Tips jurídicos: invitados, gastos y sanciones en un country o barrio privado

Con los días de calor aparecen los planes al aire libre: desde asados en alguna terraza hasta desayunos o meriendas en el balcón. Los más afortunados buscarán a sus amigos con pileta -selecta categoría dentro del conjunto de contactos cercanos-, aquellos que viven en un barrio cerrado, country o club de campo. Quienes pasan sus días (o al menos, fines de semana) en esos conjuntos inmobiliarios -así los denomina la ley argentina-, saben que podrán huir del calor del asfalto pero no de las normas, lugares comunes y hasta sanciones propias que tienen en esos espacios. A la vez, si bien el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) brinda cierta libertad a countries y barrios cerrados para reglamentar la convivencia, también existen límites ineludibles.

Es amplia la definición que da ley argentina respecto a los conjuntos inmobiliarios, e incluye a “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos” (art. 2073 CCCN).

Son características de estas urbanizaciones la existencia de cerramientos, partes comunes y privativas, un reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario; y la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes, entre otros aspectos.

Cada propietario o propietaria del barrio cerrado debe ejercer su derecho dentro del marco establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación, “con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”, atendiendo también las normas provinciales y municipales.

El reglamento de propiedad horizontal del barrio o country puede, entre otras cuestiones, fijar limitaciones edilicias y restricciones, y también fijar reglas de convivencia en miras al beneficio de la comunidad. Este reglamento se presume conocido por todo propietario del barrio o club de campo y no admite prueba en contrario, es decir que nadie puede decir que desconocía alguna regla.

Pero los beneficios de vivir en un country también traen obligaciones, como la de “pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario” en la proporción que a establezca el reglamento de propiedad horizontal (porque la vida en comunidad no significa que todos pagarán lo mismo, depende por ejemplo de la cantidad de metros cuadrados que tenga cada propietario, abonando más quien más superficie tenga).

Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares, tal como detalla el art. 2081 CCCN.

En relación a los invitados, un asunto de absoluta trascendencia en la vida de estas comunidades, “el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios”, precisa el art. 2083. El uso de bienes comunes del complejo -como puede ser una pileta de natación o una cancha de fútbol- por parte de terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, por un tiempo o permanente, pero los que no son propietarios están de todas maneras obligados al pago de las contribuciones o aranceles que fije la normativa interna del lugar.

Por último, los conjuntos inmobiliarios pueden darse su propio régimen de sanciones, el que se aplica frente a conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales que violen dicho reglamento de propiedad horizontal. Las sanciones deben ser establecidas en ese instrumento, aunque el hecho de que estén escritas no implica que el consorcio puede determinar cualquier penalidad o que una controversia en el country no pueda ser llevada a tribunales: tal como ha referido la Justicia, “el estatuto es la norma interna que regla los derechos de los miembros, no escapa a la actuación de la justicia, por cuanto no hay ningún asunto civil que pueda ser extraño a los tribunales civiles, ni hay persona jurídica, por eminente que sea, que pueda tener derechos superiores a los de cualquier persona”