“Donar una vivienda a un hijo es un error y no sale a cuenta”: se pagan más impuestos que si se deja en herencia

La subida del precio de la vivienda disparó en 2024 las donaciones de pisos de padres a hijos un 16,7% tras alcanzar las 23.000 operaciones. Mientras que las herencias de vivienda sumaron a cierre del año pasado las 201.030, lo que supone 900 más que el año anterior.

El catalizador del incremento de las donaciones de casas de padres a hijos ha sido el encarecimiento de la vivienda, que ha cerrado abril con una subida interanual del 11,7%, el crecimiento más elevado de los últimos 19 años y situando el precio del metro cuadrado en los 2.534 euros de media en España, según datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa.

“El mercado de la vivienda en España atraviesa la mayor transformación de la última década debido al impacto de los cambios macroeconómicos, geopolíticos y legislativos en su evolución. El problema estructural entre la elevada demanda y la escasa oferta, cada vez más acrecentando, tensiona los precios al alza de forma significativa”, señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. A su juicio, “aunque a nivel nacional el coste de la vivienda todavía se encuentra a un 15% de alcanzar máximos, la variación presentada marca un récord histórico, lo que indica que nunca nos habíamos enfrentado a un ritmo de encarecimiento tan rápido como este”.

Las donaciones “salen caras”

La dificultad, sobre todo de los jóvenes, para acceder a una vivienda ha impulsado a muchos padres a donársela en vida a sus hijos en vez de esperar a dejársela en herencia. Una fórmula que desaconsejan los expertos inmobiliarios, ya que les puede suponer pagar miles de euros más de impuestos. Afirman que “donar una vivienda a un hijo es un error y no sale a cuenta”.

Abel Marín, abogado y socio fundador de Marín & Mateo Abogados, incide en que “las donaciones de viviendas en vida salen más caras que dejarlas en herencia debido a que al recibir la herencia solo se paga el Impuesto de Sucesiones y el de Plusvalía Municipal y en el caso de las donaciones también hay que tributar por IRPF que corre a cargo del donante”. Describe el supuesto de un piso adquirido por 100.000 euros y que ahora vale 200.000, en este caso el donante tributaría en su IRPF una ganancia patrimonial de 100.000 euros.

No obstante, hay una excepción en que la donación puede salir ‘barata’ a los padres y es en el caso de que estos donen su residencia habitual a sus hijos y tengan más de 65 años. En estos supuestos, el donante está exento del impuesto por ganancia patrimonial en el IRPF.

“Si lo que yo dono es mi casa habitual y soy mayor de 65, la ganancia de IRPF que se me genere está exenta de impuestos. Si se cumplen esos requisitos, hacer uso de esa donación evita el palo de renta”, reconoce María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía.

Donar en nuda propiedad, una buena opción

A pesar de este beneficio, Marín insiste en que “no es aconsejable donar la vivienda alegremente aunque sea a tus hijos porque, desgraciadamente, hay hijos malos. También hay hijos que fallecen antes que los padres y en ese caso la vivienda se la quedaría la nuera o el yerno. Por todo ello, no soy partidario de las donaciones en vida en exceso”.

En caso de optar finalmente por la donación, la mejor fórmula, en opinión de Abel Marín, es comprar el piso y donarlo en nuda propiedad, ya que de esta manera “los padres se reservan el usufructo vitalicio de la vivienda”.

Aunque se pagan más impuestos, donar una vivienda en vida tiene algún beneficio, aunque no económico, entre ellos, evitar conflictos entre los herederos tras la muerte de los padres, señalan desde el bufete Vilches Abogados. Aseguran que “esta es muchas veces la mejor razón para hacer un reparto de bienes en vida”.