El mercado inmobiliario perdió impulso por la devaluación y completó un 2018 negativo
El mercado inmobiliario perdió impulso por la devaluación y completó un 2018 negativo

El mercado inmobiliario no pudo sostener un primer tramo de 2018 en el que el ritmo de operaciones superó al alcanzado en el muy buen 2017. De hecho, hasta mayo se habían concretado cinco meses consecutivos con un número de transacciones inmobiliarias superior al del registro anterior.

Pero el devenir negativo de la macroceconomía no podía dejar ajeno al sector de la vivienda. Al violento salto del dólar desde finales de abril y la virtual extinción del crédito hipotecario en el corto plazo, el mercado le respondió con una abrupta caída en las operaciones, para cerrar un 2018 con definido sesgo negativo.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y diciembre del año pasado se concretaron 55.892 operaciones inmobiliarias en el ámbito porteño, con una caída de 12,2% respecto de los 63.680 actos de 2017.

La entidad de notarios informó para diciembre de 2018 unas 4.656 operaciones de compraventa, con una retracción de 41,1% respecto de las 7.908 del mismo mes de 2017. La caída en el número de actos escriturales se fue acelerando a medida que se aproximaba el fin de año.

"El primer cuatrimestre de este año había arrancado con una suba de 37% respecto al mismo período 2017. Pero a partir de octubre, el consolidado comenzó a dar negativo. Mientras los primeros cinco meses del año fueron positivos, los últimos siete resultaron negativos frente a los del mismo período del año pasado", detalló el Colegio de Escribanos.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

La disminución de la cantidad de operaciones respaldadas en hipotecas tuvo mucho que ver con el desempeño general del sector. A lo largo de 2018 hubo 13.054 actos financiados con crédito, un 23,3% del total, una tasa, de todos modos, apreciable. Pero si se observa el tramo final del año, en diciembre las operaciones con hipoteca significaron 7,2% del total, frente a 29,9% en el mismo mes de 2017. En diciembre, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 336 casos, 85,8% menos que las registradas un año antes.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

En el acumulado de los 12 meses, las operaciones con hipoteca sumaron 13.054, con una baja es de 20,8% respecto de las 16.487 del acumulado del año anterior.

QUÉ PASA CON LOS PRECIOS

Además del ascenso del tipo de cambio, de 105% en la cotización del dólar al público en 2018, y la contracción del crédito, el lento ajuste de los precios del mercado de viviendas influyó en el menor dinamismo de la operatoria inmobiliaria.

Por ejemplo, en diciembre último el Colegio de Escribanos porteño informó que el monto promedio en dólares de las operaciones fue de USD 103.352, con una importante baja de 26,7% en comparación con el mismo mes de 2017. Este descenso de precios estaría reflejando una caída en los montos de realización, aunque también debe tenerse en cuenta que en momentos de escasez de crédito y retracción del volumen de operaciones son las unidades más chicas las que ganan  porción de mercado, por cuanto un precio promedio más bajo puede reflejar tanto una caída en las cotizaciones como una participación mayor de unidades de menor superficie en el total comercializado.

En el acumulado de doce meses de 2018, el precio promedio en dólares de la compraventa de inmuebles informadas por el Colegio de Escribanos fue de USD 134.258, con un piso en diciembre (el más bajo desde abril de 2016) y un techo en junio (USD 148.878), un 3,3% menos que los USD 138.848 promedio de 2017.

Si la medición se hace en pesos, el monto medio de los actos en diciembre fue de $4.015.255, con un alza de 57,9% en comparación con un año atrás, unos diez puntos por encima de la inflación minorista de 2018, de 47,6%, y unos 13 puntos porcentuales más que el costo de la construcción, que subió 44,8% anual, que el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) releva en el Gran Buenos Aires.

En el mismo sentido, el Índice del Costo de la Construcción en la Ciudad de Buenos Aires (ICCBA) elaborado por la Dirección General de Estadística y Censo porteña, que no tiene en cuenta la evolución del valor del terreno (en dólares), detectó un incremento anual de 52,1%, unos seis puntos menos que el aumento en pesos del monto medio de los actos de diciembre.

Con datos actualizados hasta septiembre (tercer trimestre del año pasado), la Dirección de Estadísticas porteña había detectado incrementos interanuales en el precio en dólares del metro cuadrado en venta de viviendas de 9,4% en dólares, según el informe de Dinámica del mercado de venta de departamentos. Estos precios correspondieron a la oferta publicada y no a los precios finales de transacción, para todos los segmentos, tanto a estrenar como usados.

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