Los jóvenes con sueldo alto y sin ahorros no consiguen hipoteca: dependen de donaciones de sus padres para comprar vivienda

Tener un empleo estable y un salario elevado para afrontar una cuota hipotecaria ya no es garantía para que los bancos den financiación a los jóvenes para comprar una vivienda en España. Las nuevas generaciones se encuentran con una barrera previa a la propia hipoteca: reunir el ahorro necesario para pagar la entrada y los gastos asociados a la operación. La paradoja es que pueden asumir la cuota mensual del préstamo, pero no disponen del capital inicial que exige el banco, según recoge el Informe Mercado Inmobiliario 2026, dirigido por Carlos Balado, investigador de OBS Business School.

El problema está en el límite de financiación. Un trabajador que ingrese 2.000 euros netos al mes y pueda destinar unos 700 euros a la cuota de la hipoteca podría acceder, en determinadas condiciones, a un préstamo de unos 170.000 euros a 30 años y con un tipo del 3%. Si el banco financia el 80% del valor de la vivienda, el inmueble tendría un precio aproximado de 210.000 euros. Pero el comprador necesitaría reunir unos 42.000 euros de entrada y al menos otros 21.000 en impuestos y gastos: alrededor de 63.000 euros antes de acudir al notario, señala el estudio.

La consecuencia es una división cada vez más marcada del mercado hipotecario. Por un lado, están los hogares que cuentan con ahorro suficiente para cubrir el 20% que normalmente no financia la entidad. Por otro, quienes, pese a tener ingresos estables y capacidad para pagar la cuota, no alcanzan ese umbral y quedan fuera del crédito. La regulación financiera implantada tras la crisis de 2008 ha convertido el ahorro previo en un filtro tan determinante como la solvencia.

La paradoja: poder pagar la hipoteca, pero no conseguirla

Los autores del informe identifican una paradoja en el funcionamiento del mercado. La normativa puede favorecer el acceso al crédito de jóvenes con rentas más bajas cuando cuentan con patrimonio familiar suficiente para completar la entrada, mientras deja fuera a hogares jóvenes con mayores ingresos y capacidad de pago que carecen de ese respaldo patrimonial.

El motivo es el límite de financiación, que impide al banco prestar más del 80% del valor de tasación. Así, una persona con un salario elevado y empleo estable puede ser considerada un buen cliente por su capacidad para devolver el préstamo y, sin embargo, no conseguirlo por no disponer del ahorro inicial. “Los recursos bancarios no se están asignando a aquellos hogares con mejor relación entre riesgo y rentabilidad”, indica el documento.

La evolución reciente del crédito hipotecario no parece corregir esta brecha. La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, publicada el 21 de julio, constató un endurecimiento generalizado de los criterios de concesión durante el segundo trimestre de 2026. Las entidades anticiparon además que la tendencia continuaría durante el tercer trimestre, mientras la demanda de crédito para vivienda también retrocedía.

El volumen de operaciones, sin embargo, ofrece una imagen aparentemente contradictoria. El año pasado se constituyeron cerca de 500.000 hipotecas sobre vivienda, convirtiéndose en el mejor ejercicio del mercado desde 2010. Este aumento de la actividad convive con un problema de accesibilidad debido a que el crédito se concentra en los hogares con mayor solvencia, estabilidad laboral y ahorro previo.

Las donaciones en máximos: 225.000 en 2025

La dificultad que tienen los jóvenes para conseguir que el banco les conceda una hipoteca traslada parte del esfuerzo de acceso a la vivienda a las familias. En 2025 se registraron más de 225.000 donaciones, un 13% más que el año anterior y el máximo histórico desde que existen registros, según los datos del Consejo General del Notariado. Las cantidades transferidas suelen situarse entre 20.000 y 40.000 euros y el beneficiario habitual es una persona joven, de alrededor de 35 años, que trata de acceder por primera vez a una vivienda.

Este cambio se aprecia al comparar los datos con los de hace una década. En 2013 se registraron 71.190 donaciones, frente a las 225.000 del año pasado, lo que supone un incremento acumulado del 217%. Este porcentaje muestra que el patrimonio familiar se ha convertido en una pieza cada vez más importante para superar una barrera que el ahorro procedente exclusivamente del salario no consigue sortear.

Las herencias ganan peso en el acceso a la vivienda

Si las donaciones ayudan a los jóvenes a convertirse en propietarios de una casa, las herencias ayudan más. En el primer semestre de 2025 se heredaron 202.923 viviendas, se compraron 380.144 y se donaron 26.923. “Las donaciones y transmisiones por herencia muestran signos de convertirse en canales clave de acceso para las generaciones más jóvenes”, señalan los autores del informe.

El tratamiento fiscal contribuye a explicar el peso de las herencias. El impuesto de sucesiones y donaciones está cedido a las comunidades autónomas, que en muchos territorios aplican bonificaciones de hasta el 99% o el 100% para las herencias entre familiares directos. Las donaciones soportan una fiscalidad más elevada en numerosos casos, lo que convierte la herencia en una vía especialmente favorable para transmitir patrimonio.

Esta importancia de las herencias para acceder a una vivienda irá a más. Una encuesta de la plataforma Raisin señala que el 56% de los españoles considera que la herencia será determinante para que su generación pueda acceder a una vivienda en propiedad. El 53% cree además que depende de ese patrimonio familiar mucho más que las generaciones anteriores.

El círculo que une hipoteca, alquiler y falta de ahorro

El elevado coste de la vivienda se convierte en un obstáculo tanto para quienes intentan acceder a una hipoteca como para quienes permanecen en el mercado del alquiler. El informe de OBS Business School estima que, sin la actual restricción financiera de los bancos, solo el 26% de los hogares que viven de alquiler quedarían excluidos del mercado de compra. Con las condiciones actuales, alrededor de la mitad tendría que esperar más de 30 años para poder comprar mediante su propio ahorro.

El resultado es un círculo difícil de romper: quienes no consiguen reunir la entrada permanecen en alquiler; el coste del arrendamiento reduce su capacidad de ahorro y, al mismo tiempo, la falta de ahorro les impide acceder a una hipoteca.

Mientras tanto, las herencias y las donaciones familiares adquieren un peso creciente como puerta de entrada a la propiedad. El envejecimiento de la población apunta a que este relevo patrimonial seguirá aumentando en las próximas décadas, hasta convertir la riqueza familiar en un factor cada vez más decisivo para determinar quién puede comprar una vivienda y quién debe seguir alquilándola.