El coste oculto que encarece la vivienda nueva en España: uno de cada cuatro euros son impuestos, cargas públicas y tasas

Comprar una vivienda nueva en España implica mucho más que pagar el precio anunciado. Detrás de cada operación existen impuestos, tasas y cargas públicas que elevan el coste final que afronta el comprador. Según un informe elaborado por EY para Asprima, la carga fiscal acumulada sobre una vivienda nueva puede superar los 78.000 euros, lo que representa más del 26% del precio de referencia de un inmueble valorado en 300.000 euros.

El estudio, centrado en el impacto del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, pone cifras a una realidad que afecta directamente al acceso a la vivienda. La investigación concluye que una parte significativa del importe pagado por los compradores no corresponde al valor del inmueble en sí, sino a los distintos tributos que se aplican durante todo el proceso, desde la adquisición del suelo hasta la firma de la escritura.

Esta situación, advierten los autores del informe, contribuye al encarecimiento estructural de la vivienda nueva en España y dificulta el acceso a la propiedad para jóvenes y familias con menor capacidad económica.

Una factura fiscal que empieza antes de construir

El informe detalla que la carga tributaria se genera en varias etapas. La primera comienza incluso antes de que se coloque un ladrillo. En la fase de adquisición del suelo, los promotores deben asumir impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), costes que posteriormente terminan integrándose en el precio final de la promoción.

A esta primera carga se suman los costes derivados de la fase de construcción. Durante el desarrollo del proyecto, las empresas promotoras deben hacer frente a una larga lista de tributos y tasas.

Entre ellos destacan el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), las tasas por licencias urbanísticas, los Actos Jurídicos Documentados (AJD) vinculados a determinadas operaciones, la Licencia de Primera Ocupación, diversas tasas municipales, además del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

Aunque estos impuestos no son abonados directamente por el comprador, el informe señala que terminan repercutiendo en el precio final de la vivienda, incrementando el coste que finalmente debe asumir quien adquiere el inmueble.

Más de 32.000 euros en impuestos directos para el comprador

La última fase es la que afecta de forma más visible al ciudadano. En el momento de la compra, quien adquiere la vivienda debe asumir directamente una factura fiscal de 32.250 euros en una vivienda tipo de 300.000 euros.

Esta cantidad incluye principalmente el IVA correspondiente a la adquisición de una vivienda nueva y los Actos Jurídicos Documentados asociados a la escritura de compraventa. Sin embargo, el estudio subraya que esta cifra representa solo una parte del impacto fiscal total.

El resto de los costes tributarios, incluyendo el Impuesto sobre Sociedades, la plusvalía municipal y las cargas acumuladas en las etapas previas, ya están incorporados al precio de venta. De este modo, el comprador termina soportando indirectamente una carga fiscal mucho más elevada de lo que percibe a simple vista.

Una barrera para el acceso a la vivienda

La presidenta de Asprima, Carolina Roca, considera que esta situación se ha convertido en uno de los principales obstáculos para acceder a una vivienda nueva.

“La carga fiscal sobre la vivienda nueva se ha convertido en una barrera insostenible para quien quiere comprar su primera vivienda. El comprador asume una carga enorme sin ser consciente de que una parte muy importante de lo que paga no corresponde al valor real de la vivienda, sino a la acumulación de impuestos durante todo el proceso”, afirma.

Desde el sector inmobiliario advierten de que esta presión fiscal se produce en un contexto ya marcado por la escasez de oferta, el aumento de los costes de construcción y las dificultades de financiación que afrontan muchos compradores.

Los expertos consideran que la combinación de estos factores está dificultando cada vez más el acceso a la vivienda en propiedad, especialmente entre los jóvenes. Según las conclusiones del informe, una revisión de las cargas fiscales vinculadas a la promoción y compraventa de vivienda nueva podría contribuir a reducir los precios finales y facilitar el acceso al mercado inmobiliario para miles de familias.