Todo lo que hay que tener en cuenta cuando se compra una vivienda a estrenar: documentación, aberturas, pisos e instalaciones

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. Los expertos del Real Estate coinciden que es clave estar bien asesorados durante todo el proceso, desde la selección de la unidad hasta la escrituración y toma de posesión.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, dijo a Infobae, que, “es diferente si la compra se hace por un departamento de un proyecto a construir o por uno terminado. Una de las prioridades es poder evaluar el valor del metro cuadrado en relación con el m2 de proyectos similares con algún tipo de antigüedad”.

El interesado en acceder a una vivienda nueva, debe contemplar en los proyectos en obras, lo vinculado con los aspectos legales y notariales, para conocer la documentación que se firma. Goldszer, aseguró, que, “cuando son de pozo es vital saber sobre la seriedad y experiencia de los desarrolladores”.

En los que están listos para entrar, y que se pueden visitar previamente a la operación, resulta fundamental ver la parte arquitectónica, la calidad constructiva y el diseño global del proyecto.

Graciela Muradas, gerente de emprendimientos urbanos de Toribio Achával, explicó a Infobae, que, “si se trata de pozo debemos saber si el terreno está escriturado a nombre del vendedor. Si los planos están aprobados por la municipalidad. Es bueno conocer el instrumento legal como los gastos presentes y futuros que demandará la operación”.

Fuentes del mercado también aconsejan a quien visita una propiedad, que mire cómo es el área de acceso al edificio, si los ascensores son de calidad y si hay presencia de rampas para personas discapacitadas o con movilidad reducida, de acuerdo a exigencias que pide el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para favorecer el ingreso y egreso.

Cómo dato extra, el hall de acceso, es uno de los últimos trabajos que se realizan antes de culminar el edificio o complejo habitacional.

“En nuestro caso somos muy detallistas, tratamos de controlar bien las obras y que tanto el personal como quien la supervisa y dirige, hagan todo de acuerdo a lo previsto con el proyecto. También vemos mucho las escaleras, que sean espaciosas y que en cada palier haya murales o señalética especial para que quien baje o suba, circule con comodidad y le sea placentero a la vez”, comentó a Infobae Flavio Galli, del Grupo Tueroc.

Al recorrer las unidades, recomiendan que el interesado en comprar a estrenar al visitar la vivienda, observe puertas interiores y su calidad, los revestimientos en pisos, terminaciones en baños y cocinas.

Es aconsejable prestar atención en ventanas que dan al exterior. Por lo general, en las propiedades estándar y premium, se usa el doble vidriado hermético que también favorece con lo acústico, disminuyendo ruidos de la calle o del exterior. También corroborar que abran y cierren correctamente.

Cómo se hacen los acuerdos

Las operaciones de propiedades a estrenar se pueden realizar en varias instancias, estando en pozo, en construcción o finalizada con entrega inmediata.

Una vez que el interesado se definió por una vivienda, sea cual fuera el avance de obra, lo primero que se realiza es una reserva de compra.

Gastos de la transacción

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, detalló, a Infobae, que, “en el documeto de reserva de compra se plasma la intención de adquirir la propiedad y se deja establecida la forma de pago y condiciones. También quedan aclarados todos los importes extras: honorarios de la inmobiliaria interviniente (por ejemplo, 4% más IVA), honorarios del escribano interviniente (2,5% a 3,5% más IVA), gastos de escrituración, impuestos (sellos 3,6%), fondos, reserva, administración y/o equipamiento (varían de acuerdo con las características del edificio y si cuentan con amenities o no)”.

Una vez que la propuesta de compra es aceptada por el propietario de la unidad, se procede a la firma del contrato donde queda formalizada la intención de adquisición.

“Este contrato podrá variar de acuerdo al formato del negocio (si es una S.A., S.R.L., Fideicomiso, entre otras) lo cual hará que sea un boleto de compra venta o contrato de adhesión. Si la unidad se encuentra en pozo o en construcción a éstos contratos se le incorporarán cláusulas que comprometan a las partes al cumplimiento de lo pactado, generando multas y penalidades en caso de incumplir. Al contrato se le sumarán los anexos para detallar al máximo las características de la compra que se está efectuando: plano de la unidad, plano de planta, pliego de detalles de terminación y en caso de corresponder planos de los amenities y cocheras”, añadió Walger.

Cuando la propiedad se encuentra terminada con posesión o entrega inmediata, todo resulta más fácil, porque el interesado tiene mayores certezas al visitar la unidad. Entonces se procede a la firma de un contrato acompañado con acta de posesión. En este caso el nuevo dueño ingresa y a partir de este momento puede hacer uso de la vivienda.

Walger contó, que, “el paso final es la escrituración. Normalmente, hay un desfase de unos 6 meses aproximadamente entre que un edificio se encuentra listo para ser habitado y la instancia de escrituración de las unidades, debido a cuestiones administrativas en el Gobierno de la Ciudad”.

Evitar disgustos

Al momento de comprar una propiedad, según voces expertas, mirar todo es lo ideal, hasta la ubicación de la propiedad, si está cerca de áreas de servicios, transportes, colegios, entre otras cuestiones.

“Obviamente que lo primordial es que lo papeles se encuentren en orden para que finalmente la propiedad pueda ser puesta a nombre de uno. Recomiendo que al firmar un contrato se exija que se adjunte un pliego de detalles constructivos y de terminación. Si se adquiere una unidad en pozo o construcción esto servirá para entender la calidad de lo que estamos adquiriendo y luego poder reclamar”, detalló Walger.

Al firmarse la compra y anexarse un plano de la unidad con la memoria descriptiva, en caso de haber alguna diferencia puede dar lugar a un reclamo, que en general se soluciona sin mayores inconvenientes.

Graciela Muradas, dijo, que, “hasta existe la posibilidad de hacer algún ambiente a medida (si está próximo a comenzarse la obra). Hay casos en que según el tiempo de construcción, se pueden modificar ambientes o terminaciones para hacerlos al gusto del comprador”.

Al momento de hacer las obras, pueden cometerse errores, y cuando una familia estrena el hogar, entre los primeros 90 a 120 días, podrían llegar a suceder situaciones adversas, como filtraciones de agua en ventanas.

Flavio Galli, contó, que, “como desarrolladora es importante tener una cuadrilla post venta, a disposición, una vez que se entregaron las unidades. Y si surge algún inconveniente, que se pueda responder en breve y se arregle lo que está mal o que no funciona directamente”.

La pandemia hizo que la demanda busque propiedades con balcones y terrazas, que dispongan de amenities y conexión con el exterior, como áreas de parrilla y piscina.

“La realidad que estamos viviendo, nos hizo repensar los proyectos. No pueden faltar balcones aterrazados. En los de tres ambientes, es común realizar la integración de dormitorios a través de tabiques modulares, la cocina también se integra al comedor diario y living principal. Son aspectos que le agregan valor, generando espacios abiertos, para mejorar la calidad de vida de las personas que lo habiten”.

Precios a estrenar

Goldszer, detalló, que un 2 ambientes en un proyecto ubicado en el nuevo Paseo del Bajo y cerca de Puerto Madero, “se consigue por USD 297.600, y en Belgrano, un 3 ambientes, desde USD 300.000 con cochera incluida y posesión inmediata”.

Toribio Achával, propone en Arenales al 2600, 2 ambientes en un edificio en construcción con domótica, 42,70 m2 a USD 100.300, con entrega en septiembre de 2022. Y en Villa Urquiza, sobre la Av. Triunvirato 5300, un 3 ambientes, de 61,55 m2 a USD 163.300 con entrega a fin de año.

En Lepore, ofrece un 2 ambientes sobre Av. Directorio 1100, de 50 m2 en USD 118.500, y en Doblas, al 900, un 3 ambientes en torre con amenities, de74 m2 en USD 220.000, ambos en Caballito.

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