Comprar casa antes de los 35: las siete medidas que deben implantarse en España para que los jóvenes vuelvan a ser propietarios

Comprar una primera vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos para gran parte de los españoles, especialmente para los jóvenes. El precio de los inmuebles obliga a disponer de unos ahorros elevados antes de acudir al banco para pedir una hipoteca. A la entrada exigida para pedir financiación, que ronda el 20% del valor de la vivienda, hay que sumar los impuestos y otros gastos asociados a la compraventa, que pueden sumar otro 10%, lo que supone un muro insalvable para los futuros compradores.

El resultado es una paradoja cada vez más habitual: personas con ingresos suficientes para afrontar una cuota hipotecaria, pero sin el ahorro necesario para dar la entrada. En este sentido, Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro, incide en el esfuerzo previo que exige la compra de una casa: “El encarecimiento de la vivienda que hemos ido viendo en los últimos años obliga a aportar más ahorro inicial, lo que deja fuera a muchos jóvenes que podrían pagar con facilidad la hipoteca, pero no tienen esa base de inicio para pedirla”. A su juicio, esta situación “aumenta cada vez más la tendencia de posponer la compra de un piso por parte de los españoles”.

Para superar este obstáculo, los expertos plantean siete medidas con las que facilitar el acceso a la vivienda a los menores de 35 años.

Menos impuestos al principio para facilitar la compra

Entre las propuestas barajadas por los analistas inmobiliarios para facilitar la adquisición de una vivienda destaca modificar la forma en la que se abonan los impuestos vinculados a la adquisición. Así, tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el caso de las viviendas de segunda mano, o el IVA, en las nuevas, pueden prorratearse y pagarse de forma gradual en varios años, sin intereses ni recargos.

La diferencia puede ser considerable. Para una vivienda de 300.000 euros en la Comunidad Valenciana, donde el ITP puede alcanzar el 10%, el comprador tendría que desembolsar 30.000 euros solo por este impuesto. Si esa cantidad pudiera distribuirse en el tiempo, se reduciría notablemente el capital necesario para cerrar la operación, señalan los expertos de iAhorro. La otra vía planteada es aplicar tipos impositivos reducidos a los jóvenes que compren su primera vivienda.

“Se trata de aplicar una ventaja concreta a quienes más dificultades tienen para reunir el ahorro inicial”, explica Martínez. La portavoz recuerda que algunas comunidades ya han aplicado reducciones en el ITP para determinados compradores jóvenes, pero señala que el IVA de la vivienda nueva sigue suponiendo una barrera importante: “Esta medida se ha llevado a cabo en algunas regiones, sobre todo en lo que se refiere al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero el IVA sigue siendo altísimo (el 10% en toda España excepto en Canarias, donde se rebaja al 7%)”.

En la actualidad, solo se aplica un IVA reducido en el caso de las viviendas de protección oficial, que se sitúa en el 4%. Pero, si se redujera el IVA general a ese 4% para los jóvenes, “permitiría que el que compre un piso nuevo de 300.000 euros ahorre hasta 18.000 euros en impuestos, reduciendo la barrera económica inicial y acercando la propiedad a quienes hoy no pueden ni alquilar”, apuntan los expertos.

Recuperar las cuentas ahorro-vivienda

Otra de las propuestas consiste en recuperar, con un diseño adaptado al mercado actual, las antiguas cuentas de ahorro-vivienda que estuvieron vigentes en España hasta 2013. Estos productos permitían reservar dinero específicamente para adquirir la vivienda habitual y permitían desgravar un porcentaje de las cantidades aportadas en la declaración del IRPF siempre que la compra se realizara dentro del plazo establecido.

En opinión de Laura Martínez, actualizar este instrumento, adaptándolo a la realidad actual del mercado inmobiliario, podría ser una palanca eficaz para facilitar el acceso a la propiedad: “No se trata solo de ahorrar dinero, sino de fomentar una cultura de ahorro ordenado y prepararse de forma realista para afrontar la compra de un inmueble”, indica.

Describe el supuesto de un joven que aportara 5.000 euros al año durante cuatro años, con lo que acumularía 20.000 euros. Si además existiera una deducción fiscal del 15% sobre las aportaciones, similar a la que existía anteriormente, el ahorro fiscal alcanzaría 3.000 euros. En total, dispondría de 23.000 euros vinculados a la futura adquisición de vivienda.

Los expertos consideran que este sistema podría incorporar aportaciones extraordinarias procedentes de pagas extra, bonus o herencias, así como contribuciones de familiares con determinadas ventajas fiscales. También podría complementarse con incentivos públicos que premiaran la constancia en el ahorro. En otros países europeos, este tipo de instrumentos funcionan además como una señal de solvencia ante las entidades financieras.

Hipotecas que incluyan los gastos

Otra de las iniciativas planteadas está dirigida a la financiación. Se trata de desarrollar productos que incluyeran la hipoteca más gastos, con el objetivo de incorporar al préstamo no solo el precio del inmueble, sino también algunos de los costes asociados a la operación, como impuestos, notaría, registro o tasación.

Estos gastos pueden representar entre un 8% y un 12% adicional del valor de la vivienda. Sumados a una entrada del 20%, elevan los ahorros que un comprador debe tener disponibles antes de firmar el préstamo. Para un joven con un salario estable pero pocos años de capacidad de ahorro, esa exigencia puede ser más difícil de superar que la propia cuota mensual de la hipoteca.

“Estas soluciones permitirían que personas jóvenes con perfiles solventes (con buen sueldo, pero sin ahorros porque no han tenido el tiempo suficiente para acumularlos) financien tanto la vivienda como los costes asociados de manera responsable”, señala Martínez. La propuesta, no obstante, contempla controles adicionales de solvencia y seguros que reduzcan el riesgo para las entidades financieras.

El objetivo de esta iniciativa no sería fomentar un mayor endeudamiento, sino adaptar la financiación a una realidad laboral en la que muchos jóvenes tienen ingresos suficientes, pero necesitan más tiempo para acumular el capital inicial.

Recuperar las deducciones y fomentar la VPO

El paquete de medidas incluye también la recuperación de incentivos fiscales en el IRPF para quienes compren su primera vivienda. Hasta 2013 existió una deducción por adquisición de vivienda habitual que permitía reducir la factura fiscal durante los primeros años de la hipoteca. La propuesta actual consistiría en recuperar una fórmula similar, pero dirigida de forma prioritaria a jóvenes y hogares con rentas medias y bajas.

Martínez defiende que el incentivo podría diseñarse “de forma progresiva, priorizando a quienes más dificultades tienen para acceder a la propiedad”. Entre las posibilidades plantea “establecer tramos de deducción mayores para rentas medias y bajas, o aplicar un porcentaje superior durante los primeros cinco años de hipoteca, que suelen ser los más exigentes desde el punto de vista financiero”.

La vivienda protegida es otro de los frentes que habría que acometer, según los analistas. Desde iAhorro proponen que las viviendas de protección oficial (VPO) y las de protección pública de precio limitado (VPPL) mantengan su calificación protegida de manera permanente para evitar que, con el paso de los años, terminen incorporándose al mercado libre. También plantean revisar los criterios de adjudicación para dar mayor peso a situaciones como las de jóvenes con empleo estable pero sin suficiente ahorro, familias monoparentales o parejas con ingresos medios.

El objetivo, afirma Martínez, “no es que la vivienda protegida sea una solución para toda la vida, sino un primer escalón de acceso al mercado. Convertirla en una herramienta de transición permitiría a los jóvenes ganar estabilidad, acceder a la propiedad en condiciones razonables y, más adelante, cambiar de vivienda si su situación personal o familiar evoluciona”.

Teletrabajo para aliviar la presión de las grandes ciudades

La última propuesta afecta al lugar donde se concentra la demanda. Madrid, Barcelona o Málaga soportan una fuerte presión inmobiliaria, en parte porque concentran empleo y oportunidades laborales. En opinión de los expertos, una política que favorezca de manera estructural el teletrabajo podría contribuir a repartir esa demanda hacia municipios medianos y zonas rurales.

“Si desde el Gobierno se promovieran medidas que animaran a las empresas a ofrecer más opciones de trabajo en remoto, muchos empleados podrían establecer su residencia en zonas menos tensionadas sin renunciar a sus oportunidades laborales”, explica Martínez.

La descentralización tendría, además, un efecto económico más amplio: facilitaría el acceso a viviendas más asequibles y podría contribuir a dinamizar municipios afectados por la despoblación. La vivienda dejaría así de abordarse únicamente desde la política inmobiliaria y pasaría a relacionarse también con el empleo y la organización territorial.

Fórmulas que ya ‘funcionan’ en Europa

Parte de las propuestas anteriores ya se están aplicando en otros países europeos para atajar el problema del acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y de las familias con rentas bajas. Un ejemplo es el de los Países Bajos, donde existe una garantía hipotecaria nacional que puede facilitar el acceso a financiación con una menor entrada. Este sistema también fija límites de precio y criterios adicionales, como estándares de eficiencia energética, lo que combina apoyo al comprador con objetivos de política pública.

Por su parte, Italia cuenta con el Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa que actúa como aval estatal para primeros compradores, especialmente jóvenes, facilitando el acceso a financiación con menor exigencia de capital inicial.

En Francia disponen de préstamos a tipo cero para financiar parte de la adquisición, Alemania utiliza financiación pública bonificada para determinados compradores y Reino Unido e Irlanda han desarrollado modelos de propiedad compartida que permiten adquirir inicialmente una parte del inmueble y pagar un alquiler reducido por el resto.

Ante estas medidas, Laura Martínez considera que España podría “adaptar” algunas de ellas a su marco jurídico y fiscal, “reforzando la coherencia del sistema y ampliando las oportunidades para los jóvenes”.