Los materiales más caros y las obras paralizadas: la ley que frena la vivienda asequible en Estados Unidos

En varias ciudades de Estados Unidos, la construcción de vivienda asequible enfrenta una nueva barrera derivada de la Ley de Inversión en Infraestructura y Empleos (IIJA), que exige el uso de materiales fabricados en territorio estadounidense para proyectos financiados con fondos federales.

Esta normativa, diseñada para fortalecer la industria nacional, ha llevado a desarrolladores de proyectos de vivienda social a advertir sobre una diferencia de precios entre materiales locales e importados, que puede oscilar entre 20% y 35%, superando en muchos casos los márgenes previstos en los presupuestos originales.

Este sobrecosto, sumado al retraso en la obtención o certificación de insumos estadounidenses, obliga a ajustar diseños, reducir la escala de los proyectos o cancelar inversiones ya planificadas, lo que afecta tanto a constructores como a potenciales beneficiarios, quienes ven retrasados sus planes de acceder a una vivienda digna.

La Build America, Buy America (BABA), incluida en la IIJA, estipula que toda obra financiada con fondos federales debe incorporar únicamente insumos y componentes estadounidenses.

Esta meta, aplicada tanto a materiales principales de construcción como a sistemas complejos de climatización o equipos eléctricos —muchos de los cuales dependen de cadenas globales de suministro— ha generado serias limitaciones: la oferta de vivienda asequible ha disminuido en varias áreas metropolitanas.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD), durante el último año la cantidad de unidades nuevas disponibles para familias de ingresos bajos cayó un 12 % respecto al período anterior. A la par, de acuerdo con el portal de análisis inmobiliario Zillow, los precios de alquiler han subido en promedio un 6,7 % anual.

El requerimiento de origen estadounidense para insumos, regulado por la ley BABA, cuenta con el respaldo de sectores industriales y sindicatos, pero genera alarma entre los promotores inmobiliarios, quienes consideran insuficiente la capacidad productiva local para abastecer la demanda, especialmente en rubros dominados por cadenas globales de suministro.

La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB) confirmó que el acceso a materiales certificados de origen nacional es limitado y que los plazos de entrega pueden extenderse por meses. Esto provoca que múltiples desarrollos queden en suspenso o deban reestructurarse integralmente.

El procedimiento para obtener excepciones, conocidas como waivers, que permitirían el uso de insumos extranjeros ante la falta de alternativas locales, constituye otra fuente de conflicto.

Desde la Cámara Estadounidense de Vivienda Asequible, entidad privada del sector vivienda social, explicaron que el proceso es lento y burocrático: Solicitar un waiver puede tardar entre tres y seis meses, lo que desincentiva a muchos desarrolladores y termina por paralizar proyectos enteros.

La IIJA, promulgada en 2021, destinó más de USD 1,2 billones (1,2 trillones estadounidenses) a infraestructura y vivienda; aun así, la exigencia de contenido local representa un desafío para la ejecución efectiva de estos recursos.

Cumplir con la normativa BABA abarca sistemas completos como HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado), cuyos componentes suelen ser fabricados en Asia. Adaptarse a proveedores estadounidenses no solo incrementa el costo, sino que añade complejidad técnica y riesgo de demoras.

Especialistas en políticas públicas consideran que, si bien la promoción de la producción nacional puede fortalecer algunos sectores, la rigidez normativa puede resultar contraproducente en áreas críticas como la vivienda social.

Según la economista y consultora en desarrollo urbano Laura Gómez: “La ley busca un objetivo legítimo, pero al aplicarse de manera uniforme y sin considerar las particularidades del sector, termina restringiendo el acceso a la vivienda, que es un derecho básico”.

El debate entre industria local y acceso a la vivienda

Actualmente, la política que prioriza la industria local cuenta con respaldo político, pero genera debate sobre su efecto en el acceso a la vivienda. Diversos actores del sector se preguntan si corresponde exigir los mismos estándares a todos los proyectos o si, en el caso de la vivienda social, es necesario ponderar una mayor flexibilidad normativa.

Varios gobiernos estatales y municipales han solicitado al Departamento de Transporte y al HUD una revisión de los criterios de aplicación de la BABA, especialmente en obras destinadas a poblaciones vulnerables.

Proponen crear un régimen diferencial que permita mayor flexibilidad en la incorporación de insumos extranjeros para viviendas de interés social, sin desistir del objetivo de fortalecer la industria estadounidense.

La coexistencia de ambos objetivos —impulsar la producción nacional y garantizar vivienda accesible— continúa sin consenso. Miles de personas ven postergada la posibilidad de tener un hogar propio mientras se mantiene el impacto concreto de la normativa en el desarrollo habitacional.

Escenario actual y perspectivas

La tensión entre la urgencia de acelerar la construcción de viviendas asequibles y la política de priorizar la producción local aún no tiene respuesta definitiva. En ciudades como Nueva York, Los Ángeles y Houston, la escasez de materiales y las demoras en la aprobación de excepciones ralentizan el avance de las obras, en un contexto donde la demanda de vivienda supera ampliamente la oferta disponible.