La Asamblea General de Illinois aprobó una reforma del sistema de ejecuciones fiscales de inmuebles, impulsada desde la tesorería del condado de Cook, y la dejó a la espera de la firma del gobernador JB Pritzker.
La medida cambiará la venta de deudas por impuestos inmobiliarios atrasados y ordenará devolver a los propietarios el excedente de valor de sus viviendas cuando una propiedad se subaste para saldar lo adeudado.
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El nuevo marco adapta la legislación estatal al fallo de la Corte Suprema en Tyler v. Hennepin (2023), que estableció que retener la plusvalía luego de una incautación por impuestos viola el derecho a una compensación justa.
En el modelo vigente en Illinois, los impuestos atrasados se vendían a compradores privados y, si el dueño no pagaba dentro del plazo, esos compradores podían quedarse con la propiedad y con toda la plusvalía.
El eje de la reforma es el reemplazo de ese esquema por un sistema de subasta de escrituras en el que se paga la deuda —impuestos, intereses y cargos— y el remanente vuelve al dueño anterior.
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Según la tesorera del condado de Cook, Maria Pappas, la legislación corrige un incentivo que, durante años, expuso a familias a perder la vivienda y el ahorro acumulado en la propiedad.
“Durante demasiado tiempo, las familias que se atrasaban en el pago de sus impuestos corrían el riesgo de perder no solo sus casas, sino también toda la plusvalía que habían tardado años en construir. Esta legislación crea un sistema más justo que protege por igual a propietarios, contribuyentes y distritos fiscales”, sostuvo Pappas.
Cómo funcionará el nuevo esquema
El sistema aprobado establece que, cuando una vivienda se subaste para saldar una deuda tributaria, el mejor postor cubrirá el total adeudado, incluidos intereses y cargos.
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El excedente por encima de ese monto se depositará y será devuelto al propietario original a través de la tesorería del condado.
La reforma también prevé cambios graduales en el condado de Cook. Según el texto aprobado, el condado mantendrá el modelo de ventas fiscales con compradores privados por seis ventas más.
Después de la sexta, prevista para 2030, se eliminará la participación privada en Cook: el propio condado retendrá los gravámenes por impuestos atrasados y, si no hay pago, podrá subastar la escritura bajo el nuevo esquema, con obligación de restituir la plusvalía excedente.
El plan no obliga al resto de los condados de Illinois a abandonar de inmediato el sistema de compradores privados, pero les permite optar por una transición similar.
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Plazos, fondo de excedentes y nuevos cargos
La reforma amplió a tres años el plazo para saldar la deuda antes de la ejecución. La medida extiende la ventana para que el propietario regularice su situación tributaria y evite la pérdida del inmueble.
También creó un fondo de plusvalía excedente para quienes perdieron su vivienda en los dos últimos años. Ese fondo se financiará con nuevos cargos aplicados a los compradores de deuda tributaria.
En los condados con más de tres millones de habitantes —un criterio que, en la práctica, recae sobre Cook—, los compradores deberán abonar un 5% del total de impuestos, intereses y sanciones por certificado, con tope de USD 1.000, además de otro 5% adicional, según la estructura incluida en la reforma. En condados más pequeños, el cargo se fijó como una tasa plana.
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La ley incorporó, además, nuevos requisitos de notificación para que los propietarios reciban información más clara sobre sus derechos y opciones, y sobre las consecuencias de no pagar dentro del plazo previsto.
Programa piloto y objeciones políticas
Durante las próximas seis ventas anuales, Cook County aplicará un programa piloto que le permitirá adquirir hasta 100 certificados de impuestos en determinadas propiedades residenciales y presentar resultados a la Asamblea General mediante informes anuales.
La transición fue parte de negociaciones legislativas y sumó respaldos de legisladores como Celina Villanueva y Curtis Tarver.
El debate incluyó objeciones de legisladores como Chapin Rose, que advirtió sobre un trato diferenciado para Cook frente al resto del estado.
Desde la Illinois Tax Purchasers Association se argumentó que los nuevos cargos alteran el modelo de negocio y podrían desalentar a compradores privados.
Tarver respondió que el objetivo central del nuevo esquema es proteger a los propietarios y asegurar una recaudación que no se traduzca en la pérdida total de la plusvalía.
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