Deudas en conjuntos residenciales: lo que deben saber propietarios sobre la prescripción de la obligación

Vivir en un conjunto residencial implica contar con beneficios como seguridad, mantenimiento de zonas comunes y servicios compartidos.

Sin embargo, también exige el cumplimiento de obligaciones económicas a través del pago puntual de las cuotas de administración.

En Colombia, la legislación determina en qué momento estas deudas dejan de ser exigibles judicialmente, bajo qué condiciones se interrumpe ese plazo y cuáles son las sanciones que puede aplicar la administración en caso de incumplimiento.

El Código Civil establece los plazos generales de prescripción de las acciones. Según la normativa, “la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años y la ordinaria en diez (10) años”.

Esto significa que, en procesos de cobro derivados de expensas comunes, puede invocarse la prescripción después de cinco años desde la fecha en que surgió la obligación, salvo que dicho plazo se haya interrumpido por un pago parcial, una demanda u otro acto jurídico que acredite reconocimiento de la deuda.

No obstante, en la práctica suele surgir un debate: si las cuotas de administración deben reclamarse a través de una acción ejecutiva o una ordinaria. El tipo de proceso determina el término aplicable, por lo que cada caso debe evaluarse de acuerdo con la naturaleza del título y el procedimiento seguido por la copropiedad.

Un punto central es que la prescripción no opera de manera automática. El deudor debe alegarla en un proceso judicial para que la obligación se extinga legalmente.

En palabras del artículo publicado por Semana, “la extinción de la obligación por prescripción no se produce automáticamente en la práctica procesal. Para que el acreedor deje de poder cobrar judicialmente una suma por prescripción, el deudor debe invocar la excepción de prescripción ante un juez o iniciar la acción correspondiente para obtener la declaración judicial”. Hasta que no exista esa decisión, la copropiedad mantiene la facultad de continuar las gestiones de cobro.

El Código Civil también señala que un pago parcial, una conciliación o incluso la interposición de una demanda interrumpen la prescripción. En ese caso, el conteo de los años se reinicia desde cero. El artículo 2536 del mismo código lo regula de manera expresa.

En materia de intereses y sanciones, la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, contempla medidas adicionales. Según el texto citado por Semana, “el retardo en el pago de expensas causa intereses de mora equivalentes a una vez y media (1,5×) el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea haya fijado un interés inferior en el reglamento”. Esto significa que cada copropiedad puede reducir ese porcentaje si así lo acuerdan los copropietarios, pero nunca superarlo.

Para agosto de 2025, la Superintendencia Financiera fijó el interés bancario corriente para crédito de consumo y ordinario en 16,78% efectivo anual. Multiplicado por 1,5, el resultado arroja un interés moratorio cercano a 25,17% anual. Esa cifra es la referencia general para calcular intereses en procesos de mora, salvo que exista un acuerdo en la asamblea que determine una tasa más baja.

Adicionalmente, la ley autoriza otras medidas de presión económica y social frente al incumplimiento. Entre ellas, la publicación interna del listado de morosos dentro del conjunto, la imposición de multas que pueden alcanzar hasta el doble del valor de la cuota mensual —con un límite de diez veces ese valor— y la restricción temporal en el uso de bienes comunes no esenciales como piscina, gimnasio o salón comunal. Todas estas sanciones deben estar contempladas en el reglamento de propiedad horizontal y aplicarse respetando el debido proceso.

En caso de que un propietario considere que su deuda ya cumplió el término de prescripción, no basta con manifestarlo ante la administración. La normativa indica que debe solicitarse ante un juez para que este lo declare. La publicación de Semana subraya que “si considera que la deuda ya está prescrita, la vía correcta no es exigirlo por carta: debe plantear ante un juez la excepción de prescripción o la demanda correspondiente para que un juez lo declare”.

Por otra parte, si se trata de un administrador o integrante de la junta, es fundamental documentar todas las gestiones realizadas frente al deudor, ya que esas actuaciones pueden interrumpir los plazos de prescripción. La constancia de comunicaciones, pagos parciales o reconocimientos de la deuda será revisada por un juez en caso de litigio.