para concretar operaciones. Un informe reveló que después de 16 meses se redujo el sobre stock de oferta de departamentos en venta en Buenos Aires. De 120.000 unidades se achicó a 117.000 y algunos expertos estiman que se estaría frente a un cambio de ciclo para el mercado inmobiliario.

Que se achique la gran oferta existente tiene varias lecturas, pero lo cierto es que 3.000 departamentos forman parte de esa disminución, cifra nada despreciable en un escenario golpeado que busca recuperarse desde hace tiempo.

Por primera vez luego de muchos meses con constantes incrementos, además de la desaceleración de departamentos en venta cayó también la cantidad de inmuebles de 165.000 a 161.000 (cifra que incluye oficinas y otros tipos de propiedades en Buenos Aires).

Así lo reveló Monitor Inmobiliario, informe que realiza Daniel Bryn, un analista del mercado inmobiliario. Sobre cuáles tipos de departamentos son los que más dejaron de engrosar el sobre stock, dijo que “los de 3, 4 y más de 5 ambientes bajaron de cantidad en venta. Esto es una señal favorable y es real que la cantidad de viviendas en venta atraviesa una desaceleración. Si bien sigue siendo un número alto, respecto a los 80.000 promedio de los últimos 5 años, ya no creemos que van a haber muchos más en venta, y la oferta no subiría mucho mas”.

En algunas inmobiliarias hablan de “veranito” pero es prematuro anticiparse. Otro síntoma alentador es que en los últimos 7 meses el registro de escrituras que releva el Colegio de Escribanos porteños marcó una mejora que la cantidad total de compraventa de inmuebles con una suba de 27,7% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.138 actos, mientras que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 139,4%, con 56.015.000 millones de pesos.

“Es un dato que deja una sensación positiva porque julio había comenzado con mucha incertidumbre en lo económico y el último relevamiento se ubica en el lote de los 5 meses con más actividad desde 2019 a la fecha. Pero hay que resaltar que hay expectativas para diciembre, mes que cada año es el más elegido por la gente y donde se concretan el mayor volumen de operaciones inmobiliarias”, dijo a Infobae Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Precios y negociaciones

El informe de Monitor Inmobiliario registró por otra parte que sigue la baja de precios en el mercado del usado, ya acumulan 41 meses seguidos de caídas. El metro cuadrado fue el que más “demoró en entender lo que estaba pasando en el mercado” y es el que finalmente más descendió en los últimos 12 meses (-8%) luego el “a estrenar” (-4,5%). Por barrio en los últimos 12 meses: Mataderos -10%; Agronomía -9,8%; Flores -8,57%; Caballito -8,11%, Villa Urquiza -7,82%, son los que más bajaron su valor.

Bryn, sostuvo que “más allá de esto no se cree que haya un recorrido a la baja muy significativo para los próximos meses, puede que continúen descendiendo los departamentos en venta, pero muy poco, pareciera que entramos en una meseta de valores”.

Hay muchas negociaciones de cierre en las últimas operaciones que están convalidando una baja adicional del 5/7% entre los valores de publicación y los de negociación, pero siempre dependiendo del tipo de departamento y la zona.

Muchos propietarios no desean bajar más sus inmuebles de los valores que ya han aceptado reducir en los últimos 2 años.

Un inmobiliario que opera entre Palermo, Villa Crespo y Chacarita, entre otros barrios porteños, dijo a Infobae que “ahora está el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que marcó que los precios de cierre cayeron casi un 35% entre el primer trimestre de 2019 y la actualidad. Hay un disminución muy grande que permite entrar en zona de oportunidad, y por eso hay gente que seguramente tomará la decisión de invertir en ladrillos para el tramo final del año, sobre todo para 3 y 4 ambientes, que son las unidades que necesita una familia”.

Rastreo en portales

Otro dato significativo es que aumentó la búsqueda en portales, se estima que las consultas crecieron un 20% en agosto en todo el país.

“Por primera vez en mucho tiempo el PH más requerido. La casa sigue siendo el inmueble más deseado. El 3 ambientes fue el más seleccionado, el doble de búsquedas que los 2 y 4 ambientes que lo siguen en demanda”, amplió Bryn

Desde el sector argumentan que todo aquél que venía retrasando su decisión y que dispone de dólares en mano, luego de ver un dólar estable y que se calcula que no habrían grandes cambios en la economía en los próximos meses, seguramente terminará comprando una vivienda.

También hay consultas para el blanqueo que ahora se extendería para los departamentos usados, de acuerdo al proyecto del Presupuesto 2023 que deberá tratar el Congreso nacional. Por hoy, esta medida alcanza solo a los que están en obras para dinamizar la construcción de viviendas.

Sobre el futuro, Bryn, concluyó: “El comprador hoy entiende que no va a haber una baja mucho más significativa que aquella que se dio en los últimos 3 años, y hay buenas oportunidades en todos los barrios de Buenos Aries para comprar inmuebles para distintos destinos”.

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