Un récord que preocupa: por el impacto de la ley de alquileres hay unos 345.000 departamentos en venta y los precios bajaron 25%

El problema de la sobre oferta de departamentos en venta no sucede sólo en Buenos Aires, es de carácter federal: en la Argentina hay unas 345.000 unidades en venta.

Una situación sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario nacional. Son varias las causas que justifican la acumulación del sobre stock de viviendas pero el principal motivo es porque cuesta que se vendan. Otro dato afirma cómo fue golpeado el sector en estos últimos 25 meses, desde abril de 2020 a la fecha, la cantidad de departamentos en venta aumentaron un 75,5%, en aquel momento y cuando la pandemia daba sus primeros pasos en el país se ofrecían cerca de 250.000 departamentos.

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que se llegó a esta situación debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para afrontar la compra de un inmueble. Actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades son para alquilar”. Zonaprop es la plataforma que concentra la mayor oferta de propiedades.

Se vende muy poco y eso que la vivienda en general bajó mucho. Se estima que desde 2019 a la fecha, descendieron entre un 32 y 40% en el mercado del usado y un 25% en el de las unidades por estrenar.

En el crecimiento de la oferta, también influyó Ley de Alquileres que por la poca previsibilidad acerca de la renta llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del mercado locativo residencial y volcarlo a la venta o al alquiler temporal informan desde el sector.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que se atraviesa una situación compleja, hay gran preocupación y sino se generan propuestas crediticias acomodar la sobre oferta “demandará entre dos y tres años. Para que se regularice, es vital que la economía crezca y baje la inflación, que los que disponen de posibilidad de ahorros puedan calificar para acceder a un crédito y que este sea más ágil para que se active la venta de propiedades”.

Oportunidades

Expertos sostienen que ante la disminución de los precios de venta existen buena opciones destinar dinero en el segmento.

“Si bien el panorama del mercado inmobiliario no se ve atractivo, hoy con un stock récord de propiedades a la venta, no es una tarea muy compleja conseguir unidades a precios realmente accesibles, por debajo del promedio del mercado. Si se compra un departamento por esos precios, se hace una refacción mínima y se alquila, la renta puede ser atractiva”, amplió Molina.

Pero la Ley de Alquileres N° 27.551 trajo varios desacoples, muchos propietarios ante nuevas cartas en la manera de concretar acuerdos decidieron pasar a vender sus propiedades.

Bennazar calculó que de la actual sobre oferta que hay en el país un “30% son departamentos de dueños que los quitaron del mercado de los alquileres y publican sus inmuebles en venta. Sería vital corregir la normativa (hoy en revisión en el Congreso de la Nación) y volver a los contratos de tres años a dos año como era antes y que los ajustes sean semestrales y no anuales”.

A partir de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en locación disminuyó un 30,4% desde junio de 2020 (antes de que comenzara a regir la ley), solo en Zonaprop.

“Hace 4 años una vivienda se alquilaba entre 15 o 30 días. No había tanto exceso de demanda, y había bastante oferta, ahora se complicó también este mercado y cuesta conseguir viviendas en Buenos Aires y en las principales ciudades del país”, acotó Bennazar.

Qué pasa en otras localidades

En Zonaprop hay 120.000 departamentos en venta en Buenos Aires, 44.000 en Rosario, 18.000 en Mar del Plata, 17.000 en Córdoba y una cifra similar en La Plata.

En Rosario, desde que se sancionó la Ley de Alquileres la oferta de inmuebles no ha parado de aumentar. “La normativa generó desaliento en los inversores, sumado con la baja rentabilidad de la inversión en inmuebles, una combinación letal para el sector, y en consecuencia para el de la construcción”, explicó a Infobae Cesar M. Fernández Cívico integrante del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Fernández Cívico Servicios Inmobiliarios.

Los departamentos de 2 ambientes se pueden encontrar a partir de los USD 50.000 con una antigüedad de 10 a 20 años, y de 3 ambientes, siempre hablando de viviendas estándar, desde USD 65.000, de similar antigüedad.

Fernández Cívico, amplió: “Nos encontramos en un mercado donde el comprador mayoritario es el usuario final, haciendo que el inmueble con más rotación sea el departamento de 3 ambientes que tiene un abanico amplio de destino, podría ser ocupado desde un soltero, pasando por dos o tres estudiantes, hasta una familia de varias personas”.

En Mar del Plata, la inmobiliaria Sanz y Ordoqui Propiedades estimó 31.000 inmuebles en oferta y sostuvo a través de un informe propio que en La Feliz se vende el 10% de las unidades que releva el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (ver recuadro).

Rodrigo Alejandro Sanz, titular de la compañía, aseguró a Infobae que “hay que ver que una cuestión son los valores de publicación y otros son los que realmente se utilizan para cerrar las operaciones. El 90% de las propiedades están publicadas en un precio que no van a concretarse”.

Actualmente un 42% de la oferta son departamentos de dos ambientes, un 30% de tres ambientes, otro 17% son de un ambiente y un 10% restante de departamentos de cuatro ambientes o más.

De un ambiente se consiguen entre USD 28.000 y USD 30.000, en valores que hace años no había. Un dos ambientes interno oscila en USD 37.000 y a la calle entre USD 50.000 o USD 52.000, mientras que los de 3 ambientes parten desde USD 50.000 y a la calle desde USD 65.000 en adelante.

“También están los reciclados con todo listo para habitar, incluso muebles y decoración que eligen los turistas que parten en USD 70.000 de dos ambientes y USD 100.000 de tres ambientes”, concluyó Sanz.

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