Por los ruidos del vecino, quiso insonorizar una habitación y demandó porque la obra le achicó el cuarto: deberán indemnizarla

La Justicia de Mar del Plata condenó a dos sociedades vinculadas a un emprendimiento inmobiliario a pagar $4.000.000 por daño moral a la propietaria de un departamento. La sentencia concluyó que las obras realizadas para intentar solucionar problemas de aislación redujeron la altura y la superficie del dormitorio principal por debajo de las medidas reglamentarias.

La resolución, firmada por el Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 10, rechazó el pedido central de la demandante, quien pretendía la entrega de una unidad equivalente a la que había comprado o, de manera subsidiaria, la restitución del precio abonado. La jueza consideró que no se acreditó la existencia de los ruidos molestos denunciados ni que las fallas fueran imposibles de reparar.

La demandante —actualmente de 41 años— había adquirido en marzo de 2018 un departamento a estrenar con cochera en un edificio de Mar del Plata. Según expuso en la demanda, pagó USD 315.000 por la propiedad, además de gastos de comisión, escrituración, equipamiento y mejoras internas.

El conflicto comenzó, de acuerdo con el planteo judicial, a fines de 2019, cuando se ocupó el departamento lindero. La propietaria sostuvo que empezó a escuchar ruidos provenientes de la cocina vecina en su dormitorio principal, que limitaba con ese ambiente, y afirmó que las empresas reconocieron la situación y prometieron resolverla.

Durante 2020 se realizaron los primeros trabajos para insonorizar el dormitorio y el vestidor. La reclamante señaló que debió dejar temporalmente la vivienda para permitir las tareas y trasladarse a otro inmueble que tenía en la ciudad. También sostuvo que la pandemia demoró el avance de la obra.

La demanda indicó que las primeras intervenciones no resolvieron el problema. Luego, según la presentación, una firma especializada en acústica elaboró una propuesta para mejorar el aislamiento del departamento y se iniciaron nuevos trabajos durante 2021.

El reclamo tomó otra dimensión cuando la pareja de la propietaria concurrió al inmueble en agosto de ese año para verificar el estado de la obra. Allí advirtió que se habían instalado placas en las paredes y en el techo del dormitorio y del vestidor, con una reducción del espacio disponible.

La demandante sostuvo que las modificaciones alteraron la funcionalidad de ambos ambientes. Señaló que el descenso del cielorraso y el desplazamiento de las paredes impedían utilizar el dormitorio en las condiciones previstas al momento de la compra y decidió detener las tareas antes de que continuaran las intervenciones.

En el expediente se incorporó un acta notarial realizada en septiembre de 2021 y un informe privado de arquitectura. Ese documento sostuvo que el dormitorio tenía una altura inferior a la exigida por el Reglamento General de Construcciones y que el vestidor había perdido espacio de circulación.

La pericia oficial produjo una conclusión distinta respecto del problema acústico. La profesional designada en el proceso indicó que no había elementos suficientes para confirmar defectos de insonorización o establecer que el ruido excediera los niveles normales de tolerancia en un edificio de propiedad horizontal.

La jueza remarcó que no se presentó una prueba acústica ni testimonios que acreditaran los ruidos denunciados. También valoró que la arquitecta que elaboró el informe privado respondió, durante la audiencia de prueba, que no había percibido problemas acústicos con sus propios sentidos durante la inspección.

La sentencia agregó que, aun si hubiera existido una deficiencia de aislación, la pericia señaló que podía corregirse mediante distintas tecnologías, como placas, paneles y membranas acústicas. Por ese motivo, descartó que correspondiera reemplazar el departamento por otro inmueble o resolver el contrato de compraventa.

El fallo sí tuvo por probado que las obras posteriores modificaron las dimensiones del dormitorio principal. La pericia determinó que la altura quedó reducida a 2,24 metros, por debajo de los 2,40 metros previstos por el reglamento, mientras que la superficie descendió a 9,97 metros cuadrados, apenas por debajo del mínimo de 10 metros cuadrados.

La resolución consideró que esas alteraciones incumplieron reglas de construcción y podían generar un perjuicio para la propietaria. Por esa razón, responsabilizó a la sociedad vendedora y a otra firma que, según el juzgado, se presentó ante el público como desarrolladora del emprendimiento y generó una expectativa de respaldo sobre la ejecución de la obra.

La jueza rechazó, en cambio, los reclamos contra el presidente de una de las sociedades, dos profesionales de arquitectura y dos terceros citados al proceso. Entendió que no se acreditó que hubieran intervenido en las modificaciones que redujeron el dormitorio ni que existieran elementos para atribuirles responsabilidad personal.

Tampoco prosperaron los pedidos de daño emergente, lucro cesante y daño punitivo. La sentencia sostuvo que no se probaron los gastos vinculados con la compra, las mejoras o la mudanza, ni la imposibilidad de habitar o alquilar el departamento. También descartó una conducta maliciosa o un trato indigno que justificara una multa civil.

Para fijar el daño moral, la magistrada consideró que la reducción del dormitorio podía provocar angustia y preocupación que excedían las molestias cotidianas. Estableció la indemnización en $4.000.000, con un interés del 6% anual desde septiembre de 2021 hasta la sentencia y, desde entonces, la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires.

La parte resolutiva condenó a las dos empresas demandadas al pago de esa suma, más intereses y costas. La sentencia difirió la regulación de honorarios y recordó que, si las sociedades apelan, deberán realizar un depósito judicial equivalente al capital, los intereses y una estimación del 25% para costas, bajo apercibimiento de que el recurso sea declarado desierto.