Qué opciones tiene un inquilino para acceder a un contrato de alquiler en tiempos de oferta escasa

Alquilar un departamento es una misión que se volvió complicada por la marcada escasez de propiedades en oferta. Actualmente en Buenos Aires hay unas 5.000 unidades que se ofrecen en distintos portales especializados, pero el 60% están valuadas en dólares y apuntan al mercado de alquileres temporarios o departamentos premium, con valores que superan los USD 2.000 por mes.

Desde el sector inmobiliario argumentan que esta reducción de la oferta responde a los efectos de la Ley de Alquileres. Por la baja rentabilidad, muchos propietarios quitaron sus propiedades del mercado de locación y las pusieron en venta. En ese contexto, ¿qué oportunidad tienen los inquilinos de encontrar una vivienda? La respuesta es que deben insistir para encontrar, anotarse en lista de espera de las inmobiliarias hasta que se libera una vivienda y muchas veces acudir a acuerdos entre dueños directos, incluso informales, según indicaron desde cámaras que defienden a los que alquilan. Si los inquilinos son buenos pagadores, los propietarios acceden a renovar por tres años en un nuevo contrato que se ajusta anualmente.

“Si bien las propiedades en venta se encuentran en sus mínimos históricos, las posibilidades de acceder a una vivienda son escasas producto de la falta de crédito hipotecario. En esta realidad habitacional a lo único que se puede aspirar, tristemente, es a ser inquilino”, dijo Miguel Di Maggio, experto del sector.

Tampoco es sencillo ser inquilino, más con una economía que no aporta previsibilidad y termina por desnaturalizar cualquier actividad.

Los precios de los alquileres subieron mucho en este tiempo. Según Zonaprop, una unidad de 3 ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $94.265 por mes en zonas cotizadas. Este valor aumentó un 7,9% en julio y acumula una suba del 48,6% en 2022, por encima de la inflación. Desde 2020, la demanda en Buenos Aires aumentó un 43,7% con una escasa oferta que no convalida.

Opciones y en qué debe prestar atención el inquilino

Dentro de las oportunidades, especialistas recomiendan a los inquilinos que deben ver bien la propiedad antes de alquilarla, sobre todo mirar que iluminación natural tiene, presión de agua, calefacción si funciona correctamente y cuánto se paga por expensas si es un edificio para evitar disgustos a futuro.

En un mercado reducido, los valores más bajos para alquilar un 3 ambientes ideal para una familia con 1 o 2 hijos se encuentran en Balvanera, Congreso, La Boca, Barracas, Villa Luro, Mataderos, Liniers y Lugano, entre otros trazados ubicados entre el sur y oeste porteño, donde hay unidades de más de 45 años de antigüedad que se pueden alquilar entre $70.000 y $85.000 al mes, en edificios sin amenities. Y hay 2 ambientes que pueden valer $65.000 al mes, también en las mismas zonas, incluso en Parque Chas o Floresta.

Gervasio Muñoz, de la Federación de Inquilinos, señaló a Infobae que “lo importante para toda persona que esté por hacer un contrato es que lo haga bajo el formato de la Ley de Alquileres 27.551, esto es clave para que estén protegidos. Qué no acepten otro tipo de acuerdo porque estarán cometiendo un error y no debemos convalidar la ilegalidad”.

Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que promovió la controversial norma, sostienen que quien busque una vivienda entre los gastos debe hacer un depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler (el propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler al finalizar el contrato).

Recordaron además cuales son los otros gastos que genera cada contrato de alquiler en la ciudad. Los honorarios de la inmobiliaria deben estar a cargo del propietario (Ley N° 5.859). Por el Pedidos de informes no se puede cobrar más de $600, que es el precio oficial del Registro de la Propiedad Inmueble. Las certificaciones de firmas son gratis en CABA llamando al 147 son gratuitas. El inquilino además deberá pagar un mes de alquiler en concepto de adelanto.

En la provincia de Buenos Aires, recordaron que desde enero de 2020 no se pagan sellados en los casos en que el valor fiscal de la vivienda esté por debajo de $1.730.600. Los honorarios son de 2% por cada parte, pudiendo una de ellas asumir el total (4%) por el monto del primer año de contrato de alquiler. Las certificaciones de firmas cuestan $600, los pedidos de informes, $500, y el inquilino debe pagar un mes de adelanto.

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