El ingreso necesario para calificar a un crédito hipotecario en Perú subió de S/4.000 a S/5.000 mensuales

El nuevo reglamento del Ministerio de Vivienda, Decreto Supremo N.° 005-2025-VIVIENDA, está elevando el precio mínimo de los departamentos nuevos en Lima y restringiendo el acceso a la vivienda formal para una parte significativa de la clase media, según un análisis de Proper, consultora especializada en el sector inmobiliario.

La exigencia de un área mínima de 40 metros cuadrados para todos los nuevos departamentos ha incrementado el valor de las unidades más accesibles desde S/210.000 a S/250.000. Como resultado, el ingreso necesario para calificar a un crédito hipotecario subió de S/4.000 a S/5.000 mensuales.

Entre 200.000 y 300.000 familias pierden acceso al crédito hipotecario

Jorge Campos, gerente general de Proper, señala que “entre 200.000 y 300.000 familias limeñas que el mes pasado calificaban a un crédito hipotecario hoy ya no califican.

No porque hayan cambiado sus ingresos, sino porque la regulación movió el piso del mercado. La política de vivienda debe ampliar el acceso, no restringirlo. Hoy esta norma, sin ajustes, hace exactamente lo contrario”.

El segmento más afectado es el NSE C, que representa el 45% de los hogares limeños y tiene un ingreso promedio de S/4.325 mensuales, una cifra que hasta hace poco permitía acceder a un crédito hipotecario, pero que ahora resulta insuficiente bajo las nuevas condiciones.

El segmento medio y los hogares no tradicionales quedan fuera

El análisis también destaca que el 40% de los compradores limeños pertenece a hogares no tradicionales —personas solas, parejas sin hijos, adultos mayores— que no requieren necesariamente 40 m² y valoran unidades más compactas, especialmente en edificios con áreas comunes como gimnasio, coworking y salas de uso múltiple.

“Impedirles el acceso a la vivienda propia no es un ajuste técnico de metros cuadrados. Es cerrarle la puerta al barrio donde quieren vivir y al proyecto de vida que merecen”, remarca Campos.

Como alternativa, Proper propone aumentar el Bono Buen Pagador (BBP) del Fondo Mivivienda para cubrir la diferencia de precio, habilitar más suelo urbano en “distritos de clase media” y permitir que edificios con áreas comunes -que considera de alto estándar- ofrezcan unidades más compactas.

El mercado inmobiliario muestra dinamismo, pero la barrera de acceso se eleva: CODIP

Mientras tanto, el mercado inmobiliario de Lima Metropolitana y Callao registra un fuerte dinamismo. Según los datos recientes de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), las ventas de viviendas aumentaron 25% en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025, con 1.088 proyectos en oferta.

El tiempo promedio para agotar el stock de viviendas bajó de 26 a 17 meses, y el índice de absorción mensual subió a 5,6% frente al promedio de 3,7% de los últimos 5 años.

El 50,2% de las ventas se concentró en departamentos de 40 a 60 m² y casi el 78% de las operaciones fueron unidades de 2 y 3 dormitorios, lo que refleja una preferencia marcada por la funcionalidad y la distribución eficiente del espacio.

El 68% de las ventas y el 70% de la oferta acumulada corresponde a la Vivienda de Interés Social (VIS), que sigue siendo el principal motor del sector.

Más del 80% de las transacciones se realizaron sobre planos o en etapa de construcción, lo que evidencia la confianza en la preventa. Lima Moderna, Centro y Sur lideran la demanda, aunque distritos como Carabayllo e Independencia en Lima Norte aparecen como zonas emergentes.

Finalmente, el valor del metro cuadrado se mantuvo virtualmente estable, con solo un ajuste del 1% en el último año, y las tasas hipotecarias menores al 8 % siguen favoreciendo la compra de vivienda.