El mercado de inmuebles logísticos en Latinoamérica muestra resiliencia y demanda activa

El mercado de inmuebles logísticos e industriales en América Latina cerró el segundo semestre de 2025 con señales de resiliencia, en un contexto económico regional caracterizado por crecimiento moderado y condiciones financieras aún restrictivas.

Según un informe regional sobre mercado industrial, la actividad vinculada a centros logísticos y bodegas mantuvo una demanda sostenida, impulsada por el comercio, el e-commerce y las operaciones de distribución urbana.

El análisis señala que, ante un escenario macroeconómico más cauteloso, muchas empresas priorizaron eficiencia operativa y optimización de las cadenas de suministro, lo que reforzó el papel de los activos logísticos dentro del mercado inmobiliario regional. En ese marco, el sector se consolidó como uno de los segmentos más estables del real estate latinoamericano durante 2025.

Actualmente, el inventario total de espacios logísticos de categoría clase A y A+ en las principales ciudades de la región alcanza aproximadamente 46,7 millones de m2, distribuidos principalmente entre Ciudad de México, São Paulo, Buenos Aires, Santiago, Bogotá, Lima y Río de Janeiro.

Demanda logística sostenida en los principales mercados

Durante 2025, la absorción de espacios logísticos en América Latina alcanzó 3,39 millones de m2, lo que representa un crecimiento interanual cercano al 5,5%. Este resultado refleja una recuperación de la actividad tras la contracción observada en algunos mercados durante 2024.

Entre los mercados más dinámicos se destaca Ciudad de México, que concentró más de un millón de metros cuadrados absorbidos en el año y consolidó su posición como el principal hub logístico de la región. São Paulo también mostró un fuerte desempeño, con cerca de 1,6 millones de m2 de actividad de arriendo, lo que confirma su rol central dentro de la red logística sudamericana.

En ciudades como Santiago, Bogotá y Lima, la absorción se mantuvo estable y en algunos casos superó el ritmo de incorporación de nueva oferta. Esto indica que la demanda continúa siendo consistente, especialmente en activos bien ubicados y cercanos a los principales centros urbanos.

Buenos Aires, por su parte, registró niveles de actividad moderados en comparación con otros mercados regionales, reflejando un entorno económico más cauteloso que condicionó las decisiones de inversión y expansión de las empresas.

Vacancia controlada y presión sobre los precios

El informe muestra que la vacancia promedio regional se ubicó en torno al 5,7%, un nivel relativamente bajo que confirma el equilibrio general entre oferta y demanda en el segmento logístico.

Algunas ciudades registran niveles de disponibilidad especialmente reducidos. Santiago, por ejemplo, presenta una vacancia cercana al 0,2%, lo que evidencia una fuerte presión de demanda sobre los espacios disponibles. Bogotá también mantiene niveles bajos, en torno al 1,3%.

En el otro extremo se encuentran mercados como Río de Janeiro y Lima, donde la vacancia supera el promedio regional, aunque en muchos casos concentrada en activos de menor calidad o en submercados secundarios.

La combinación de oferta limitada en ubicaciones estratégicas y demanda sostenida también impactó en los precios de arriendo. El valor promedio regional alcanzó 6,9 dólares por metro cuadrado al mes, con un incremento cercano al 17% respecto del año anterior.

Ciudad de México lidera el ranking de precios, con valores cercanos a 10,8 dólares por m2 mensuales, mientras que Buenos Aires se ubica en un nivel intermedio dentro del mercado regional.

Expansión selectiva de nuevos desarrollos logísticos

En paralelo al crecimiento de la actividad de arriendo, el mercado continúa incorporando nuevos proyectos. Actualmente existen más de 2,35 millones de m2 en construcción en las principales ciudades logísticas de la región.

Sin embargo, el pipeline de nuevos desarrollos muestra una expansión más selectiva en comparación con años anteriores. La construcción se concentra principalmente en los mercados con mayor demanda estructural, como Ciudad de México y São Paulo, mientras que en otras ciudades el crecimiento se mantiene más moderado.

Este comportamiento refleja la mayor cautela de los desarrolladores frente al contexto económico regional, aunque también evidencia la madurez del sector logístico, donde la planificación de nuevos parques y centros de distribución suele alinearse con la demanda efectiva.

En conjunto, el análisis muestra que los inmuebles logísticos continúan consolidándose como un componente estratégico de la infraestructura económica regional, en un escenario donde la eficiencia de las cadenas de abastecimiento, la expansión del comercio electrónico y la necesidad de centros de distribución urbanos siguen impulsando la demanda de este tipo de activos.