El capital extranjero se lanza a por el ‘ladrillo’ español: la inversión en inmobiliario fue de 2.540 millones en 2025, un 7,3% más

España se mantiene en el radar de los grandes inversores inmobiliarios europeos. La búsqueda de oportunidades fuera de los mercados de origen está impulsando la llegada de nuevos compradores internacionales, entre ellos fondos que pretenden diversificar sus carteras y vehículos franceses de inversión colectiva interesados en ampliar su presencia en otros países y sectores. En este escenario, el mercado español gana atractivo por la posibilidad de acceder a activos capaces de ofrecer ingresos recurrentes y perspectivas de rentabilidad.

Sin embargo, el interés internacional no se traduce en una demanda indiscriminada. Los compradores buscan inmuebles que respondan a parámetros cada vez más exigentes. Así lo advierte Clara Herrero Earl, senior consultant Capital Markets de Laborde Marcet: “Está aumentando la competencia por los activos de calidad, aunque el interés se concentra en inmuebles capaces de cumplir criterios muy concretos de ubicación, rentabilidad, duración de los contratos y solvencia de los inquilinos”.

Las cifras oficiales respaldan el atractivo de España para el capital procedente del exterior. Durante los seis primeros meses de 2026, la inversión extranjera bruta, excluidas las entidades de tenencia de valores extranjeros, sumó 12.446 millones de euros, lo que supone un incremento del 31,2% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Dentro de ese volumen, las aportaciones destinadas a capital y patrimonio alcanzaron los 11.891 millones, un 42,1% más en términos interanuales.

El sector inmobiliario también refleja esta evolución. Según los datos correspondientes a 2025, la inversión extranjera directa en actividades inmobiliarias ascendió a 2.540 millones de euros, un 7,3% más que el año anterior. Una parte significativa se concentró en el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia, que captó 1.682 millones, con un crecimiento del 15,6%.

Conviene distinguir estas cifras del volumen total de operaciones inmobiliarias, ya que las estadísticas contabilizan inversión directa declarada y no todas las compraventas de activos. Aun así, permiten observar el creciente peso del capital internacional en un sector que continúa despertando el interés de los inversores europeos.

Las SCPI francesas ponen el foco en España para diversificar sus carteras

Entre los protagonistas de este movimiento destacan las SCPI, sociedades francesas de inversión inmobiliaria colectiva que canalizan el ahorro de particulares hacia inmuebles destinados al alquiler. Estos vehículos están ampliando sus horizontes geográficos en busca de nuevas fuentes de ingresos y alternativas a sus mercados tradicionales.

El tamaño de este segmento ayuda a entender su capacidad inversora. El mercado francés de SCPI terminó 2025 con 232 vehículos y una capitalización de 89.090 millones de euros, frente a los 88.540 millones del ejercicio anterior. Además, la captación neta de recursos pasó de 3.530 a 4.560 millones de euros, reflejando una mayor entrada de capital en este tipo de productos.

La actividad ha mantenido su dinamismo durante 2026. En el primer semestre, las SCPI captaron 2.700 millones de euros en términos brutos, un 2,6% más que en el mismo periodo del año anterior. La captación neta, por su parte, alcanzó los 2.200 millones, con un avance del 2,5%. Esta capacidad de movilizar recursos refuerza su potencial para participar en operaciones inmobiliarias fuera de Francia.

Oficinas, hoteles y logística: los activos que buscan los inversores europeos

La diversificación no se limita a cruzar fronteras. También implica ampliar el abanico de inmuebles en los que invertir. Mientras algunos vehículos mantienen su apuesta por oficinas y locales comerciales, otros estudian oportunidades en logística, hoteles, centros sanitarios, espacios educativos y edificios vinculados a actividades económicas específicas.

En este contexto, Clara Herrero subraya que “Los tickets de inversión, los objetivos de rentabilidad, las políticas de endeudamiento y los procedimientos internos de aprobación pueden variar considerablemente entre vehículos”. Estas diferencias condicionan tanto el tipo de inmueble que puede encajar en cada cartera como los plazos y requisitos necesarios para cerrar una operación.