Según esta norma legal, podría perder su casa si deja viviendo a alguien allí por mucho tiempo

En Colombia, actos cotidianos como alojar a un amigo o familiar en casa pueden derivar en riesgos legales desconocidos para muchos propietarios.

Según el abogado Carlos Salamanca, facilitar el acceso a la vivienda sin un contrato formal puede hacer que, con el paso del tiempo, ese gesto termine en la pérdida del patrimonio: la legislación vigente otorga el derecho de adquirir la propiedad a quien la posea durante 10 años bajo ciertas condiciones, aunque carezca de título.

Ahora puede seguirnos en Facebook y en nuestro WhatsApp Channel

El propio Salamanca en un video compartido en su cuenta de Instagram, ilustró escenarios en los que el “exceso de confianza” se transforma en una auténtica amenaza patrimonial.

En este contexto, advirtió: “Ojo, usted no tiene un huésped, tiene una bomba de tiempo. Hoy le explico la diferencia legal entre un ocupante y un poseedor y por qué ese favor le puede costar la casa.”

Así, casos aparentemente inofensivos pueden desembocar en conflictos legales de consecuencias irreversibles, como el de un propietario que años después de prestar el inmueble escucha de su ocupante: “De aquí no me saca nadie, esto ya es mío por posesión.”

La clave para evitar estas situaciones reside en comprender la figura de la Prescripción Extraordinaria de Dominio. De acuerdo con Salamanca, “la ley en Colombia protege la posesión”.

En términos jurídicos, esto significa que si una persona actúa como “señor y dueño” de un bien inmueble durante 10 años de manera pública, continua, pacífica y sin reconocer a un propietario distinto, puede solicitar judicialmente la propiedad por medio de esta figura, según lo estipulado por los artículos 2512 a 2529 del Código Civil, en especial el artículo 2529.

Para que prospere este mecanismo, el interesado debe aportar pruebas materiales de posesión: como recibos de servicios, testimonios o constancia de pagos de impuestos y demostrar ante el juez que su ocupación ha sido ininterrumpida y notoria.

El abogado detalló que “mientras reconozcan dueño ajeno con el arriendo o firmando un papel, nunca se podrán quedar con la propiedad, así pasen 50 años.”

En contraste, cuando no se firma nada y el ocupante actúa de manera autónoma, hace mejoras sin permiso y paga impuestos, puede convertirse en poseedor. Si esto ocurre y supera la década, el juez puede dictar sentencia a favor del poseedor, quien pasará a tener un título formal de propiedad inscrito en la Oficina de Instrumentos Públicos.

Los plazos en la legislación colombiana distinguen entre prescripción extraordinaria y ordinaria. La primera exige 10 años y no requiere buena fe ni justo título; la segunda, aplicable en otros supuestos, reduce el tiempo a 5 años, pero exige justo título y buena fe demostrable.

Para Salamanca, la protección depende de convertir la “posesión” en “mera tenencia”. La forma de hacerlo es a través de “un contrato de comodato precario, préstamo de uso, o de arrendamiento”, lo cual establece jurídicamente que quien ocupa el inmueble reconoce al propietario y nunca podrá adquirir la propiedad por el paso del tiempo.

“El papel prueba que él es el tenedor y usted es el dueño. Si ya se le metieron y se creen dueños, no intente sacarlos a la fuerza. Es delito. Vamos a iniciar una acción reivindicatoria de dominio para que el juez ordene el desalojo con la policía.”

Existen límites jurídicos a este proceso: la prescripción no se aplica a bienes de uso público o fiscales, como parques, vías, escuelas y hospitales. Además, si el tiempo de ocupación se interrumpe por demandas, abandono del inmueble o hechos de violencia, el cómputo se reinicia y la posibilidad de adjudicación por posesión se frustra.

Salamanca insistió en la importancia de respaldar cualquier cesión de vivienda con documentos formales: “No regale su patrimonio por pena de hacer firmar un papel. En derecho inmobiliario, el papel habla.”