La nueva geografía comercial porteña: sigue la liberación de locales comerciales y la migración de negocios hacia los barrios

A pocas semanas de culminar el año, el efecto de la pandemia y los vaivenes de la economía doméstica va dejando marcas cada vez más profundas en la geografía comercial de la Ciudad de Buenos Aires.

Las mutaciones, relacionadas con los precios de locación, el movimiento de personas y la intensificación de fenómenos como el e-commerce, que se aceleró con la pandemia, impactaron negativamente el sector de locales comerciales del Real Estate, lo que se refleja en una caída del 26% en los pedidos de alquiler de espacios en las principales avenidas y corredores porteños que relevan las compañías del sector, en comparación con otras temporadas.

Así lo confirmó un informe de Colliers International, que también precisó que aumentó la vacancia otro 4% (ver recuadro).

Varios de los negocios que cierran en los ejes comerciales, se mudan hacia otros barrios para recortar gastos. Al respecto Marcelo Zuliani, gerente comercial de la compañía que hizo el relevamiento, comentó a Infobae: “además de la pandemia, la crisis económica complicó demasiado. La Argentina hace más de 12 años que no crece, esto impacta en el consumo y por ende en el mercado comercial. El tercer motivo es que el Retail está cambiando. Los formatos de locales se están achicando y se busca estar más cerca del consumidor, o donde reside. Esto incrementó la vacancia de inmuebles grandes, sobre todo en los principales corredores comerciales”.

En los últimos meses se afianzó la tendencia de liberación de espacios. Los corredores con mayor tasa de vacancia fueron: Florida con un 11.7%, que sigue siendo el de mayor tasa desde el semestre anterior; Alicia M. de Justo con un registro de 11.3% y Avenida Santa Fe (a la altura de Callao) con una marca de 8.4 por ciento.

En la Avenida Córdoba (entre el 3400 y 5500) la vacancia trepa hasta el 5.9% de la oferta, en las inmediaciones de las avenidas Corrientes y Pueyrredón el 4.7%, Rivadavia (Flores) se ubicó en el 3.5% y tanto Santa Fe (Plaza Italia) como Rivadavia (en el barrio de Liniers) mediaron el 1.2%.

Las generalizaciones son difíciles. “Por supuesto, siempre se han recuperado las arterias principales, luego los corredores secundarios, quedando a la espera ciertas zonas que aún no son requeridas por los retailers. No obstante, hay cautela a la espera de decisiones económicas del Gobierno nacional que puedan dar cierta previsibilidad”, dijo a Infobae Jorge Gayoso, especialista en locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Los que rotan

La tasa de rotación, que releva a los locales que se liberaron o que se volvieron a ocupar pero en otras zonas de CABA, marcó 12.4%, registrando un aumento de 8.7 puntos con respecto a la última medición.

A nivel de corredores, la avenida Córdoba ostentó la mayor tasa de rotación con un 22.2% seguida de la calle Florida con un 21.7%. También se pueden destacar las avenidas Santa Fe en las inmediaciones de sus cruces con las avenidas Callao y Pueyrredón, las avenidas Cabildo, Corrientes, Alicia M. de Justo y Pueyrredón con índices de entre 10 y 15%. Por su parte la avenida Rivadavia a la altura de Flores y Caballito y Liniers, la calle Avellaneda y Santa Fe en torno de Plaza Italia mostraron tasas menores al 7 por ciento.

Quienes resisten

La zona comercial con epicentro es esquina de Acoyte y Rivadavia, en Caballito es la que más resiste. De hecho, hay allí pocos espacios para alquilar, por su historia y porque los locatarios pudieron soportar los desacoples de la coyuntura.

Gayoso contó que el cruce de las Avenidas Santa Fe y Coronel Díaz, Cabildo y Juramento, Corrientes y Pueyrredón, La Rioja y Caseros, en su gran mayoría “son los que disponen de locales y marcas que pudieron sortear paulatinamente la pandemia con un recupero muy rápido”.

También sostuvo la caída la Avenida Santa Fe entre Riobamba y Agüero y por la Avenida Rivadavia, a la altura del barrio de Flores.

Martín Akian, director comercial de Aranalfe Propiedades, destacó a Infobae, lo siguiente: “Si bien al comienzo de la pandemia se liberaron varios locales, estos tuvieron una reposición rápida ya que distintas marcas ocuparon los que antes difícilmente estaban disponibles. Este año se vio un aumento en la demanda de locales en los barrios de CABA, no necesariamente ubicados sobre avenidas de alto tránsito, sino en lugares de cercanía de cada barrio”.

Desde el sector afirman que la caída de la ocupación venía ocurriendo desde antes de la pandemia y luego se profundizó cuando se restringió la circulación. Las dos instancias de las elecciones legislativas también fueron factores que frenaron la recuperación.

“Esto hizo que muchos comerciantes postergaran su decisiones de invertir en nuevas aperturas. Muchas marcas aprovecharon la vacancia de locales para posicionarse en mejores ubicaciones. También otros aprovecharon la pandemia para replantear su modelo de negocios y los canales de venta”, contó Aniak.

Precios y rubros

El valor promedio se situó en USD 21 por metro cuadrado, lo que representa una caída del 26% con respecto al periodo anterior (26.5 USD m2), consolidando de esta manera la tendencia a la baja que viene experimentando el mercado.

Los valores por corredor exhibieron un amplio rango, desde los 15.9 USD m2 hasta los USD 25.9 por m2. Estos últimos, pertenecen a los corredores Florida y Santa Fe (Callao) respectivamente. En el caso de Florida, considerando el periodo previo de análisis, el precio se redujo significativamente de USD 33.4 a 15.9 por m2.

Un dato significativo fue el incremento de los metros ofertados en pesos que representaron el 82.3% del total de la disponibilidad, mientras que los propuestos en dólares fueron sólo el 17.6% contrariamente a lo expuesto por el mercado en años anteriores.

Por otro lado, entre los rubros que motorizan la demanda, principalmente se encuentran la gastronomía, regalería, tecnología, celulares y accesorios, supermercados de cercanía, algo de electrodomésticos y en menor medida indumentaria y gimnasios.

Gayoso puntualizó, que, “también proliferó la búsqueda y apertura de negocios como pescaderías, panaderías, verdulerías, perfumerías, los de cosmética y belleza, entre otros”.

Qué puede ocurrir

Voces expertas argumentaron que la vacancia puede aumentar en los corredores por los costos locativos y crecería la migración hacia zonas más barriales.

Aniak, expresó, que, “los locales que no se alquilan inevitablemente deberán ajustarse a los precios del mercado para tener éxito”.

Las empresas de servicios, como bancos por ejemplo, han tenido que reducir la atención al público por la pandemia y están pensando en reestructurar su cadena de sucursales. Con la digitalización de varias gestiones y con el cliente ya acostumbrado, van a requerir reducir el tamaño de sus inmuebles.

“Ahí los propietarios deberán adaptarse al nuevo cambio y rediseñar los locales grandes (mas de 600 m2 ) dividiéndolo en más pequeños. Eso facilitaría que no se incremente aún más la vacancia”, concluyó Zuliani.

SEGUIR LEYENDO: