Demandó a su inquilina porque dejó el departamento “a estrenar” dañado y con deudas: qué resolvió la Justicia

Una jueza civil de La Plata dictó sentencia sobre un extenso litigio que involucró a una empresa constructora local y varios particulares en una controversia por incumplimiento de contrato de alquiler e indemnización de daños y perjuicios. El caso se centró en un departamento ubicado en el centro de la ciudad, cuya locación y posterior restitución derivaron en reclamos cruzados, acusaciones de incumplimiento y una mediación fallida.

La empresa accionante, representada por su gerente, inició la demanda tras la finalización de un contrato de alquiler celebrado a fines de 2018. La controversia surgió cuando, tras la prórroga del acuerdo y la salida de la inquilina, la locadora denunció graves deterioros en el inmueble, deudas por servicios y expensas, y la falta de entrega formal del bien. El reclamo ascendió a más de once millones de pesos, cifra que incluía reparación de daños, alquileres impagos y multas.

El departamento, según la empresa, se había entregado a estrenar y debía mantenerse en perfecto estado. La locataria, una mujer que residía con sus mascotas, fue la inquilina principal, mientras que dos hombres firmaron como garantes en diferentes etapas contractuales. La pandemia de COVID-19 afectó el desarrollo del vínculo, ya que la imposibilidad de mudanza y las restricciones motivaron una prórroga del convenio, con nuevos términos y cambio de fiador.

Según la presentación de la demandate, la unidad fue inspeccionada meses después de la salida de la inquilina. Se detectaron, entre otras cuestiones, paredes dañadas, problemas en el baño, muebles deteriorados y un fuerte olor atribuible a la presencia de perros. Además, el piso flotante habría resultado inutilizable por el contacto con residuos animales, lo que llevó a la propietaria a exigir la reparación total del mismo.

La inquilina, en tanto, negó responsabilidad sobre la mayoría de los daños y afirmó que, al momento de la entrega, la propietaria reconoció expresamente que las reparaciones del piso quedaban a su cargo. Argumentó que, en el marco de una mediación voluntaria, ambas partes habían suscripto un acuerdo que delimitó claramente las obligaciones de cada una. En ese instrumento, la locataria solo aceptó afrontar los costos de pintura y colocación de zócalos.

El fiador que suscribió la prórroga del contrato también rechazó los argumentos de la demandante, señalando que el contexto pandémico condicionó a la inquilina y que la empresa, pese a dedicarse principalmente a la construcción y venta de inmuebles, obtenía un lucro adicional por el alquiler del departamento. La codemandada adhirió a la excepción de transacción, asegurando que la empresa quiso desconocer lo pactado en la mediación.

El tercer demandado, quien había actuado como garante solo en el contrato original, planteó que no tuvo intervención en la prórroga ni en la mediación. Según su argumento, las obligaciones del fiador cesan al vencimiento del plazo contractual, salvo consentimiento expreso en las renovaciones, lo que no habría ocurrido en su caso.

Durante el proceso, se incorporaron pruebas documentales, pericias y un acta notarial. La escribana que intervino dejó constancia de que, en la constatación realizada días después de la restitución, el departamento se encontraba en perfecto estado, pintado y con los pisos en buenas condiciones. También realizó un cotejo de fotografías, aunque la jueza consideró que este punto excedía su función y no aportaba certeza sobre el estado previo a la inspección.

La resolución descartó la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor, al considerar que la empresa reclamante no ejercía profesionalmente la locación de inmuebles, sino que se trataba de un caso excepcional por no haber vendido la unidad.

Respecto a los daños reclamados, la sentencia estableció que la inquilina solo debía responder por la pintura y la colocación de zócalos, conforme al acuerdo de mediación. El resto de los gastos, especialmente los vinculados a la renovación del piso, quedaron a cargo de la propietaria, quien no logró demostrar que la locataria incumplió lo pactado o que los daños reclamados excedían lo acordado.

En cuanto a los alquileres y expensas adeudadas, la jueza reconoció la existencia de una deuda por esos conceptos, así como por la privación de uso del inmueble en los meses posteriores a la finalización del contrato. La suma reconocida por estos rubros ascendió a poco más de ochenta y seis mil pesos, monto que deberá abonarse con los intereses legales y una multa diaria del 0,5% pactada en el convenio.

El fallo también ordenó a la inquilina restituir los montos que la propietaria pagó por deudas de luz y gas posteriores a la entrega del inmueble, sumando algo más de cincuenta mil pesos entre ambos conceptos.

La condena se hizo extensiva al fiador solidario de la prórroga, quien reconoció su intervención en la mediación y no acreditó el pago de las sumas adeudadas. En cambio, el fiador original quedó desvinculado del proceso, al determinarse que no participó en las modificaciones contractuales ni en la transacción posterior.

La jueza, a cargo del Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 10 de La Plata, desestimó el reclamo de daño moral formulado por la empresa. Sostuvo que las personas jurídicas no pueden alegar afectaciones espirituales, ya que la normativa solo contempla el resarcimiento de daños morales para personas humanas.

Por último, el tribunal rechazó el pedido de sanción por temeridad y malicia solicitado por uno de los codemandados, al no advertir una conducta manifiestamente improcedente por parte de la demandante.

Las costas del juicio fueron asignadas según el resultado: la empresa deberá afrontar los gastos relacionados con el fiador eximido, mientras que la inquilina y el fiador solidario responderán por el resto. Los honorarios profesionales quedaron pendientes de regulación.

El monto exacto correspondiente a la colocación de zócalos será determinado en la etapa de ejecución de sentencia, con intervención de la perito arquitecta que ya intervino en la causa. El resto de las sumas y sus intereses deberán abonarse en el plazo de diez días tras quedar firme la resolución.