El Congreso ha convalidado este jueves el decreto de vivienda aprobado por el Gobierno, una norma en vigor desde el 8 de octubre que permite a determinados inquilinos ampliar sus contratos, refuerza la protección frente a desahucios y limita algunas compras de viviendas por parte de grandes inversores.
El Real Decreto-ley 29/2026 ha salido adelante en la Diputación Permanente, el órgano que ejerce las funciones del Congreso tras la disolución de las Cortes. Seguirá vigente hasta que un futuro Gobierno impulse una reforma o derogación y logre aprobarla.
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Las elecciones generales se celebrarán el 29 de noviembre y las nuevas Cortes se constituirán el 23 de diciembre. Incluso si PP y Vox forman Gobierno, las medidas no cambiarán de forma inmediata: antes deberá producirse la investidura y el nuevo Ejecutivo tendrá que aprobar otra norma.
Una derogación posterior tampoco supondría necesariamente que desaparecieran de golpe todos los efectos ya activados. Los contratos, resoluciones judiciales, ayudas o préstamos concedidos durante la vigencia del decreto dependerán de lo que disponga la norma que lo sustituya.
Los inquilinos podrán ampliar algunos alquileres hasta dos años
La medida con un efecto más directo es la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Los inquilinos cuyos contratos venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán pedir una ampliación de hasta dos años, por períodos anuales.
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Para solicitarla deberán estar al corriente de pago y acreditar que también lo estuvieron durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantendrán las condiciones del contrato vigente.
La medida da más tiempo a los inquilinos para permanecer en la vivienda sin tener que firmar un nuevo contrato. Si la prórroga se activa mientras el decreto siga vigente, podría mantenerse hasta el final del período concedido, aunque una futura derogación podría establecer reglas transitorias distintas.
El decreto también limita determinadas subidas anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el alquiler supera el índice de referencia aplicable, el propietario no podrá elevarlo en la revisión anual.
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Estas reglas no incluyen los contratos indefinidos ni la indemnización de un año de alquiler cuando el propietario decide no renovar. Ambas medidas figuraban en el segundo decreto de vivienda, que no ha obtenido los apoyos necesarios.
La protección ante desahucios se prolonga hasta 2030
El decreto mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables que no tengan una alternativa habitacional.
La protección es mayor cuando quien reclama la vivienda es una empresa dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado. En esos casos, el juzgado podrá suspender el lanzamiento aunque exista sentencia, siempre que todavía no se haya ejecutado.
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Para el resto de propietarios, la suspensión exige que la persona afectada sea vulnerable, no disponga de otra vivienda y la administración no haya ofrecido una alternativa residencial.
La norma prevé compensaciones en algunos casos para propietarios que dejen de cobrar la renta por la suspensión. También establece que, en procedimientos por impago, la comunidad autónoma deberá asumir las cantidades necesarias para evitar el desahucio si no proporciona una solución habitacional.
Una reforma posterior podría cambiar las reglas para los procedimientos que sigan abiertos, pero no anularía por sí sola las resoluciones judiciales ya dictadas.
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Los grandes inversores tendrán límites en compras con descuento
El texto fija restricciones para ciertas adquisiciones de viviendas a precios muy inferiores a su valor de tasación.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades que compren inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de mercado no podrán adquirir viviendas por menos del 70% de la tasación. El límite también se aplica a las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor.
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La norma afecta a fondos, sociedades inmobiliarias y grandes propietarios que compran viviendas o deuda hipotecaria con descuentos elevados.
Las operaciones cerradas mientras la limitación esté en vigor quedarán sujetas a esas condiciones. Si la norma se deroga más adelante, el cambio afectaría a futuras compras, no a las ya formalizadas.
Más controles para el alquiler temporal y por habitaciones
El decreto endurece las condiciones del alquiler de temporada. Los propietarios deberán justificar la causa temporal de la estancia y, en general, el contrato tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.
Si se encadenan más de dos contratos temporales, la relación pasará a considerarse un alquiler residencial. En ese caso se aplicarán las garantías de duración, prórrogas y actualización de renta previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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En las zonas tensionadas, la suma de las rentas de todas las habitaciones de una vivienda tampoco podrá superar el importe que correspondería por alquilar el piso completo.
Estas medidas afectan a propietarios, inquilinos y plataformas que intermedian en el alquiler de temporada y por habitaciones. Los contratos firmados bajo estas reglas se regirán por la legislación vigente en el momento de su suscripción, salvo que una futura reforma disponga otra cosa.
El decreto prevé préstamos para la primera vivienda
La norma crea el mecanismo Tu Casa, que contempla préstamos sin intereses ni comisiones para facilitar la compra de la primera vivienda habitual.
El apoyo podrá cubrir el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros. Complementará la hipoteca concedida por una entidad financiera y estará gestionado por el Instituto de Crédito Oficial.
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El decreto prevé una financiación inicial de 10.000 millones de euros. Sin embargo, la creación del mecanismo no implica que los préstamos ya estén disponibles, ya que su puesta en marcha depende de los procedimientos y condiciones que se establezcan.
Si se concedieran préstamos antes de una eventual derogación, sus condiciones dependerían de los contratos firmados y de las reglas transitorias que aprobase el futuro Ejecutivo.
Un fondo de 400 millones para vivienda asequible
El Real Decreto-ley 29/2026 crea además el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con una dotación inicial de 400 millones de euros.
El fondo financiará proyectos de vivienda asequible y buscará atraer inversión privada. La norma considera asequible una vivienda cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.
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La medida puede afectar a promotores, cooperativas, entidades sociales, administraciones e inversores que desarrollen proyectos de alquiler o venta a precios por debajo del mercado.
La continuidad de estas medidas dependerá de las decisiones del próximo gobierno. Hasta entonces, inquilinos, compradores, propietarios y empresas del sector deberán ajustarse a las nuevas reglas.
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