Colegiales y el boom de los departamentos “tipo casa”: hay 35 obras en marcha y una demanda que privilegia la tranquilidad y el verde

El barrio de Colegiales, en el eje norte porteño, es uno de los focos que mantiene buena demanda para comprar y alquilar, como también el interés de parte de los desarrolladores que llevan adelante propuestas desde 4 a 12 pisos (según lo que permita el código urbanístico) y PHs que se adaptaron a los nuevos requisitos desde que llegó la pandemia: áreas verdes y conexión con el exterior.

Según los expertos, el crecimiento sostenido de este punto que está próximo a Palermo, Belgrano y Chacarita, responde a la combinación del espíritu de un barrio residencial, su tranquilidad y calles arboladas, sumado a la cercanía de varios medios de transporte, como son las líneas B y D del subte, y la estación Colegiales del ferrocarril Mitre.

Dentro del barrio hay instituciones deportivas y educativas, como varios bares, restaurantes y cervecerías artesanales, varias sobre la avenida Elcano, que son parte del atractivo que buscan las familias para tener a mano de casa.

Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria dijo a Infobae que “en esta zona se desarrollan varios emprendimientos con departamentos de 3 y 4 ambientes de categoría y grandes expansiones, como balcones con parrillas, patios y terrazas. Estos desarrollos de baja altura, que los compradores identifican como departamentos tipo casa con bajas expensas, se fusionan armoniosamente con las casas de estilo existentes”.

Además de Elcano, otras avenidas principales de Colegiales son Federico Lacroze y Álvarez Thomas. Estas arterias junto al ferrocarril delimitan el espacio en el que más se puede crecer en términos de altura.

“Mientras que por ejemplo, en el corazón de Colegiales, solo se permite edificar 4 pisos, lo cual mantiene una densidad poblacional baja. Estar cerca de Belgrano R, Belgrano y Palermo y tener menor movimiento vehicular genera que muchas familias lo elijan. Posiblemente, en un futuro próximo, la zona que más va a crecer en el barrio está delimitada por la calle Moldes y la avenida Crámer”, dijo Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades.

Por el código urbanístico, los inmuebles en altura de hasta 12 pisos, sólo se permiten en la Avenida Federico Lacroze. Actualmente en la zona, se levantan más de 35 inmuebles de los distintos niveles permitidos. Las calles más pedidas por la demanda son Freire, Zapiola, Conde y hasta Enrique Martínez o Virrey Del Pino o Loreto, Zabala y Céspedes.

Distrito Audiovisual y precios

Especialistas de la zona precisaron que hace algunos años, la Universidad Nacional de La Plata realizó un estudio que confirmó que el barrio de Colegiales como uno de los mejores en cuanto a calidad de vida de toda la ciudad. Principalmente por su verde, es uno de los barrios con mayor cantidad de árboles y plazas de CABA (como la Juan José Paso, Portugal, Padilla, Mafalda, San Miguel de Garicoits, entre otras).

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, destacó que “además, este barrio es parte del Distrito Audiovisual que otorga beneficios impositivos a las empresas de toda la cadena de valor del sector que estén instaladas o vayan a radicarse. La exención en el pago de ingresos brutos, favorece la concentración, en un espacio geográfico delimitado, con fuerte presencia de profesionales y productoras, que generaron la interacción entre empresas del sector”.

Este aspecto impactó en favor del mercado inmobiliario, dinamizando esta zona. Hoy la mayoría de las personas que deciden mudarse a Colegiales tienen entre 25 y 40 años de edad.

“Antes, muchas personas que querían vivir dentro del corredor norte de la Ciudad elegían mudarse a Belgrano. Con el paso del tiempo, este interés ha ido orientándose también hacia Colegiales. La zona que se encuentra entre la Avenida Cabildo y las vías del Ferrocarril Mitre tienen una mayor densidad. Allí se están desarrollando nuevos proyectos en el predio del ex-playón ferroviario”, amplió Gómez.

Los valores del m2 de los departamentos y PH en venta dependen mucho de cada proyecto, pero en su mayoría rondan los USD 3.000, aunque los que están en pozo comienzan a partir de los USD 2.300 por m2.

Por el efecto pandemia, la baja de precios no se profundizó como en otros barrios. “A pesar del golpe, la mayoría de los comercios lograron mantenerse, otros reinventarse y también llegaron nuevos emprendedores, sobre todo en el sector gastronómico saludable donde recorriendo el barrio podemos encontrarlos en pequeños espacios muy bien decorados”, dijo Cyderboim.

El futuro y alquileres

Respecto al mercado de alquileres sigue habiendo una fuerte demanda. Los precios de los alquileres se han incrementado sustancialmente debido a la falta de créditos para la compra y el efecto de la Ley de Alquileres (N°27.551). Para un 2 ambientes, parten desde los $35.000 y un 3 ambientes de los $60.000, como precios base.

En el ámbito locativo, la demanda está por arriba de la oferta, provocando un aumento en los valores.

Gómez amplió: “Aunque lejos están de ser rentables para gran parte de los dueños de estos departamentos. Hoy, por un dos ambientes de 50 m2 de menos de 10 años en Colegiales se podría estar alquilando en el orden de los $55.000 más gastos. Un tres ambientes con cochera de la misma antigüedad podría estar aproximadamente $90.000 más gastos. La mejor solución para regular los valores, es que vuelvan los créditos pero a tasas accesibles, estos van a provocar una disminución de la demanda de alquileres, una desaceleración en los aumentos de los valores y para la venta sería una inyección de dinero colaborando con el aumento de actividad”.

A futuro, en este trazado podrían crecer la Avenida Crámer desde Elcano hasta Federico Lacroze, como Moldes desde Federico Lacroze hasta Virrey Avilés. Incluso, la parte que más se acerca a Chacarita, “donde se ha creado una sinergia muy interesante entre ambos barrios y hay mucha gente mirando ese fenómeno”, concluyó Gómez.

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