Por la recesión y la pandemia, el 85% de los inmuebles en venta de todo el país bajaron sus precios

En promedio, los valores cayeron un 15% desde 2019 a la fecha, según la plataforma Zonaprop. En CABA, los barrios de Parque Chas, San Cristóbal y La Paternal fueron los que más bajaron; Chacarita, Parque Chacabuco y Villa Riachuelo fueron las zonas con cotizaciones más estables

Parque Chas, uno de los puntos de CABA que más bajaron el precio de las cotizaciones de las propiedades
Parque Chas, uno de los puntos de CABA que más bajaron el precio de las cotizaciones de las propiedades

Una cifra contundente confirma la disminución de los valores de los inmuebles en venta tanto en CABA como en el resto del país. Al día de la fecha, la plataforma Zonaprop registra que 739.524 viviendas, oficinas y locales comerciales bajaron los precios. Ese stock de inmuebles representa el 85% de la oferta total del sistema, con una baja de precios que promedia un descenso del 15% a nivel nacional, por distintos factores, pero principalmente por la recesión económica y los efectos de la pandemia.

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, argumentó a Infobae que “la baja es generalizada en el mercado inmobiliario argentino. Los precios comenzaron a decrecer en CABA en marzo de 2019, desde ese máximo disminuyeron 11,4%. Este año acumulan una baja de un 2,5%. Se debe a un fenómeno que afecta a todos los escenarios por igual: actualmente no hay una demanda relevante para la oferta de propiedades existente”.

“La baja es generalizada en el mercado inmobiliario argentino. Este año 2021 acumulan una baja de un 2,5%” (Molina)

Según los expertos, entre las razones también está la falta de créditos hipotecarios que permitirían a una gran parte de la población acceder a una vivienda permanente y reducir la presión sobre el mercado de alquileres (hoy con un desequilibrio entre una gran demanda y una oferta cada vez menor). Para ello, la Mesa de Vivienda, formada por empresarios del sector, la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA) y funcionarios del Gobierno trabajan para implementar 10.000 créditos anuales que se ajustarían a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), y que debería tratar el Congreso, para que pueda promulgarse cuanto antes.

Fuente: Zonaprop
Fuente: Zonaprop

“Las bajas también obedecen a un crecimiento y acumulación del volumen de avisos de venta, potenciado a su vez por propietarios que tenían su inmueble en locación y que por las nuevas condiciones de la ley de alquileres (27.551) decidieron migrarlo a venta. La realidad del mercado ha cambiado en estos últimos años; en abril de 2018, el 90% de los barrios en CABA registraba un incremento de precio. Actualmente, el 88% consignan una disminución en la cotización mensual”, añadió Molina.

Zonas

Los barrios porteños de clase media vieron muy alicaída la demanda de unidades en venta en este ciclo recesivo del mercado. De acuerdo al Índex que realiza Zonaprop, Villa Riachuelo tuvo una caída de los valores de -0,7%, Chacarita y Parque Chacabuco -3,2%, siendo los que menos cayeron el valor, mientras que La Paternal, -14%, San Cristóbal, -12,5%, y Parque Chas, -12,3%, son los que acentuaron la peor baja en las cotizaciones de las viviendas. En cuanto al rango de precios el máximo valor del metro cuadrado lo sigue teniendo Puerto Madero, con USD 5.699, y el mínimo, Villa Lugano, con 1.122 dólares.

“En el interior del país, de las plazas que relevamos, vemos que la ciudad de Córdoba acumula la mayor caída en los precios de venta, un 19,7% desde el precio máximo en 2019, con 28 meses de descenso. En 2021 la baja acumulada es de 3,4 por ciento. Le sigue Rosario que este año demuestra una merma de un 2,0% en sus valores de venta y en los últimos 12 meses suma una depreciación de 6,6 por ciento. En la ciudad de Mendoza notamos una diferencia, en 2021 los valores de los departamentos evidencian una leve suba de un 0,1 por ciento. Sin embargo, en 2019 tuvieron un descenso de 8% y un 5% en 2020”, detalló Molina.

El Gran Buenos Aires también registra caídas en sus precios de venta. En zona norte la baja acumulada, desde 2019, es del 10,8% y en zona oeste y sur es del 6%. Entre los que bajaron su cotización, por ejemplo, varias plantas de oficinas, en el partido de Tigre, disminuyeron un 25% en alquileres y un 20% en venta.

Fuente: Zonaprop
Fuente: Zonaprop

“Hay una gran oferta de oficinas y locales esperando ser alquilados, con propietarios que quieren liberarse de sus costos de mantenimiento. Algunas superficies, cuyo destino del edificio es tanto residencial como de uso profesional, están siendo adaptadas de oficinas a vivienda para ser alquiladas, dada la creciente demanda actual de locaciones en la provincia de Buenos Aires desde la llegada de la pandemia”, dijo a Infobae Tina Martino, bróker de Capilla, García Fernández & Asociados.

Amplia oferta

Para Oscar Puebla, corredor inmobiliario, la disminución también responde en primer lugar al sinceramiento de los precios: “No hay que olvidar lo que generó la fuerte devaluación de octubre de 2019. En junio de ese año, el dólar oficial libre y sin cepo operaba en el orden de los 40 pesos; es decir, para comprar un departamento de 100.000 dólares necesitábamos 4 millones de pesos, y hoy para comprar el mismo departamento en dólares Blue o MEP, necesitamos 16 millones. Si tomamos en cuenta una inflación promedio del 50% anual, de junio 2019 a junio 2021 sería el 100%, el departamento tendría un valor de 8 millones de pesos”.

A las variables que justifican el descenso, los especialistas sostienen que se le suma que los portales tienen como única referencia los precios de los inmuebles publicados, lo que difiere del valor de cierre de las operaciones. “El valor de venta real, de acuerdo a nuestros datos, se define entre un 20% y 28% por debajo del precio de publicación. Por lo tanto, sugiero a los propietarios que a la hora de poner a la venta su inmueble consulten a inmobiliarias que cuenten con las valuaciones reales del mercado”, detalló Puebla.

“Un dato con el que no cuenta el sistema es el valor de cierre de las operaciones, porque finalmente el precio de venta real se define entre un 20% y 28% por debajo del valor de publicación” (Puebla)

Qué tipologías

Todos los activos inmobiliarios bajaron de precio durante el ciclo recesivo de los últimos dos años. Debido al impacto que la pandemia tuvo en las preferencias sociales y al stock disponible, los departamentos son el tipo de inmueble que más disminuyó de precio.

Puerto Madero sigue teniendo el valor del metro cuadrado en venta más cotizado del mercado en venta rozando los 5.700 dólares
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“En el caso de los terrenos es diferente, su valuación depende de la ubicación. En CABA, los lotes para desarrollo de edificios registran retrocesos de precio. Los terrenos/lotes en barrios privados y countries demuestran un incremento de precio, en algunos casos subas muy significativas, justamente porque en este contexto son muy demandados por la búsqueda de espacios verdes y al aire libre potenciada por el aislamiento”, concluyó Molina.

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