Más de 16.300 apartamentos nuevos surgirán en la ciudad de Nueva York durante los próximos años como resultado de la reconversión de antiguas oficinas en viviendas.
Este proceso responde a la presión demográfica, el encarecimiento del mercado inmobiliario y la consolidación del trabajo remoto, y marca un cambio estructural en la utilización de los rascacielos corporativos.
Respaldada por incentivos gubernamentales y reformas normativas, la transformación se inserta en un contexto de déficit habitacional y redefine el perfil del mercado inmobiliario urbano.
El fenómeno de las reconversiones de oficinas a viviendas ha alcanzado niveles históricos en Estados Unidos. A comienzos de 2026, se contabilizan 90.300 unidades en desarrollo, lo que representa un incremento del 28% respecto a las 70.600 viviendas registradas durante 2025.
El ritmo de estos proyectos muestra una aceleración sostenida: de 23.100 unidades convertidas en 2022, la cifra escaló a 45.200 en 2023, creció a 55.300 en 2024 y llegó a 70.700 en 2025.
Más de 16.300 apartamentos nuevos se sumarán a la oferta habitacional de Nueva York gracias a la conversión de oficinas subutilizadas, liderando un proceso nacional que prioriza el uso adaptativo frente a la construcción desde cero.
Las autoridades han aprobado en 2025 una rezonificación que permitirá levantar unas 9.500 nuevas viviendas en Midtown y Midtown South, áreas históricamente restringidas por normativas urbanísticas antiguas.
La reconversión de oficinas representa el 47% de todas las futuras viviendas previstas bajo esquemas de reutilización adaptativa, lo que equivale a aproximadamente 90.300 unidades sobre un total de 193.900 proyectos residenciales anticipados para 2026. Este porcentaje implica un aumento respecto al 42% registrado el año anterior, consolidando la reconversión de oficinas como el principal motor de este segmento.
Nueva York lidera la transformación de oficinas en viviendas
La ciudad de Nueva York encabeza la lista nacional con 16.358 apartamentos proyectados en edificios de oficinas reciclados. Washington D.C. se sitúa en segundo lugar con 8.479 unidades, seguida por Chicago (4.360) y Los Ángeles (4.340).
En el último año, el área metropolitana de Nueva York experimentó un crecimiento interanual del 97% en reconversiones, a pesar de la normalización de las tasas de ocupación en el segmento de oficinas tras la pandemia. La demanda habitacional y la existencia de edificios fácilmente adaptables sostienen esta tendencia.
Destaca el proyecto de reconversión en el edificio 111 Wall St, que dará lugar a más de 1.500 apartamentos en una superficie de 1,1 millones de pies cuadrados, constituyendo uno de los mayores desarrollos de este tipo en Estados Unidos.
Además, la presión demográfica se mantiene alta: Nueva York incorporó 143.000 nuevos residentes en 2024, mientras el costo de la vivienda sigue siendo un desafío. En propiedades reconvertidas como 90/100 John St., el alquiler mensual de un estudio parte de USD 3.900, y en 55 Broad St. la renta mínima alcanza USD 4.100.
Entre otros proyectos destacados figuran 25 Water Street (1.263 apartamentos), 219 East 42nd St (antigua sede de Pfizer, 536 unidades), 222 Broadway (800 apartamentos), 650 First Ave. y 980 Sixth Ave.
El proceso de reconversión se ha visto favorecido por la reciente rezonificación aprobada en 2025, que permitirá levantar aproximadamente 9.500 nuevas viviendas en los barrios de Midtown y Midtown South, tradicionalmente sujetos a normativas urbanísticas restrictivas.
Factores económicos, financiamiento e impedimentos técnicos
De acuerdo con Peter Kolaczynski, director de Yardi Research, “El COVID-19 es para el mercado de oficinas lo que el comercio electrónico fue para el sector minorista. Como resultado, simplemente hay un exceso de espacio de oficinas en el mercado en este momento”.
Este excedente se tradujo en un nivel de vacancia cercano al 20% a comienzos de 2025, mientras que la ocupación física de muchos edificios apenas alcanzaba el 50–55%. Esta brecha abrió la posibilidad de grandes proyectos de reconversión.
La sostenibilidad económica de estos desarrollos es un desafío central. Se estima que un tercio de los préstamos para oficinas vencerán antes de 2027, lo que obliga a los propietarios a buscar alternativas ante la reducción de la rentabilidad inmobiliaria.
El Índice de Viabilidad de Conversión (CFI) de la plataforma CommercialEdge identifica más de 1.900 millones de pies cuadrados de oficinas —alrededor del 24% del inventario nacional— como potencialmente aptos para reconversión, aunque la factibilidad depende de parámetros técnicos, costos y normativa vigente.
En 2026 permanecen en ejecución 66.500 proyectos iniciados en 2025, lo que evidencia que la reconversión de oficinas es un proceso gradual y complejo. Entre las principales barreras figuran las características estructurales de los inmuebles, los requerimientos de los códigos de edificación, los elevados costos de obra y la dificultad de obtener permisos.
Si bien la mayoría de los proyectos adaptativos involucra oficinas, otras tipologías también están presentes: los hoteles representan el 18%, las instalaciones industriales el 16% y el resto abarca edificios públicos, escuelas y centros de salud.
Incentivos institucionales y alcance nacional
El respaldo de las autoridades se manifiesta en incentivos fiscales y ajustes normativos orientados a facilitar las reconversiones. Nueva York ha implementado beneficios fiscales y reformas de zonificación urbana; Washington D.C. mantiene su programa Housing in Downtown; Los Ángeles y Boston han modificado sus ordenanzas de reutilización adaptativa, y ciudades como Minneapolis y San Francisco han simplificado la aprobación de proyectos.
La tendencia de reconvertir oficinas en viviendas se expande más allá de Nueva York. Ciudades como Dallas, Atlanta, Denver, Filadelfia y Cleveland han incrementado sus carteras de proyectos, consolidando la reutilización adaptativa como una solución nacional al déficit habitacional.
Además, el 7,4% de los nuevos desarrollos corresponde a oficinas construidas recientemente, lo que refleja la disposición de los desarrolladores a intervenir edificios modernos.
El avance de la reconversión de oficinas en viviendas, liderado por Nueva York, constituye una respuesta estructural a las dinámicas demográficas y económicas surgidas tras la pandemia, y redefine el futuro del desarrollo urbano en Estados Unidos.
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