Valuaciones de inmuebles: más contribuyentes pagarán Bienes Personales y sufrirá el mercado de alquileres

Uno de los puntos del acuerdo entre el Gobierno y el Fondo Monetario Internacional (FMI) es el compromiso de mejorar la recaudación —nacional y provincial— a través de un revalúo inmobiliario, que acerque los valores de las valuaciones fiscales de las propiedades a los precios de mercado. Este cambio influirá en los impuestos locales y en la recaudación de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) por el impuesto a los Bienes Personales.

Esa idea ya se había planteado durante el Gobierno anterior, que en 2018 creó el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFeVI) para determinar procedimientos y metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales de los inmuebles, un objetivo que no se concretó. Ahora, en el acuerdo con el FMI, se destacó se aplicarán nuevas valuaciones fiscales en forma gradual, con un primer efecto para el año fiscal 2022 estimado en 0,1% del PIB y de un 0,2% adicional en años siguientes.

Por su parte, la titular de la AFIP Mercedes Marcó del Pont aseguró que en la Ciudad de Buenos Aires el organismo modificará su criterio respecto al valor de los inmuebles que surge de la boleta del ABL e impuesto inmobiliario, lo que implica cuadruplicar los valores de los inmuebles de CABA. En este caso, el incremento no se produce por un cambio en el valor de los inmuebles, sino por un cambio en el criterio respecto a qué valor debe considerarse.

“El nuevo criterio de AFIP va a implicar que mucha gente va a comenzar a tributar o va a tributar más el impuesto sobre los Bienes Personales. Es un nuevo impuestazo basado en una interpretación forzada e inoportuna que cambia las reglas de juego y se pretende aplicar sobre un período que ya ocurrió, que es 2021. Afectará, sin dudas, a la clase media urbana y, para peor, no va a resultar en un aumento significativo de la recaudación, más allá de los números que se exhiben”, explicó el tributarista Diego Fraga.

“A esto se suman las consecuencias negativas en el mercado de alquiler y venta de inmuebles, algo que parece que no se analizó. Podrían haberse evaluado, después de tantos traspiés por pésimas medidas en este mercado, que terminaron hundiéndolo, los ingresos que el Estado dejaría de percibir por la no realización de operaciones de venta, de alquiler o de construcción”, destacó el especialista.

De esta forma, el cambio puede profundizar los efectos negativos que tuvo la Ley de Alquileres y los ruidos en el mercado que provocó el anuncio de medidas como los impuestos sobre las viviendas ociosas o a la herencia. “No hace falta ser un analista especializado para darse cuenta que esto va a terminar perjudicando inclusive a quienes buscan alquilar viviendas en CABA”, agregó Fraga.

El cambio de criterio para el cálculo puede ocasionar que más personas pasen a tributar el impuesto a los Bienes Personales. Lo que tendría un efecto contrario a los cambios que aprobó el Congreso en diciembre del año pasado, cuando se subieron los pisos a partir de los cuales se comienza a pagar. El Mínimo No Imponible (MNI) pasó de $2 millones a $6 millones y el valor para la casa habitación se incrementó de $18 millones a $30 millones.

El tributarista Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios señaló dos ejemplos de cómo impactará el cambio de criterio. Una persona que declara una vivienda por $30 millones, un inmueble destinado a alquiler por $3 millones (según valuación fiscal actual), un autómovil por $1 millón y $50.000 en efectivo de ahorros, no pagaba el impuesto y con el cambio —valor de la propiedad multiplicado por cuatro— pasaría a pagar $53.275.

Otro caso: un contribuyente que declara una vivienda por $30 millones, un inmueble destinado a alquiler por $3 millones (según valuación fiscal actual), un autómovil por $3 millones y $6 millones en efectivo en ahorro, pagaba un impuesto de $42.250 y con el cambio pasaría a pagar $136.750. Un salto de más de 200%.

“Si te suben el piso a $30 millones pero el valor del inmueble se multiplica por cuatro en muchos casos vas a pasar a pagar. En los casos puntuales de pequeños propietarios, como algún jubilado que tiene un departamento que alquila, aplica la exención para su vivienda pero no para el la otra propiedad”, advirtió Fraga.

Sin embargo, los tributaristas advierten que, en muchos casos, hay contribuyentes que no declaran ni pagan Bienes Personales sobre las propiedades y que para la AFIP resulta muy difícil fiscalizar esas situaciones.

El impuesto a Bienes Personales se aplica sobre los bienes, situados en el país y en el exterior al 31 de diciembre de cada año. Si la valuación total de los bienes supera el Mínimo No Imponible, el contribuyente tiene que inscribirse en el impuesto y presentar una declaración jurada. Están exentos títulos y bonos públicos y depósitos bancarios en pesos y dólares.

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