La paradoja del mercado inmobiliario: hasta 100.000 viviendas están vacías en Buenos Aires

En las principales ciudades de Argentina, el fenómeno de las viviendas estructuralmente vacías afecta de manera directa el acceso a la vivienda, el mercado de alquiler y la planificación urbana. El problema involucra a miles de unidades habitacionales que permanecen sin uso durante al menos un año, impactando tanto en la oferta disponible como en la vida cotidiana de la población.

El estudio realizado por CIPPEC a fines de 2025 aporta los datos más recientes sobre esta problemática. La organización define una vivienda estructuralmente vacía como aquella que, durante los últimos doce meses, ha registrado un consumo menor a 50 kilowatts por mes, un indicador mucho menor que el de una heladera en funcionamiento.

El crecimiento de las viviendas vacías no se da en aislamiento. El acceso a la vivienda se vuelve cada vez más difícil para amplios sectores de la sociedad. Los datos del censo 2022 muestran una suba sostenida en la proporción de inquilinos en la ciudad de Buenos Aires, que pasó de 22% a 36% en las últimas dos décadas, frente a un promedio nacional de 17,5%.

En tanto, el 30% de los inquilinos no logra renovar contrato por el costo, y los gastos de alquiler y expensas superan la mitad de los ingresos de muchas familias. Entre los menores de 35 años, el 80% debe abandonar el alquiler antes de tres años por dificultades económicas.

Qué significa una vivienda estructuralmente vacía y cómo se mide

La definición de vivienda estructuralmente vacía parte del registro de consumos eléctricos bajos y sostenidos durante un año completo. Según el informe de CIPPEC, esta metodología permite diferenciar entre unidades habitacionales vacías por períodos transitorios y aquellas que realmente no tienen uso habitacional ni comercial.

El estudio toma como referencia un consumo mensual inferior a 50 kilowatts, cifra que permite excluir viviendas ocupadas de modo esporádico o en refacción.

En Buenos Aires, el número de viviendas estructuralmente vacías va de 70 mil a 100 mil, según las diferencias en los datos de las zonas sur y norte. En Córdoba, el informe señala 20 mil unidades, y en Rosario, casi 32 mil viviendas bajo esta condición.

La proporción más alta se da en Rosario con 8,6%, mientras que la ciudad de Buenos Aires se ubica en 6,5% y Córdoba en 4%. Estas cifras reflejan la dimensión del fenómeno y su concentración en determinados barrios o sectores urbanos.

El informe distingue estas viviendas de las denominadas vacías en sentido amplio, que incluyen todas aquellas con consumos bajos durante menos de doce meses, alcanzando así hasta 200 mil unidades en la ciudad de Buenos Aires. La distinción permite focalizar las políticas públicas en los casos donde la vacancia no responde a causas friccionales, como mudanzas, refacciones o transiciones de propiedad.

Principales causas detrás de las viviendas vacías

El estudio de CIPPEC identifica varias razones para la existencia de viviendas vacías en las grandes ciudades argentinas. En Rosario, la concentración ocurre principalmente en el sur, sudoeste y oeste, áreas donde predominan viviendas en mal estado o afectadas por problemas de inseguridad.

En Córdoba, la vacancia se localiza en el centro y la zona pericentral, donde muchos edificios requieren cambios en la normativa patrimonial para poder ser intervenidos. En Buenos Aires, las zonas con mayor presencia de viviendas vacías son el microcentro, el macrocentro y sectores del corredor de Rivadavia y zona norte.

Las razones detrás de la vacancia varían. Algunos inmuebles permanecen sin uso por el estado edilicio, lo que exige inversiones considerables para ponerlos nuevamente en el mercado. Otros casos responden a conflictos legales como sucesiones no resueltas, quiebras o disputas familiares.

Además, la evolución de la demanda, los cambios en la normativa y el impacto de nuevos usos urbanos, como la conversión de oficinas en viviendas tras la pandemia, suman dificultades para la reutilización de estos espacios.

La reserva de valor también aparece como motivo, aunque el informe sostiene que no se trata del factor principal en el contexto argentino. La inseguridad jurídica y las dificultades del mercado de alquiler, como la ley de alquileres, han desincentivado la oferta de viviendas, generando desajustes adicionales.

Políticas implementadas y alternativas en debate

Las ciudades exploran distintas herramientas para enfrentar el fenómeno. Algunas apuestan por medidas coercitivas, como los impuestos a la vivienda vacía, aplicados en París, Londres, Vancouver, Montevideo y Barcelona.

La eficacia de estas políticas varía según la estructura del mercado y el grado de concentración de la propiedad. En Argentina, la presión tributaria y la fragmentación del mercado dificultan la aplicación de estos mecanismos.

Otras políticas buscan incentivar la utilización de viviendas vacías mediante asistencia jurídica para resolver conflictos legales, o programas de créditos de refacción que faciliten la puesta en valor de los inmuebles. Barcelona y Madrid desarrollan iniciativas en esta línea, con digitalización de trámites y acuerdos con universidades para destrabar sucesiones.

Las experiencias internacionales muestran que no existe una solución única. La definición precisa del fenómeno y la identificación de las causas concretas resultan clave para orientar las políticas públicas, evitando respuestas automáticas que pueden agravar los problemas. El desafío de las viviendas vacías exige respuestas diferenciadas y adaptadas a la realidad de cada ciudad.

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