El alquiler tradicional pierde la batalla en España: ya hay más anuncios de habitaciones y de pisos de temporada que de vivienda habitual

El mercado del alquiler en España ha experimentado un cambio significativo en la composición de su oferta. Los anuncios de habitaciones y viviendas de temporada ya superaban a los de pisos completos destinados a residencia habitual antes de la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Así lo revela un informe del Ministerio de Consumo, coordinado por el investigador Javier Gil, del Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC), que analiza la evolución de los anuncios publicados en las principales capitales españolas.

Entre marzo y septiembre de 2026 se registraron en Idealista 381.997 anuncios de alquiler en las 53 capitales estudiadas. De ese total, 182.222 correspondían a habitaciones, lo que representa el 47,7% de la oferta; otros 30.978 eran alquileres de temporada (8,1%), mientras que los pisos completos destinados a residencia habitual sumaban 168.797 anuncios (44,2%). La suma de las dos primeras modalidades alcanza, por tanto, el 55,8% de los anuncios publicados.

Sin embargo, la fotografía cambia cuando se contabilizan las viviendas en lugar de los anuncios. En ese caso, el 68,4% de los inmuebles se ofrecía como alquiler residencial, frente al 19,1% de viviendas compartidas por habitaciones y el 12,5% de temporada. Esta diferencia responde a que una misma vivienda puede generar varios anuncios cuando se alquila por habitaciones. En términos prácticos, por cada diez viviendas completas destinadas al alquiler habitual se anuncian 2,8 compartidas y 1,8 de temporada.

Madrid y Barcelona concentran casi la mitad del alquiler temporal

La distribución territorial de esta oferta presenta importantes diferencias entre ciudades. Madrid encabeza la clasificación, con 7.397 anuncios de alquiler de temporada, seguida de Barcelona, con 6.708. Entre ambas capitales reúnen el 45,5% de toda la oferta de esta modalidad registrada en las ciudades analizadas. Su volumen supera ampliamente al de Valencia, tercera en el ranking, que contabiliza 2.043 anuncios.

Por detrás aparecen Málaga, con 1.654 anuncios; Sevilla, con 1.258; Santander, con 1.153, y Granada, con 1.078. La concentración en los principales mercados urbanos evidencia que el fenómeno tiene una incidencia especialmente elevada en determinadas capitales, aunque no se reproduce con la misma intensidad en todo el territorio.

Hay ciudades en las que el alquiler de temporada ha alcanzado un peso especialmente significativo frente al residencial. San Sebastián presenta la proporción más elevada: los anuncios temporales equivalen al 147,1% de los destinados a vivienda habitual. En Cádiz alcanzan el 107,1%, mientras que en Santander representan el 79,6%.

Las zonas tensionadas concentran más alquileres de temporada

El informe también identifica una relación entre la presencia de alquileres temporales y la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. En estas áreas, la proporción de anuncios de temporada respecto a los residenciales es más de tres veces superior a la registrada en el resto de capitales. Una diferencia que, según el estudio, resulta compatible con la hipótesis de que parte de esta oferta se esté utilizando para eludir las normas aplicables al alquiler habitual.

Los datos muestran que las capitales declaradas zonas tensionadas registran una mediana del 31,2% de anuncios de temporada respecto a los residenciales, frente al 9,3% de las que no cuentan con esta declaración. De las 53 ciudades analizadas, nueve tienen esta consideración: Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida, en Cataluña; Bilbao, Vitoria-Gasteiz y San Sebastián, en el País Vasco; Pamplona, en Navarra, y A Coruña, en Galicia.

San Sebastián vuelve a destacar, con un 147,1%, seguida de Barcelona, donde los anuncios de temporada equivalen al 67,5% de los residenciales. A continuación figuran Bilbao (37,5%), A Coruña (35,1%), Pamplona (31,2%), Vitoria-Gasteiz (21,4%), Girona (18,2%) y Tarragona (17,3%). Lleida constituye la única excepción, con una proporción del 6,1%, inferior incluso a la mediana de las capitales no tensionadas. En consecuencia, ocho de las nueve ciudades con zonas tensionadas presentan una presencia del alquiler temporal superior a la habitual en el resto.

La diferencia no está tanto en el precio como en las condiciones del contrato

Uno de los aspectos más relevantes del análisis es que el mayor peso del alquiler de temporada en las zonas tensionadas no se traduce en un encarecimiento especialmente acusado. Por metro cuadrado, esta modalidad se anuncia a un precio mediano un 2,2% superior al del alquiler residencial, sin que la diferencia sea significativamente mayor en los mercados tensionados.

La principal distinción se encuentra en el marco contractual. Durante el periodo analizado, los alquileres de temporada no estaban sujetos a una duración mínima ni a las prórrogas obligatorias del alquiler habitual. Tampoco se les aplicaban, salvo en Cataluña desde enero de 2026, los límites de renta establecidos para las zonas tensionadas. Esta diferencia regulatoria ayuda a explicar por qué el estudio apunta a posibles incentivos para comercializar como temporales viviendas que podrían destinarse a residencia permanente.

El fenómeno, no obstante, no tiene la misma dimensión en todas las capitales. El informe constata que, en el conjunto de ciudades analizadas, se publican 18,4 anuncios de temporada por cada cien residenciales. Sin embargo, la concentración en Madrid y Barcelona y los elevados porcentajes de San Sebastián y Cádiz muestran que el impacto puede ser mucho más intenso en determinados mercados locales.

El Gobierno busca frenar el uso del alquiler temporal para eludir la regulación

Ante este escenario, el Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre, pretende reducir las diferencias entre ambas modalidades contractuales. La norma exige acreditar una causa real de temporalidad, limita la duración y el encadenamiento de los contratos y extiende al alquiler temporal determinadas garantías y límites de renta propios del arrendamiento de vivienda habitual. El objetivo es que la protección del inquilino dependa del uso efectivo del inmueble y no de la modalidad contractual que figure en el anuncio.

No obstante, el alcance de la reforma dependerá de su consolidación normativa, todavía pendiente de convalidación parlamentaria en el momento de elaboración del informe, así como de la capacidad de las administraciones para comprobar que la finalidad declarada del contrato coincide con su utilización real.