Créditos hipotecarios UVA, a cinco años de su lanzamiento: ¿quiénes ganaron y quiénes perdieron?

Pese a los desvíos, hacia el largo plazo la cuota del crédito ajustable por la Unidad de Valor Adquisitivo evoluciona de igual forma que un alquiler. En un escenario de baja morosidad, el Banco Central empieza su tarea de seguimiento para aquellos que pidan asistencia

Presentados en 2016 como una forma para “ahorrar en ladrillos”, cumplieron con uno de sus preceptos: la cuota se asemeja al valor de un alquiler (Shutterstock)
Presentados en 2016 como una forma para “ahorrar en ladrillos”, cumplieron con uno de sus preceptos: la cuota se asemeja al valor de un alquiler (Shutterstock)

Cinco años después de haber sido lanzados, los préstamos hipotecarios en UVA (ajustados por inflación) siguen dando que hablar. Presentados en 2016 como una forma para “ahorrar en ladrillos”, cumplieron con uno de sus preceptos: la cuota se asemeja al valor de un alquiler. Eso permitió que muchas familias puedan acceder a un crédito que bajo el sistema tradicional no estaba disponible. Del otro lado, el salto inflacionario iniciado en la crisis económica de 2018 complicó a muchos pero no los hizo dejar de pagar. La morosidad siempre fue baja.

El problema de fondo no fue haber elegido el “sistema UVA”, un mecanismo entre otros, sino no haber podido doblegar la inflación

Los que sí se vieron impactados fueron los que perdieron su empleo o lo conservaron pero con ingresos más reducidos, un perjuicio que si bien impacto a una porción reducida del universo de deudores, aún no tiene resolución. Y a ello se agregó el daño de la pandemia. Pese a las críticas, es claro que el problema de fondo no fue haber elegido el “sistema UVA”, un mecanismo entre otros, sino no haber podido doblegar la inflación.

“Como se dijo siempre, los valores entre las cuotas ajustadas por la inflación y los alquileres en el corto plazo pueden tener desvíos, pero con el tiempo tienden a equilibrarse, en el largo plazo esos desvíos se achican. Lo mismo ocurriría si las cuotas se actualizaran en base a los salarios o al costo de la construcción. La única diferencia es que la inflación es menos volátil que los otros índices”, señaló el economista Federico González Rouco.

Uno de los reclamos más escuchados es el crecimiento del capital adeudado, las quejas de quienes deben hoy el doble o el triple de lo que les prestaron un par de años atrás. “El problema es analizar en base a la nominalidad. Si yo te digo que mi salario es hoy un 40% más alto que hace una año, ¿quiere decir que gano un 40% más? Lo que hay que mirar es la relación cuota ingreso y no el capital que se adeuda para no caer en la ilusión de lo nominal”, explica González Rouco.

Hoy muchos festejan haber ingresado en ese momento a un hipotecario UVA, ya que su deuda medida en dólares se redujo y pudieron entrar a un crédito que no se sabe cuándo volverá a estar disponible
Hoy muchos festejan haber ingresado en ese momento a un hipotecario UVA, ya que su deuda medida en dólares se redujo y pudieron entrar a un crédito que no se sabe cuándo volverá a estar disponible

Hoy muchos festejan haber ingresado en ese momento a un hipotecario UVA, ya que su deuda medida en dólares se redujo y pudieron entrar a un crédito que no se sabe cuándo volverá a estar disponible. Quienes tienen un salario ajustado por paritarias con “cláusula gatillo”, que siempre recupera lo perdido por la inflación, no vieron cambiar su relación cuota-ingreso. Pagaron lo mismo que hubieran pagado por un alquiler y están comprando su casa. Del otro lado, otros se lamentan porque sus ingresos no se modificaron y les fue imposible enfrentar la cuota en un contexto inflacionario. Otro caso para el que el sistema UVA fue perjudicial fue el de los que tomaron préstamos prendarios: el precio de un auto, a diferencia de un inmueble, no está dolarizado.

Muchos se lamentan porque sus ingresos no se modificaron y les fue imposible enfrentar la cuota en un contexto inflacionario

Ante este escenario, desde la órbita oficial se descartó la visión de que se requiere una “solución general” como pretenden algunos grupos de deudores que no disimulan su intención de que el estado asuma sus deudas subidos a una postura política: los hipotecarios UVA fueron una política central del gobierno de Mauricio Macri, duramente criticada por el kirchnerismo desde el pico inflacionario de finales de 2018.

El Banco Nación tiene otorgados 48.427 préstamos y solamente recibió 129 pedidos de asistencia (Reuters)
El Banco Nación tiene otorgados 48.427 préstamos y solamente recibió 129 pedidos de asistencia (Reuters)

Para cuantificar el problema, cabe señalar que el Banco Nación tiene otorgados 48.427 préstamos y solamente recibió 129 pedidos de asistencia. Hasta ahora, claro. La verdadera magnitud se verá en julio de 2022, cuando termine la convergencia.

Esa es la palabra clave para los deudores en problemas: convergencia. Para evitar un salto brusco en la cuota, un decreto dispuso que el aumento que hubiera correspondido en los meses de cuota congelada se agregue en forma paulatina, a través de un mecanismo de convergencia que se extiende a lo largo de 18 meses, entre febrero de 2021 y julio de 2022.

El universo de deudores hipotecarios UVA se estima en unas 110.000 personas. Un 75% de esos préstamos fue otorgado por los bancos públicos; entre el Banco Nación y el Banco Provincia suman 65.000 créditos

Otro punto clave que dispuso el gobierno, según expuso el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, es el tope aceptable en la relación cuota-ingreso, que será del 35%. Nadie podrá pagar una cuota superior al 35% de lo que gana y los bancos están obligados a aceptarlo.

Dentro de un contexto de baja morosidad en el sistema financiero, la irregularidad en los préstamos hipotecarios UVA es aún más baja que cualquier otra forma de financiamiento. Y en la pandemia, la mora cayó. Entre febrero de 2020 y febrero de 2021, la mora en los préstamos a familias bajó del 4,3% al 1,7%, mientras que en hipotecarios cayó del 0,7% al 0,4%. Las medidas de congelamiento de las cuotas, por supuesto, ayudaron al cumplimiento de los deudores en todo tipo de financiamiento y los préstamos UVA no fueron la excepción. El verdadero impacto aún está por verse; se sabrá cuando las cuotas se ajusten a su valor real. Lo mismo ocurrirá con otros préstamos bancarios, (prendarios, personales e incluso tarjetas) ya que en todos los casos el pago de las cuotas se pospuso de alguna manera u otra.

Dentro de un contexto de baja morosidad en el sistema financiero, la irregularidad en los préstamos hipotecarios UVA es aún más baja que cualquier otra forma de financiamiento

Según los bancos y algunas fuentes oficiales, el universo de deudores hipotecarios UVA se estima en unas 110.000 personas. Un 75% de esos préstamos fue otorgado por los bancos públicos; entre el Banco Nación y el Banco Provincia suman 65.000 créditos.

González Rouco comentó a Infobae que un 85% o 90% de los deudores son asalariados registrados y el resto son autónomos. La diferencia es clave, ya que los primeros tuvieron durante la pandemia su salario asegurado y paritarias que, en mayor o menor medida, los equipararon con la inflación. El 10% o 15% restante, en cambio, vio tambalear sus ingresos en los últimos 15 meses y con ello sintió la dificultad para pagar la cuota.

El Banco Central estima que “más del 90% de las personas deudoras enfrentará una relación cuota-ingreso inferior al 35% en julio de 2022, cuando finalice el cronograma de convergencia”. Para hacer el seguimiento de esa minoría que puede requerir asistencia, el Banco Central dictó el jueves la letra chica de su operativo de seguimiento. Los bancos deberán informarle al Central antes del 4 de junio el listado detallado de cada una de las “solicitudes de asistencia”, ya sea para préstamos UVA convencionales o los otorgados en UVA a través del plan Procrear.

Los bancos deberán informarle al Central antes del 4 de junio el listado detallado de cada una de las “solicitudes de asistencia”, ya sea para préstamos UVA convencionales o los otorgados en UVA a través del plan Procrear
Los bancos deberán informarle al Central antes del 4 de junio el listado detallado de cada una de las “solicitudes de asistencia”, ya sea para préstamos UVA convencionales o los otorgados en UVA a través del plan Procrear

Para pedir la “asistencia”, el deudor deberá acreditar que perdió el empleo, que quedó en una relación cuota-ingreso superior al 35% o que tiene otra deuda que le impide pagar. No podrán pedirlo quienes tengan una segunda vivienda. Los bancos podrán refinanciar la deuda, bonificar una parte de ella o combinar ambas soluciones.

Ferraresi anunció la semana pasada que el Nación y el Provincia bonificarán lo que exceda del 35%. Otros bancos cobrarán ese excedente con nuevas cuotas que se agregarán al final de la duración original del préstamo.

El deudor deberá acreditar que perdió el empleo, que quedó en una relación cuota-ingreso superior al 35% o que tiene otra deuda que le impide pagar

Un punto que llamó la atención de los bancos es que deben informar si aquellos deudores que pidieron ayuda para pagar su préstamos hipotecario recibieron alguna otra vía de asistencia oficial durante la pandemia: préstamos a tasa 0%, Programa de Asistencia de Emergencia al Trabajo y la Producción (ATP), Programa de Recuperación Productiva (Repro), refinanciaciones de tarjeta de crédito, entre otros mecanismos crediticios.

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