Bariloche, La Angostura y San Martín de los Andes se reconfiguran: nuevas tendencias en venta de terrenos y obras

La venta de lotes y los alquileres para las vacaciones de verano y la construcción de edificios, casas y refacciones motorizan el Real Estate de San Carlos de Bariloche, Villa La Angostura y San Martín de los Andes. En esta parte de la Patagonia argentina hay más de 700 obras en ejecución, impulsadas por desarrolladores privados y familias residentes o lo harán en breve para estar lo más cerca posible de la naturaleza, montañas, lagos y caminos que propone esta área tan bella del país.

Los datos provienen de Guillermo Villa, gerente de Tizado Patagonia. “El mercado está muy activo: desde que llegó la pandemia, son varias las personas que se radicaron en esta área norte de la región. En San Martín de los Andes, lo más buscado son departamentos de 1 dormitorio, pero también hay una alta demanda de lotes. En Bariloche la mayor solicitud es de casas o cabañas de 2 dormitorios y con jardín. Sigue siendo una plaza con alta demanda de departamentos”, dijo Vila a Infobae.

En los últimos meses, lo más vendido fueron lotes y casas (3 ambientes o más) y se empezaron a demandar departamentos de 2 y 3 ambientes para usuarios finales. También el alquiler turístico es usual, sobre todo luego del levantamiento de las restricciones por la pandemia. Hay gran demanda de alquileres permanentes y no hay oferta suficiente, un grave problema en la zona, similar a lo que ocurre en CABA y otros lugares de la Argentina.

Sebastián Haber, manager de C21 Finck, brindó un perfil del fenómeno. “Actualmente el público que está invirtiendo en San Martín de los Andes es básicamente de Buenos Aires y las grandes ciudades del país que buscan radicarse o tener un pie en la Patagonia, con el futuro proyecto personal o familiar de hacerlo o simplemente tener la vivienda para ocio y como destino seguro de inversión”.

Cerca del Catedral

En Bariloche, una de las zonas más buscadas, es la que está orientada hacia el Este, Dina Huapi, más precisamente. Esto se debe en gran parte la cercanía con el centro de la ciudad y la mayor facilidadque hay allí para construir. Otros puntos demandados son Villa lago Gutiérrez, Entre Cerros y Lomas del Cauquén. “Además de las vistas y tranquilidad del lugar, cuentan con servicio de gas, accesos por asfalto y cercanía al área lacustre y montañas”, detalló a Infobae Martín Ferrer, de C21 Ferrer.

Con respecto a la venta, los terrenos fueron la estrella del año: la gente prefirió buscar un lote y construir la casa a su gusto.

A su vez, los departamentos en pozo fueron una muy buena opción de inversión. La demanda de alquileres en su mayoría es por casas de 2 y 3 dormitorios, así como también departamentos de 2 y 3 ambientes.

Carolina Agoni, corredora de C21 Ferrer, precisó que el metro cuadrado para edificar una casa oscila entre los USD 800 y 1.200 por m2. “Algo que notamos en 2021 es que hubo más ventas ventas con entrega de otros inmuebles en parte de pago que años anteriores, algo llamativo”, agregó.

En cuanto a las viviendas que se levantan, además de las de madera y piedra, tradicionales en la zona, ahora se usa bastante el steel frame (marcos de acero) que también posibilita levantar construcciones en un corto lapso de obra estimado entre 6 meses y nueve meses.

Los valores promedio en Bariloche para los terrenos son de USD 35.000, y para las casas, entre 160.000 y 170.000 dólares.

Ferrer precisó que los departamentos terminados tienen valores de “entre USD 1.600 y 2.800 el m2″. En cuanto a alquileres, agregó, “los departamentos de dos ambientes rondan los $ 35.000, y las casas de tres dormitorios, dependiendo de la ubicación y estado de conservación, van desde los 40.000 hasta los 90.000 pesos″.

A pasos del lago Lácar

Muchos propietarios siguen teniendo el sueño de la casa de madera y piedra en la Patagonia, pero hay otros sistemas en seco en auge, como panelería, perfilería en acero, steel frame y las terminaciones o revestimientos que ofrecen un diseño minimalista.

En San Martín de los Andes se ven mucho revestimientos de piedra de la zona y ventanales hasta el piso, que posibilitan disfrutar del exterior y las vistas, sobre todo si son con vista al lago.

“Además de Lolog, la zona hacía la clínica nueva, y Villa Vega Maipú también, son los focos de mayor expansión. La ciudad no puede hacerlo, porque tiene al lago Lácar y los cerros lindantes como límites naturales lógicos. Las áreas que crecen, son porque el Estado pudo dotarlas de servicios y caminos, y se pudieron desarrollar loteos (para distintos tipos de compradores)”, añadió Villa

El costo en pozo oscila entre los USD 1.700 y 2.200, dependiendo de la ubicación del emprendimiento y de la unidad. En cuanto a lotes, parten desde los USD 20.000 aproximadamente. Y en lo que es departamentos, desde los USD 80.000 se pueden conseguir en buenas ubicaciones.

Una operación inmobiliaria allí una vez que vendedor y comprador acordaron el monto, los gastos de comisión inmobiliaria son del 3% más IVA y para los de escritura hay que calcular 3 o 4% más, que se pagan entre sellos y honorarios de escribanía.

Una villa que no deja de crecer

Fuentes del sector coinciden en que el mercado de Villa La Angostura, desde hace un año tiene una demanda sostenida.

“La pandemia algo desfavorable para el mundo, hizo que muchos argentinos que habitualmente viajaban al exterior, descubran este paraíso. Dividimos el perfil inversor en dos partes, la gente que descubrió La Villa y quedó maravillada queriendo hacer un cambio de vida. Hoy es un tema esencial la conectividad para así lograr tele trabajar desde la Patagonia.

Los más jóvenes demandan departamentos monoambientes con todo los servicios, las familias con más integrantes buscan casas”, detalló a Infobae Ramiro Fernández, gerente de la sucursal Lepore Patagonia.

Hay varias zonas que se fueron fortaleciendo. La comprendida entre Calfuco y Bahía las Balsas cuyo corazón es Bahía Manzano. La otra zona es la comprendida entre Epulafquen y Arauco, cuyo centro neurálgico serian los alrededores del Río Correntoso. Dos Lagos es uno de los barrios más emblemático del lugar.

Fernando Caballero, bróker de Century 21, comentó que la Patagonia es como una burbuja respecto de la actividad en el resto del país. La tendencia a la descentralización de las ciudades, acelerada por la pandemia y las altas rentabilidades, hacen que lugares como Villa La Angostura se encuentren en un verano comercial que no vislumbra un fin cercano. Se concretan operaciones de todos los tipos de tickets en cuanto a las características de las propiedades (sean casas, lotes o departamentos) y sus respectivos valores en dólares”, detalló.

Allí se estima un costo aproximado de edificación que va desde los USD 900 a los 1.400, que pueden modificarse según variables como movimiento de suelo, si el lote tiene mucha pendiente, piscinas, sistema de calefacción, carpinterías, revestimientos, tipo de parquización con automatización de riego, entre otros gastos.

“El mercado edilicio apunta a un cambio de materiales constructivos que a corto plazo pueden generar mayores gastos pero son amortizables con su vida útil”, dijo Fernández. “Nos referimos a construcción en seco con placas cementicias o derivados del PVC, sin dejar de destacar que estos nuevos métodos brindan iguales o mejores prestaciones que los tradicionales”.

Los valores en la llamada banda central (el pueblo) para unidades monoambiente de 28 m2 oscilan en torno de USD 45.000 un dos ambientes, USD 80.000 (45 m2) y las casas en barrios con superficie de unos 2.000 m2 de tierra y 250 m2 cubiertos se venden alrededor de USD 550.000 (para el público ABC1), superando ampliamente esa cifra si tiene vista o costa de lago.

En Villa La Angostura predomina la demanda de lotes, que representa aproximadamente entre un 40 y un 50% del mercado de ventas. Las casas y los departamentos están parejos, estos últimos cada vez con más demanda por la alta ocupación turística.

Caballero puntualizó que las rentas turísticas, sean de casas o departamentos en Villa La Angostura oscilan entre un 7% y un 9% anual. “En cambio, el alquiler tradicional es un problema: la gente no puede hacer una prueba piloto y tienen que irse por la nula oferta de locaciones permanentes. Es complejo porque no sólo los que quieren radicarse allí no pueden hacerlo, sino también porque muchos profesionales de la salud, personal educativo, policías, entre otros, no pueden mantener su alquiler y deben buscar nuevos rumbos, dejando a la plaza escaza de recursos humanos de primera necesidad”, concluyó

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