Cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires y cuáles son los departamentos que más aumentaron el último año

Un relevamiento precisó el costo de los alquileres de distintas unidades del mercado tradicional. El problema de acceso a la vivienda se agudiza, mientras en el Congreso se estiran los tiempos de revisión de la reforma que complicó el mercado locativo

Lo que antes era una operación sencilla se ha complicado. Alquilar sale cada vez más caro y cuestan conseguir viviendas de 3 ambientes (Pexels)
Lo que antes era una operación sencilla se ha complicado. Alquilar sale cada vez más caro y cuestan conseguir viviendas de 3 ambientes (Pexels)

Mientras se espera por cómo se resolverá la reformulación de la Ley de Alquileres N° 27.551 (hoy en revisión en el Congreso nacional) en Buenos Aires no se consigue acceder a un departamento de 3 ambientes -los más buscados por las familias con uno o dos hijos- por menos de $76.500 por mes. Así lo confirmó un relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

El análisis también reveló que esas son unidades que cuyo precio más aumento; una suba interanual del 70%, superior al 58% de inflación minorista que registró el Indec en los últimos doce meses.

Nicolás Pertierra, economista jefe del CESO, explicó a Infobae por qué las unidades de 3 ambientes fueron las que más aumentaron. “Creemos -señaló- que en Buenos Aires hay muchas obras en construcción de edificios de 1 y 2 ambientes, y faltan propiedades de mayores superficies. La escasez es enorme en las viviendas de 3 y 4 ambientes”.

“El mayor aumento interanual en las unidades de 3 ambientes se da porque creemos que en Buenos Aires hay muchas obras en construcción de edificios de 1 y 2 ambientes y faltan propiedades grandes” (Pertierra)

Si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías o pagar las comisiones el costo del alquiler es la primera -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso argumentan desde la entidad que realiza el relevamiento.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Aquí se observan las variaciones interanuales y mensuales
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Aquí se observan las variaciones interanuales y mensuales

Los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándolos hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad.

En el segmento vienen advirtiendo que la falta de unidades se agrava, porque muchos propietarios están esperando que haya opciones más ventajosas. “Hay propietarios que prefieren dejar vacía su unidad o la prestan a algún familiar para que la mantenga y pague los impuestos a la espera que se aclare la situación de la normativa y ahí si a posterior que se obtenga la reforma de la actual ley volver el inmueble al mercado de los alquileres o sino ponerlo en venta”, añadió Pertierra.

Cuáles son los precios

Según el CESO la mediana de los monoambientes ofertados en Buenos Aires es de $43.000. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en abril es de $38.940 cubre el 90,6% de un alquiler. En el caso de quienes cobran la jubilación mínima ($32.630), dicho haber les alcanza para cubrir el 75,9% del alquiler de un monoambiente.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

En dos ambientes es de $50.000 y de los de tres ambientes $76.500. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, entre otras dependencias o servicios) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).

Estos valores no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 16% del costo de alquiler.

En los últimos doce meses, el costo de alquilar un monoambiente en Buenos Aires aumentó 65,4%, y en los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 66,7 por ciento. Y el Índice para Contratos de Locación que publica diariamente el Banco Central muestra un incremento interanual de 53,9% al primer día hábil de mayo.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

La regulación no es camino sostienen los privados

La Ley de Alquileres trajo distorsiones y las quejas son amplias y persisten en el sector. Gustavo Ortolá Martínez, de GO Real Estate, sostuvo a Infobae que “estas regulaciones con aroma a parches coyunturales lo único que hacen es seguir castigando el libre transitar en la relación de las partes. Es llamativo no pensar en un diseño estructural del negocio que necesita consultarse mucho más a gente que conozca de qué se trata. Creo que los que están regulando la cuestión de los alquileres no tiene ni la más pálida idea”.

Desde el mercado inmobiliario justifican que la base sostenible del negocio de alquileres debe estar en el acuerdo de las partes, por ello no es recomendable modificar la relación entre dueños e inquilinos para sostener la dinámica sana.

Los de 3 ambientes son los departamentos que más subieron en el año y nada se consigue por menos de $76.500 al mes
Los de 3 ambientes son los departamentos que más subieron en el año y nada se consigue por menos de $76.500 al mes

“Esto antes del cambio de la ley funcionaba muy bien. Además estamos en un contexto de alta inflación. Atravesamos una emergencia y ninguna regulación como las que se están intentando aplicar solucionarán el problema. En nuestro caso, la cantidad de inmuebles que manejamos en alquiler bajaron un 50% en solo dos años”, amplió Ortolá Martínez.

Ariel Wasserman, del BW Group, dijo a Infobae que “la ley de Alquileres fracasó y al propietario no le garantiza que esté tranquilo legalmente. Obviamente que es clave tener una ley equitativa tanto para locador como para el locatario y que haya una una seguridad jurídica en cuanto a los plazos y también los costos. En Buenos Aires los distintos barrios tienen diferentes precios de alquileres y además cada dueño es libre de poner el precio que quiere para alquilarlo. Esa es la verdadera ley, la de oferta y demanda que hay en cualquier economía con lo cual la normativa debería posicionarse en eso. De crecer la oferta hasta los preciso tenderían a bajar”.

Desde el sector siguen sosteniendo que el ajuste de precio en los alquileres debería ser semestral, porque permite que no quede tan desfasado con respecto de la inflación. Una actualización escalonada le permite al inquilino tener previsión de lo que terminará pagando.

Marcelo Bustos, director en FAST Propiedades, comentó a Infobae que hasta 2020 tenían por mes en cartera unos 50 inmuebles para alquilar e. “Hoy muchos de ellos en Palermo o Villa Crespo están a la venta o eventualmente ocupados por familiares o allegados del propietario”.

La falta de acceso a crédito para comprar departamentos genera una fuerte demanda en el alquiler.

“Los monoambientes y de 2 ambientes suelen ser los más buscados, concluyó Bustos.

SEGUIR LEYENDO: