Un dato sorprendente confirma la constante ampliación de la oferta de departamentos en venta en CABA, situación que impacta en el mercado del usado en el Real Estate. Actualmente hay casi 112.000 unidades ofrecidas en distintos portales inmobiliarios. Si se hace un promedio y se divide por la cantidad de habitantes de la Ciudad, 3.075.646 (cifra brindada por la Dirección general de Estadística y Censos del Gobierno porteño), se desprende que cada 27 porteños hay 1 departamento en comercialización.
Este crecimiento lo confirmó a Infobae, Daniel Bryn, titular de Bryn Real Estate, quien realiza el Monitor Inmobiliario: “Hay varias causas que explican estas cifras. Habitualmente las operaciones de venta oscilaban en 4.500 o 5.000 por mes, llegando a picos durante la época de los créditos UVA de 7.800 por mes. Hoy, sólo se realizan 2.300. Por lo tanto, el inventario de inmuebles en venta se acumula y no se absorbe con ventas”.
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Si además de departamentos se toman otros inmuebles en oferta, como PH, oficinas, terrenos, entre otros, en la Ciudad hay 151.900 propiedades en venta. En mayo, la cifra se incrementó un 2,41% el último mes, un 40,15% el último año y un 16% solo en 2021. Hace 4 años, el promedio era 1 departamento en venta cada 60 habitantes. Actualmente, hay 9,62 departamentos en venta por manzana de CABA.
Por tipologías, en inmuebles, el primer puesto con casi 112.000 lo lideran los departamentos, seguidos por los PH, con 9.930, los terrenos, 6.277; oficinas, 6.204; casas, 5.648, y locales comerciales, 5.637.
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En 2017 se contabilizaron más de 60.000 escrituras; en 2020, ya con la pandemia, solo 18.000. Bryn destacó dos causas del aumento de la oferta. Una es la falta de créditos hipotecarios para que aquella persona que alquila, pueda acceder a un préstamo por el mismo valor del alquiler y otras es la caída del poder adquisitivo: “En 2017 el sueldo promedio era de USD 1.400 por mes y hoy solo llega a USD 500; antes comprabas un m2 en menos de 2 meses, ahora demorás más de 6”.
Otro punto importante es la disminución de la rentabilidad del alquiler. Si bien los últimos meses se recuperó, no es atractivo comprar un inmueble para locación, desalentando a aquellos que antes ponían sus ahorros en ladrillos. “Se aplican más impuestos y regulaciones para aquellos que invierten en inmuebles en alquiler, incluyendo alguna intención que comentan de poner un nuevo impuesto a la vivienda ociosa”, añadió Bryn.
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Más números y valores
Según Monitor Inmobiliario, la mayor cantidad de departamentos en venta se encuentra en Palermo, con 19.648 unidades, seguido por Recoleta, con 12.321, y Belgrano, con 11.925. En PH, lidera, Villa Urquiza, con 711 publicados, seguido por Palermo, con 593, y Villa Devoto, con 514.
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Del informe, también se desprende, que el 8% de los inmuebles existentes en Capital están en venta. Al analizarlo por barrio, en San Telmo, el 18% de sus construcciones están en oferta, secundado por Puerto Madero, 17%, Parque Patricios, 13% y Núñez, Villa Urquiza y Belgrano, 12 por ciento.
“Para salir del problema, habría que generar nuevos créditos hipotecarios a los que puedan acceder un asalariado normal, con alguna metodología de ajuste de cuota que sea razonable para su pago. Lograr con el tiempo recomponer el poder de compra en m2 del asalariado promedio. Que su sueldo suba en USD para así poder acceder a ahorrar y poder comprar su vivienda”, destacó Bryn.
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Quienes son los vendedores
Son varias las razones que llevan a los propietarios a vender sus propiedades en este tiempo. Vale el ejemplo de Fátima Mohamed, abogada de profesión (ejerce en CABA y Provincia de Buenos Aires), que publicó su vivienda en Villa Urquiza, en la zona de casas bajas de este barrio porteño.
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“Mi casa es muy linda, y quiero vender porque vivo con mi hija adolescente, y necesitamos mudarnos a un departamento por más seguridad. Puede ser algo en Villa Urquiza o Belgrano, por el colegio de la nena”, dijo a Infobae.
La casa tiene 120 m2 cubiertos, dos dormitorios, baño, toilette, todo equipado a nuevo, una pequeña oficina, y quincho con terraza descubierta. “Está cotizada en USD 240.000, y sé del reacomodamiento de los valores, pero hay gente que viene y ofrece hasta 100.000 por debajo del precio. Es algo nunca visto”, agregó Fátima.
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