La increíble lista de leyes y normas que intentan regular los alquileres y la vivienda en la Argentina desde hace casi un siglo

La política y los técnicos de la economía aún no han logrado resolver el gran dilema que afecta a la sociedad argentina de asegurarle el acceso a la vivienda propia y la previsibilidad para quienes se sienten más cómodos con el cobro y pago de un renta sobre la propiedad por tiempo determinado.

Claramente, la inestabilidad macroeconómica derivada de las recurrentes restricciones fiscales y de disponibilidad de divisas por parte de los diferentes gobiernos para honrar sus obligaciones de Estado, ha sido el factor dominante en casi un siglo, al punto que desde septiembre de 1921 hasta marzo de 1995, se dictaron, al menos 100 normas, entre leyes, decretos, resoluciones y comunicaciones del Banco Central, a un ritmo de más de 1 por año, según la recopilación que hizo el economista Juan Carlos de Pablo, y que actualizó hasta ahora, y publicó en su Newsletter semanal, Contexto.

Luego, coincidente con un largo período de virtual estabilidad de precios, donde la tasa de inflación se sostiene por debajo de los 2 dígitos al año, el Congreso aprueba en 2006 la Ley 26.158 que establece incentivos para la adquisición de la vivienda única, familiar y permanente.

Pero, casi 10 años después, cuando el Gobierno de Cambiemos estimaba que se reiniciaba un ciclo sostenible de baja de la inflación, se aprueba la Ley 27.271, bautizada “Casa Ahorro”, por el que se regula el Sistema de Fomento de la Inversión en Vivienda, con la creación de los créditos indexados por los índices de Unidad de Vivienda (UVI) y la Unidad de Valor Adquisitiva (UVA).

Y hace una semana, la Cámara baja dio media sanción a la ley que regulará los alquileres, con 192 votos a favor, 23 abstenciones y nadie en contra, la cual espera el tratamiento por el Senado para convertirla en la nueva norma regulatoria del mercado inmobiliario de renta.

Recuerda De Pablo: "En el pasado la Ley de Alquileres implicaba congelamientos, prórroga de contratos, o prohibición de echar al inquilino, pero de los contratos vigentes. Si esto es así, la pregunta que cabe formular es la siguiente: ¿cuál será el impacto de las restricciones, sobre el precio inicial del alquiler? Ejemplo: si como consecuencia de la nueva ley, el propietario recibiera neto 10% menos que antes, en concepto de alquiler; ¿no intentará arrancar con 10% más? Pero si esto es así; ¿cuál fue el sentido de aprobar esta ley? La verdadera reducción del precio del alquiler pasa por reducirle los miedos a los propietarios, para que pongan los inmuebles que no habitan a disposición de otras familias”.

La experiencia reciente muestra con claridad como en los escasos períodos de estabilidad de precios y, por tanto mejor escenario para la mejora de los ingresos reales de los trabajadores, las normas regulatorias del mercado inmobiliario no se modificaron.

Pero se trató de un período muy corto como para generar condiciones sustentables para impulsar la construcción de viviendas, sea para la venta, o para la oferta en alquiler, de modo de revertir la larga historia de déficit ocupacional.

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