El Senado de Estados Unidos aprobó este lunes la 21st Century Road to Housing Act, una ley bipartidista que prohíbe a grandes inversionistas corporativos comprar viviendas unifamiliares y flexibiliza las reglas federales de construcción.
La votación fue de 85 a 5, un margen que refleja el respaldo transversal de ambos partidos. El proyecto pasa ahora a la Cámara de Representantes, donde se espera su aprobación final en los próximos días.
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La medida llega en un momento en que el mercado de vivienda acumula años de deterioro. El Informe Económico del Presidente de abril calculó un déficit de 10 millones de viviendas en el país, y la renta mensual mediana todavía supera en un 17,2% los niveles prepandemia, según datos de Realtor.com.
Qué prohíbe y qué habilita la nueva ley
La legislación introduce cambios en tres frentes:
Restricciones a inversionistas
- Prohíbe que cualquier inversionista corporativo compre viviendas unifamiliares si ya posee 350 o más propiedades.
- Elimina una disposición previa que habría obligado a esos inversionistas a vender las viviendas de nueva construcción en un plazo de siete años.
Medidas para ampliar la oferta
- Elimina ciertos trámites federales de construcción para agilizar la edificación de nuevas unidades.
- Amplía el acceso al financiamiento de viviendas prefabricadas.
- Aumenta la disponibilidad de hipotecas.
- Autoriza programas piloto de subsidios para mejoras del hogar y planificación de vivienda asequible.
Recuperación ante desastres
- Establece una autorización de tres años para los fondos federales de reconstrucción mediante subsidios en bloque, una fórmula de compromiso entre el Senado —que quería hacerla permanente— y la Cámara, que objetó la administración del programa.
Por qué el Congreso actuó ahora
Las elecciones de medio término de noviembre operaron como motor político de la negociación. La asequibilidad de la vivienda figura entre las principales preocupaciones de los votantes que decidirán el control del Congreso durante los últimos dos años del gobierno de Donald Trump, quien ya dio señales de respaldo a la medida.
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El senador republicano Tim Scott, presidente del Comité Bancario del Senado, describió la ley como “el resultado de años de trabajo para reducir costos, ampliar la oferta de vivienda, recortar trámites burocráticos, proteger a los contribuyentes y ayudar a más estadounidenses a alcanzar el sueño de ser propietarios”.
La senadora demócrata Elizabeth Warren, su contraparte en el comité, afirmó a The Associated Press que es el proyecto de vivienda más significativo que aprueba el Congreso desde 1990, cuando el precio promedio de una casa era de USD 150.000. Hoy supera los USD 500.000.
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El mercado que la ley intenta revertir
Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos rondan un ritmo anual cercano a los 4 millones desde 2023, muy por debajo de los 5,2 millones que históricamente constituyeron la norma. El año pasado tocaron un mínimo de 30 años y se mantienen débiles en lo que va de 2026.
Un informe de junio del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard confirmó que los inventarios crecen por los altos costos de compra, pero advirtió que “las cargas de costos tanto para inquilinos como para propietarios siguen aumentando, mientras que la asistencia continúa profundamente subfinanciada”.
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Respaldo amplio, expectativas moderadas
La ley obtuvo el apoyo de organizaciones que representan tanto a arrendadores y grandes propietarios como a grupos que defienden a inquilinos de bajos ingresos. David Dworkin, director ejecutivo de la National Housing Conference —la coalición de vivienda más antigua del país—, fue claro sobre sus límites: “No hay una varita mágica que arregle esta crisis de la noche a la mañana, y ninguna pieza de legislación es perfecta”.
Dworkin igualmente reconoció el alcance del paso dado: “Este proyecto es un pago inicial significativo en un esfuerzo de largo plazo para hacer que la vivienda sea más asequible para todos los estadounidenses”.
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La representante demócrata Maxine Waters, de California, quien participó en las negociaciones, calificó la aprobación de “enorme paso” para atender la crisis de vivienda asequible, aunque aclaró que no debe ser el punto final del debate legislativo.
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