El escenario del Real Estate viene de golpe en golpe. La caída de los precios en venta de las propiedades usadas en el Gran Buenos Aires (GBA) hizo que los valores se asemejen a los de 2010, se redujeron en tres años un 37,4%, así lo confirmó un informe de Reporte Inmobiliario.
El análisis también determinó que el valor del metro cuadrado se redujo un 8,21% en un año, y que en el último trimestre la baja promedio fue sólo del 1,65% y parece haberse desacelerado en comparación interanual.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dijo a Infobae que “de las 13 localizaciones relevadas las que sufrieron la mayor caída interanual entre marzo de 2022 y el mismo mes de 2021 fueron Avellaneda, Quilmes y Lomas de Zamora, con el 16,3%, 14,8 y 11,8 % respectivamente (ver cuadro)”.
Para hallar un valor promedio similar hay que retrotraerse a marzo de 2010 cuando la cotización del m2 era de USD 1.440, sólo unos USD 30 por debajo de la actual.
La coyuntura económica, los vaivenes del tipo de cambio del dólar, devaluaciones y la pandemia son algunas de las causas que justifican semejante descenso que marque que las cotizaciones son similares a 12 años atrás.
“Ante una demanda muy reducida por efecto de la caída de los ingresos reales en dólares y de un contexto de incertidumbre, los valores en el GBA están demostrando un ritmo de ajuste mayor y más rápido que en los barrios de Buenos Aires”, amplió Rozados.
En marzo de 2021 las propiedades usadas oscilaban en USD 1.602 y en 2020, en USD 2.053 por m2. Desde el sector reafirman que es difícil avizorar un escenario de cambio profundo y de mejora en la actividad inmobiliaria si no se recuperan los ingresos reales y las condiciones de financiación, para ello hacen falta básicamente dos cosas macro estable o previsible y confianza.
En el relevamiento se investigan unidades ubicadas en zonas céntricas de los partidos del GBA en edificios residenciales, con balcones, de calidad estándar con pocos o nada de amenities.
Por lo trascendido en los últimos meses hay mucha negociación y quien dispone de los ahorros obtiene una buena ventaja en el precio final de la compra. Un departamento de 3 ambientes en el eje oeste y sur puede encontrarse en USD 100.000, y en el norte, supera ese valor final.
”En el corto plazo se mantendrá la tendencia a la negociación en los valores de cotización pero hay que tener en cuenta que quien vende salvo que esté sumamente necesitado no admite contraofertas tan agresivas como un tiempo atrás”, amplió Rozados.
En alquileres
Por el contrario con la baja de los precios en venta, según Zonaprop, en alquileres ocurrió algo distinto: la rentabilidad continúa subiendo a causa de la suba de precios de alquiler y las caídas en los valores de venta. En GBA Norte la relación alquiler/precio se ubica en 3,31% anual. Es decir, se necesitan 30,2 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 19% menos que un año atrás.
En GBA Oeste y Sur la rentabilidad también sube y se encuentra en 3,02%. En este caso, se necesitan 33,1 años de alquiler para recuperar la inversión. Canning se posiciona como el mejor barrio de la zona para invertir con un 5,2% de retorno bruto seguido por Ezeiza con un 4,8%.
“Es posible que los aumentos de GBA por debajo de la inflación se deban a que las subas de los precios de alquiler en 2021 fueron muy fuertes y ahora se esté dando una desaceleración luego de un 2021 donde se incrementaron por encima de la inflación e incluso de los valores de Buenos Aires”, dijo a Infobae Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.
En los distintos corredores hubo aumentos por debajo de la inflación (promediaron un 4% en marzo contra los casi 7% de inflación). En 2021 los incrementos de alquiler fueron de un 72,1% en GBA Norte, 57,5% en GBA Oeste y Sur y 52,8% en Buenos Aires, para compararlos.
Molina, amplió: “En Pilar el valor del m2 está entre USD 1.441 y 2.117, se encuentra por debajo de la media de GBA Norte (USD 2.272/m2). De este modo, teniendo en cuenta que el precio promedio de alquileres aumentó un 95% en este barrio, también creció la rentabilidad anual, que llega este mes al 5,5 por ciento”.
El Index de Zonaprop tiene en cuenta los valores de departamentos de 2 ambientes en cada barrio. En estas zonas en particular, los valores más altos dependen considerablemente de la demanda. En zona norte, Vicente López y Tigre lideran la demanda de departamentos en alquiler con un porcentaje de 22,8% y 19%, respectivamente.
En el caso de Canning, en zona sur, “este barrio además de ser uno de los más buscados cuenta con una baja oferta que no convalida con la demanda y por esta razón, los precios suben”, concluyó Molina.
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