Demanda y precios del mercado inmobiliario: 6 claves para lo que queda del año

Un antes y después de la crisis cambiaria y la devaluación del peso. Todas las perspectivas que desde el sector inmobiliario tenían para 2018 cambiaron drásticamente y ahora el mercado busca cómo adaptarse a una nueva realidad que le permita amortiguar la caída esperada para la segunda parte del año.

"Todos, desde desarrolladores, brokers, vendedores, proyectaban un mercado donde el crédito iba a seguir siendo protagonista y las esperanzas era que creciera más. Ahora todos se están reconfigurando para ver qué hacer con esta nueva realidad, con aumento de precios en pesos de las propiedades por la devaluación y el aumento de las tasas de interés de los bancos que hace que el ingreso necesario para poder calificar para un crédito para la misma propiedad que el año pasado sea un 170% superior", explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

¿Cuáles son las condiciones del nuevo escenario? Aquí, las seis claves que marcarán el ritmo de este sector.

1 – Menos operaciones y caída de la actividad 

Mientras el crédito se aleja para los que lo necesitan, los que cuentan con ahorros propios tampoco salen a comprar: prefieren esperar. "Hay un parate importante y habrá que ver en los próximos meses cómo evolucionan las distintas variables, si el dólar está estable y si los valores se van a acomodar  o no", señaló Rozados, que ya anticipa un segundo semestre malo, con cifras de escrituraciones más cercanas a los años 2013 a 2015.

Sin embargo, la situación no es pareja en todo el país. "Los últimos dos meses del primer semestre muestran una desaceleración. La oferta está creciendo y la demanda ha caído, pero no se puede generalizar. En Capital Federal y Gran Buenos Aires se vive una realidad distinta al interior del país, donde no se sintió tanto el boom inmobiliario, por lo que la caída es menor", señaló Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina, quien advirtió que si bien las transacciones con créditos hipotecarios cayeron —luego de haber pasado de un 7% hasta un 30%— retomarán impulso nuevamente antes de fin de año.

Desde la sucursal Belgrano de Tizado aclaran que la caída no fue total y que siguen recibiendo consultas y ofertas por inmuebles, aunque sin contar con los compradores que venían de la mano de un crédito hipotecario. "Las dificultades para acceder al crédito impactaron en la demanda, sobre todo de propiedades usadas. Las consultas hoy son de compradores que no dependen de un crédito", destacó Maximiliano Boccacci, de la inmobiliaria.

2 – Precios 

Aunque los cambios en los valores del sector inmobiliario no suelen ser rápidos ni parejos, desde las inmobiliarias anticipan que se verá un reajuste en los precios. "Estamos ajustando y tiene lógica que así suceda. Producto de la inercia que el mercado traía de la explosión de los créditos UVA a lo largo de 2017, el valor del metro cuadrado usado medido en dólares continuó creciendo. Nos encontramos hoy, en parte, ajustando ese crecimiento inercial del 2018", detalló Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Propiedades.

Pero no todos coinciden con esta visión. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, asegura que se vivió durante algunos días un proceso de acomodamiento respecto a la nueva cotización del dólar, pero que no hay un proceso de retasado de precios. "Aunque se han observado contra ofertas de mayor porcentaje del habitual, del 10%, y propietarios más permeables a negociar", advirtió.

3 – La vuelta de los fideicomisos al costo

Los desarrolladores que comenzaron a apuntar sus proyectos a los usuarios finales con créditos hipotecarios, hoy deben decidir si van a lanzar esos proyectos o volverán a la fórmula del fideicomiso al costo, orientado a inversores. "Es algo que puede pasar, pero todavía nadie se lanzó fuertemente. Lamentablemente, la apuesta por clientes con crédito es lo que es positivo para el largo plazo y sustentable para desarrollar vivienda en la cantidad necesaria para paliar el enorme déficit habitacional", subrayó Rozados.

En el sector, aseguran que la gente había asimilado la opción del crédito y comprar en lugar de alquilar era una opción. "Hoy la cuota de un crédito es el doble de un alquiler. Lo negativo es que se generó una vuelta atrás, pero no quiere decir que el crédito no esté, pero está en una mínima expresión", agregó el especialista.

4 – Impulso de construcción de viviendas individuales

Otro cambio que vislumbran en el sector es que pueda haber más impulso para la construcción de viviendas individuales. Es el caso de las personas que tenían un lote y los dólares ya ahorrados o quizás requiera un crédito para completar una parte. Como el costo de la construcción aumento un 22%, los que ya tenían decidido hacerlo no se ven tan perjudicados.

5 – Expectativas de recuperación

"No vemos posible que en este último semestre se pueda volver al escenario de principio de año. Hoy, el comprador de su primera vivienda o quien pensaba mudarse, se ve afectado directamente por la devaluación y el crédito caro. Por otro lado, los desarrolladores ven que sus costos mejoraron en dólares y continúan con la compra de tierras para desarrollos de viviendas u oficinas. Tarde o temprano el mercado se acomoda y la compra de inmuebles es la mejor opción para un inversor", señaló Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, quien lamentó que se haya regresado a los usos y costumbres de un mercado que se maneja en efectivo o con créditos por saldo de precio en dólares, en plazos de no más de tres años.

Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, coincidió en que las expectativas se modificaron y que hoy el escenario es menos optimista y de más cautela.

"El mercado va recuperando su ritmo, al mismo tiempo que la gente va asimilando el nuevo valor del dólar. De a poco, pero sin pausa. La expectativa es buena, con estos niveles de inflación y la actual cotización del dólar, los créditos hipotecarios serán escasos y el mercado dependerá casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentará hacer más fuerte su posición y podrá encontrar mayor flexibilidad", auguró Hernán Oppel director de Oppel.

6 – Más demanda de alquileres

La demanda de alquileres, que había comenzado a descomprimirse, puede volver a crecer. "Al no haber más alternativas que alquilar, puede haber más personas buscando y habrá que ver qué pasa con aquellos que habían definido vender una propiedad y conseguían compradores y, quizás, la retiren de la venta y lo vuelvan a alquilar", anticipó Rozados.

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