Con poca competencia en la zona, la esquina de Acoyte y Rivadavia mantiene el interés de marcas y alta ocupación de locales

En el mercado del retail, esta zona de Caballito logró sostenerse a pesar de la retracción económica y la pandemia. Un alquiler cuesta USD 30 por m2, y muchos comerciantes obtuvieron rebajas de hasta 50%

En esta zona de Caballito con más de 130 locales funciona uno de los centros comerciales a cielo abierto más importante de Bueno Aires
En esta zona de Caballito con más de 130 locales funciona uno de los centros comerciales a cielo abierto más importante de Bueno Aires

La clásica zona comercial de las avenidas Acoyte y Rivadavia, que concentra negocios de rubros variados, es una de las pocas que resistió la crisis por la recesión económica y la pandemia, manteniendo una alta ocupación de los inmuebles y el interés de diferentes marcas por estar presentes en este radio y calles aledañas.

Este centro comercial a cielo abierto del barrio de Caballito sigue siendo atractivo a pesar del contexto. En Buenos Aires, desde la llegada del Covid-19, se estima que cerraron más de 13.000 negocios y que liberaron más de 31.500 m2.

La fortaleza del corredor que se extiende por la Avenida Rivadavia desde el Parque homónimo hasta la Plaza Primera Junta puede deberse a una baja competencia zonal. “A diferencia de lo que ocurre con la mayoría del resto de los corredores, ubicados en el norte de la ciudad –donde hay varios focos secundarios consolidados–, en todo el oeste y el sur porteño no hay ningún otro eje comparable en términos de escala, accesibilidad y estatus”, dijo a Infobae Nicolás Borrescio, Research Analyst, de la consultora inmobiliaria JLL.

En las cercanías la competencia sería Pedro Goyena (mas asociado a lo gastrónomico). Borrescio añadió que “el corredor comercial de Rivadavia y Carabobo (en el barrio de Flores) que se encuentra a poca distancia y atraviesa áreas de un poder adquisitivo casi tan alto como el de Caballito, en las últimas décadas ha sufrido un fuerte deterioro, por lo que difícilmente pueda resultar una opción comparable para ciertas marcas”.

“Aunque el corredor comercial de Rivadavia y Carabobo (en el barrio de Flores) a poca distancia, en las últimas décadas sufrió un fuerte deterioro, por lo cual, no es una opción para ciertas marcas” (Borrescio)

En este tramo de la Avenida Rivadavia, que divide los nombres de las arterias -por ejemplo, Acoyte y José María Moreno- conviven más de 130 locales comerciales de diferentes rubros. Entre los segmentos, prevalece la indumentaria con el 50%, y el mix lo completan negocios de servicios, gastronomía, bancos, celulares, perfumerías, farmacias y calzado.

El 50% de los espacios ocupados son de indumentaria, le siguen las empresas de servicios, gastronomía y farmacia
El 50% de los espacios ocupados son de indumentaria, le siguen las empresas de servicios, gastronomía y farmacia

Perfil de los locales y valores

Como saldo de la crisis generada por la pandemia, el retail porteño registra un marcado descenso de los valores de alquiler y niveles de disponibilidad muy por encima de los promedios históricos.

“El arranque de la crisis económica hasta hoy vigente, a mediados de 2018, encontró al eje de Caballito desplazando a Florida del primer puesto en cuanto a precios pedidos por el alquiler de sus locales”, comentó Borrescio. Los inmuebles de este tramo de Caballito tienen entre 80 y 100 m2, en general, y hay de mayores superficies desde 300 m2 en adelante.

Antonio Ginevra, presidente de Aranalfe, precisó a Infobae que “los precios locativos de los locales varían de acuerdo a las superficies y pueden ir de $ 1.000.000 a 2.000.000 en los que superan los 500 m2″. Los de menos metros. añadió, están por encima de los $ 200.000 y pueden llegar hasta $ 350.000 por mes.

Los inmuebles de este tramo tienen entre  80 y 100 m2, en general, y hay de mayores superficies desde 300 m2 en adelante.
Los inmuebles de este tramo tienen entre 80 y 100 m2, en general, y hay de mayores superficies desde 300 m2 en adelante.

La disminución de los valores locativos está sucediendo en otros corredores comerciales, que en algunos casos bajaron hasta casi el 60%, sobre todo en barrios más periféricos. “En promedio, los precios pedidos de alquiler en Acoyte se encuentran actualmente por encima de los USD 30 por m2, lo que representa un retroceso respecto del 2020, cuando el m2 superaba los USD 40 dólares, y en 2019, cuando estaban arriba de USD 50 dólares, confirmándose un brusco descenso en las cotizaciones”, detalló a Infobae Diego Grau, Broker de JLL.

Desde la llegada de la pandemia hubo negociaciones y los inquilinos lograron quitas de parte de los propietarios de los inmuebles. “Se negoció caso por caso y de acuerdo al rubro, hubo quitas especiales durante la Fase 1 y luego cuando fue normalizándose la situación, rebajas que oscilaron entre el 20 y el 50%”, amplió Ginevra.

“Se negoció caso por caso y de acuerdo al rubro, hubo quitas especiales durante la Fase 1 y luego cuando fue normalizándose la situación, hubo rebajas que oscilaron entre el 20 y el 50%” (Ginevra)

En la esquina de Rivadavia y Ángel Giménez (Riglos), está el Caballito Shopping Center que sufrió los avatares por los cierres y cuarentena por la crisis sanitaria. Los dueños de los locales hacen ahora malabares para recuperar el tiempo perdido.

El Caballito Shopping también resiste la baja de facturación con poca vacancia, los dueños de los negocios obtuvieron rebajas en sus pagos locativos mensuales
El Caballito Shopping también resiste la baja de facturación con poca vacancia, los dueños de los negocios obtuvieron rebajas en sus pagos locativos mensuales

“Actualmente y con algunas restricciones el shopping no presenta vacancia, pero indudablemente la gente aún es reacia al ingreso a espacios cerrados, por lo que la facturación de estos días no recuperó los números prepandemia”, explicó Ginevra.

Reconfiguración y cómo se hace un contrato

Por un lado, se evidencia la disponibilidad de varios espacios grandes –incluyendo dos contiguos– en las cuadras mejor cotizadas y sobre la mano más cara del eje más cercanas a Acoyte-José María Moreno, tras ofrecerlos durante varios meses .

“No obstante, en la mayoría de estos casos las empresas que los desocuparon no abandonaron el corredor, sino que se reubicaron en locales similares. Por otra parte, hace escasos días se supo que uno de los principales inquilinos cerrará sus puertas: se trata del operador de un complejo de cines que figura entre los más importantes de la ciudad, cuyas autoridades manifestaron que el cierre se debió a no haber podido lograr un acuerdo con los propietarios, y no a una falta de voluntad para continuar en el lugar”, aclaró Borrescio.

Desde la irrupción de la pandemia también cerraron sus puertas varias cadenas de electrodomésticos que ocupaban grandes espacios. Estas empresas abandonaron el corredor debido a sus problemas financieros, que las obligaron a cerrar sucursales en todo el país. En cuanto a las pautas de contrato locativo, Ginevra, detalló que por lo general “son por 3 años (el mínimo por ley) y los gastos de comisión, sellados y gastos derivados representan aproximadamente el 5% del acuerdo”.

Los contratos allí se hacen por 3 años (el mínimo por ley), y entre los gastos de comisión, sellados y gastos derivados de la locación representan aproximadamente el 5% del acuerdo
Los contratos allí se hacen por 3 años (el mínimo por ley), y entre los gastos de comisión, sellados y gastos derivados de la locación representan aproximadamente el 5% del acuerdo

Hubo rubros perjudicados por la pandemia, como los de indumentaria y calzado y, según los especialistas, los mas beneficiados fueron los relacionados con venta de productos de primera necesidad, como alimentos, farmacia y dietéticas.

Proyecto

Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba), dijo a Infobae, que, están trabajando junto al legislador porteño Eugenio Casielles (de Consenso Federal), para que se sancione un proyecto que aspire a reducir el pago de impuestos de los dueños de los negocios.

“Queremos incentivar a los nuevos dueños para que puedan emprender negocios, pero que obtengan del Gobierno de la Ciudad, una reducción o exención importante por un tiempo por el pago de impuestos de ABL e Ingresos Brutos, para ayudar a que mejore la actividad. Ahora hay muchos metros libres, y buscamos que se active la ocupación sin asfixiar a los comerciantes”, explicó Liotto.

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