En qué consiste la nueva ‘Ley del Suelo’ de la Comunidad de Madrid: acelerar la construcción de viviendas y dar más poder a los ayuntamientos

El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid ha dado un paso más en la reforma de su normativa urbanística con la aprobación del Proyecto de Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado en la Región (LIDER). Aunque la norma todavía debe superar su tramitación parlamentaria en la Asamblea de Madrid antes de entrar en vigor, el Gobierno regional sostiene que supondrá una de las mayores transformaciones del urbanismo madrileño de las últimas décadas.

El principal objetivo de la ley es reducir la burocracia que rodea al desarrollo urbanístico y acortar los plazos necesarios para aprobar nuevos desarrollos, una cuestión que el Ejecutivo autonómico considera clave para aumentar la oferta de vivienda en la región. Pero el alcance de la norma va más allá del mercado inmobiliario. Y es que, esta nueva medida también modifica el reparto de competencias entre la Comunidad y los ayuntamientos, cambia la clasificación del suelo, introduce nuevos mecanismos para la regeneración de barrios y actualiza la regulación de los espectáculos públicos.

Menos tiempo para desarrollar suelo y construir viviendas

Uno de los principales argumentos del Gobierno madrileño para impulsar esta reforma es la lentitud de los procedimientos urbanísticos actuales. Según los cálculos de la Comunidad de Madrid, la tramitación completa de un planeamiento urbanístico puede prolongarse alrededor de doce años, un periodo que, a su juicio, dificulta la respuesta a la creciente demanda de vivienda.

El proyecto de ley pretende reducir esos tiempos. La previsión es que los nuevos instrumentos de planificación puedan aprobarse en un plazo de entre cuatro y seis años, mientras que determinados desarrollos urbanísticos podrían completarse incluso en aproximadamente un año cuando sea posible recurrir a ordenanzas urbanísticas específicas.

La filosofía de la reforma pasa por simplificar procedimientos administrativos que actualmente requieren múltiples informes y modificaciones sucesivas, manteniendo al mismo tiempo los controles ambientales y de legalidad previstos en la normativa. El Ejecutivo regional considera que esta mayor agilidad permitirá poner antes suelo disponible en el mercado y, como consecuencia, facilitar la construcción de nuevas promociones residenciales.

Un nuevo modelo de planificación

La principal herramienta que introduce la futura ley son los denominados Planes Estratégicos Municipales (PEM), que sustituirán al modelo tradicional de planeamiento urbanístico. Estos planes pretenden ofrecer una planificación más flexible y adaptada a las necesidades específicas de cada municipio. Para ello deberán integrar aspectos relacionados con el crecimiento urbano, la protección ambiental, las infraestructuras públicas y las características económicas, sociales y culturales de cada localidad.

La Comunidad de Madrid también ha destacado que 42 ayuntamientos, incluido el de la capital, ya han comenzado a elaborar estos nuevos planes al amparo de la normativa aprobada en 2024 que permitió anticipar este modelo de planificación. Y otro de los cambios relevantes afecta a la clasificación urbanística del suelo. Actualmente existen cinco categorías diferentes, mientras que la nueva ley plantea reducirlas a únicamente tres:

• Suelo urbanizado.
• Suelo rural protegido.
• Suelo rural no protegido.

El objetivo, según el Gobierno regional, es hacer más comprensible el sistema y aportar mayor seguridad jurídica tanto a los propietarios como a las administraciones públicas y a los promotores que desarrollan proyectos urbanísticos.

Esta simplificación pretende reducir la complejidad técnica que ha caracterizado tradicionalmente a la normativa urbanística.

Más poder municipal para agilizar el urbanismo

Además, la nueva ley refuerza el papel de los municipios. De hecho, prevé que los ayuntamientos con más de 15.000 habitantes puedan aprobar directamente todos sus instrumentos de planificación urbanística, mientras que la Comunidad de Madrid mantendrá las funciones de supervisión y control de legalidad. Es decir, que todas las localidades, independientemente de su tamaño, podrán aprobar sus propias ordenanzas urbanísticas, los estudios de detalle y los catálogos de bienes protegidos sin depender de tantos trámites autonómicos como hasta ahora.

La intención es acercar la toma de decisiones a las administraciones locales, que son las que mejor conocen las necesidades de cada territorio. Y, en este sentido, la reforma también incorpora medidas dirigidas a las localidades con menos población.

En muchos casos, estos municipios carecen de recursos técnicos suficientes para elaborar documentos urbanísticos completos. Por eso, a partir de ahora, la Comunidad de Madrid ofrecerá un servicio de asistencia técnica que incluirá apoyo en los estudios previos, la evaluación ambiental y la elaboración de los informes necesarios para sacar adelante su planificación.

Con esto, se pretende evitar que la falta de medios retrase durante años proyectos de desarrollo local.

Impulso al desarrollo rural y a la regeneración urbana

Después, el proyecto de ley también simplifica los trámites para desarrollar actividades agrícolas y ganaderas en suelo rural. La principal novedad consiste en que serán los propios ayuntamientos quienes autoricen estos proyectos, reduciendo la intervención administrativa autonómica y agilizando la puesta en marcha de nuevas explotaciones.

El Gobierno regional considera que esta medida puede favorecer el desarrollo económico de las zonas rurales y facilitar la diversificación de actividades.

Y, en cuanto a las zonas más pobladas, uno de los aspectos más novedosos es la creación de un sistema específico para impulsar operaciones de regeneración urbana. Un mecanismo que, según la Comunidad de Madrid, permitirá acometer actuaciones de remodelación de barrios y mejora tanto de espacios públicos como privados sin que los costes recaigan directamente sobre los propietarios de las viviendas.

La norma también introduce cambios en materia de protección del patrimonio histórico, permitiendo proteger edificios concretos sin necesidad de modificar el conjunto del planeamiento urbanístico municipal, un procedimiento que hasta ahora podría retrasar este tipo de actuaciones.

Cambios en la regulación del ocio y los espectáculos

Por último, y aunque buena parte de la atención se ha centrado en las medidas urbanísticas, la nueva ley LIDER también modifica la regulación de los espectáculos públicos y las actividades recreativas, una normativa que llevaba cerca de tres décadas sin una reforma de calado.

Entre las novedades, figura la de que los municipios de más de 20.000 habitantes asumirán la autorización de los eventos de carácter excepcional que se celebren dentro de su término municipal. Además, se actualiza el régimen sancionador y se incorpora una prohibición expresa del uso de llamas vivas, fuego abierto, bengalas y otros dispositivos pirotécnicos en establecimientos de hostelería y ocio cuando no existan espacios preparados para ello.