El Callao baja sus precios de compra de departamentos: ¿En cuánto está el metro cuadrado?

En el último mes, de acuerdo a Urbania, el valor promedio de venta registró un ligero aumento de 0,1%, situando el precio medio de la ciudad en S/ 6.821 por metro cuadrado. Con este resultado, en lo que va del 2025 el incremento acumulado es de 1,1%, cifra ligeramente inferior a la inflación, lo que implica una reducción real de 0,2%.

Durante este año, los departamentos de menor tamaño han mostrado el mayor crecimiento en sus precios. Actualmente, una vivienda estándar de dos dormitorios y 60 m² alcanza un valor promedio de S/ 424 mil, mientras que una de tres dormitorios y 100 m² se cotiza en torno a S/ 657 mil. Dentro de los distritos que han bajado su precio se destaca El Callao.

Precio de departamentos en El Callao

El metro cuadrado en El Callao cuesta, en promedio, S/ 3.374, de acuerdo al último informe de Urbania. Esto representa una caída de -0,8% con respecto al mes anterior y -5,8% en el último año.

Otros distritos que han bajado sus precios con San Martín de Porres (-1,7%), Los Olivos (-0,2%), Bellavista (-1,1%), La Perla (-1,2%), Ate (-1,3%), entre otros. Cabe destacar, El Callao tiene el segundo costo por metro cuadrado más barato de Lima y Callao.

¿Por qué El Callao tiene precios accesibles para la compra de inmuebles?

En primer lugar, El Callao siempre ha sido percibido como una zona eminentemente portuaria e industrial, lo que ha definido su estructura urbana como menos residencial. La presencia dominante de puertos, zonas industriales y el aeropuerto ha limitado la expansión de áreas urbanas más residenciales, y esto ha restado atractivo para la construcción de proyectos más caros. A esto se suma, en algunos sectores, la percepción de inseguridad y la insuficiente cobertura de servicios públicos, lo cual ha disuadido la llegada de residentes y de desarrolladores inmobiliarios interesados en segmentos de mayor precio.

Además, la oferta inmobiliaria en El Callao ha crecido de forma destacada en los últimos años. La oferta pasó de 374 a 1.079 unidades en apenas dos años, un triplicado que revela interés creciente en la zona. Estas cifras reflejan que, aunque los precios aún son bajos, el mercado se está moviendo: se están impulsando proyectos, especialmente en zonas con infraestructura vial en desarrollo e incluso vinculadas al aeropuerto internacional.

Es importante señalar también el peso de la vivienda de interés social (VIS) en la dinámica local. El Callao es una región donde prácticamente toda la oferta se inscribe en esta categoría, lo que ayuda a mantener los precios por metro cuadrado muy controlados. Entre Lima Metropolitana y El Callao en general, la VIS representó un 69% de las ventas durante 2024, lo que impulsa un mercado más accesible para hogares de ingresos medios.

Por último, a pesar de los bajos precios, hay señales de cambio. Se están llevando a cabo renovaciones urbanas y mejoramiento de espacios públicos en algunas zonas del Callao, lo cual, poco a poco, comienza a atraer nuevos residentes y a despertar interés para la inversión inmobiliaria.

Así le fue al alquiler y rentabilidad en Lima y Callao

En julio, el alquiler promedio de un departamento de 100 m² se mantuvo en S/ 3.206 mensuales. En lo que va del 2025, esta tarifa acumula un aumento de 4,3%, y en los últimos 12 meses el incremento ha superado con holgura a la inflación, generando un avance real de 5,3%. Las viviendas de mayor tamaño han sido las que registraron el crecimiento interanual más alto en sus precios de arrendamiento.

Dentro de la ciudad, el área con el alquiler más elevado es San Isidro Financiero, donde un departamento de este tamaño alcanza S/ 4.510 mensuales. En contraste, la zona más asequible es Los Olivos Norte, con un valor promedio de S/ 1.401 al mes.

La rentabilidad bruta anual, medida por la relación entre el alquiler anual y el precio de compra, se ubica en 5,29%. Bajo este cálculo, se requerirían 18,9 años de renta para recuperar la inversión en la adquisición del inmueble, un 4,7% menos que hace un año. Actualmente, Lince Comercial se posiciona como la mejor alternativa para quienes buscan maximizar sus ingresos por alquiler.