Portugal pega un volantazo a la derecha en Vivienda para favorecer a los propietarios: desahucio por impago, fianza libre y hasta tres meses por adelantado

El gobierno de Portugal impulsa una reforma del mercado del alquiler que reduce de tres a dos los meses de impago necesarios para iniciar un desahucio, elimina el control de precios en los nuevos contratos y amplía los derechos de los propietarios en un país donde unos 250.000 pisos permanecen vacíos y fuera del mercado. La medida, aprobada el 9 de julio en Consejo de Ministros, aún debe pasar por el Parlamento para su aprobación definitiva.

Portugal atraviesa una de las crisis de acceso a la vivienda más agudas de Europa. Los alquileres de nuevos contratos casi se han duplicado desde 2017, y el mercado registró subidas del 9% solo en el primer trimestre de 2026. El ejecutivo atribuye la escasez de oferta en buena medida a la desconfianza de los propietarios hacia un marco legal que consideran excesivamente protector con los inquilinos. El mercado de alquiler portugués está además muy envejecido: más del 23% de los contratos vigentes tienen más de 20 años y el 13% supera los 40 años de antigüedad.

El ejecutivo está presidido por el primer ministro Luís Montenegro, líder del Partido Social Demócrata (PSD). A pesar de su nombre, el PSD portugués es un partido de centro-derecha, sin relación con la tradición socialdemócrata de izquierda que en Portugal representa el Partido Socialista (PS). Montenegro llegó al cargo tras la victoria de la coalición Aliança Democrática (AD), que agrupa al PSD y al CDS-PP, en las elecciones legislativas del 18 de mayo de 2025. La AD obtuvo 91 escaños sobre 230, lo que obliga al ejecutivo a negociar con la oposición para sacar adelante sus reformas.

El inquilino, principal damnificado

Quien presenta el paquete de medidas es el ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, que las enmarca en el programa gubernamental Construir Portugal. “El objetivo principal de esta reforma es devolver la confianza al mercado para aumentar la oferta de vivienda. Lo hacemos promoviendo una mayor libertad contractual y mayor rigor en el cumplimiento de derechos y obligaciones, sin olvidar la protección de los más vulnerables”, defiende Pinto Luz.

El cambio más inmediato afecta a los desahucios por impago. Con la normativa vigente, un propietario debe esperar tres meses de renta sin cobrar antes de poder iniciar el procedimiento de desalojo. La reforma rebaja ese umbral a dos meses y añade nuevas causas de resolución del contrato: el desahucio también podrá activarse cuando el inquilino acumule más de ocho días de retraso en el pago en tres ocasiones durante un periodo de 12 meses, o en cuatro ocasiones en un plazo de 18 meses -frente a las cuatro veces en 12 meses que exige la ley actual-. El plazo del que dispone el propietario para ejercer ese derecho de resolución se amplía de tres a seis meses. La reforma también agiliza los trámites judiciales al permitir que los procesos de desalojo y de recuperación de rentas impagadas se tramiten de forma simultánea.

Sobre los contratos nuevos, la reforma elimina con tres años de adelanto -la medida estaba prevista hasta el 31 de diciembre de 2029- el límite del 2% que el anterior gobierno socialista de António Costa fijó para las subidas de alquiler al cambiar de inquilino. A partir de ahora, propietario e inquilino podrán acordar libremente el precio. Además, el techo de la fianza desaparece: si hasta ahora el casero puede exigir un máximo equivalente a dos mensualidades como garantía, la nueva ley no establece límite. El número de meses de renta adelantada que puede reclamar el arrendador sube de dos a tres. El propietario también podrá oponerse a la primera renovación automática del contrato mediante simple preaviso, sin necesidad de esperar los tres años que exige la legislación en vigor.

“La vivienda como mercancía”

Uno de los asuntos más delicados es el de los contratos anteriores a 1990, cuyas rentas han estado congeladas durante décadas. La reforma establece una transición gradual al Nuevo Régimen del Arrendamiento Urbano (NRAU) en función de la edad e ingresos del inquilino. Quienes tengan menos de 65 años e ingresos anuales inferiores a 64.400 euros por hogar mantendrán su renta actual durante cinco años antes de integrarse en el nuevo régimen. Los que superen ese umbral de ingresos verán su alquiler actualizado de inmediato a razón de un quinceavo del valor patrimonial tributario del inmueble. Los mayores de 65 años -o con un grado de discapacidad igual o superior al 60%- quedan excluidos de la transición forzosa al NRAU; solo si sus ingresos superan los 64.400 euros anuales podrá el propietario actualizar la renta a ese mismo ratio de un quinceavo del valor patrimonial.

Como contrapeso social, el ejecutivo aprueba simultáneamente la creación del Fondo de Emergencia para la Vivienda (FEH), un mecanismo de ayuda directa y no reembolsable para familias que pierdan su hogar por desahucio motivado por dificultades económicas o por situaciones de violencia doméstica. El fondo, que gestiona el Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana (IHRU) en coordinación con la Seguridad Social, cubre gastos de alojamiento o realojo para rentas de hasta 2.300 euros mensuales durante seis meses. El apoyo está destinado a hogares cuyos ingresos no superen tres veces el salario mínimo nacional y se concede de forma automática en un plazo máximo de diez días desde la solicitud.

La reforma ha desatado una reacción inmediata de los partidos de izquierda. Paula Santos, líder parlamentaria del Partido Comunista Portugués (PCP), acusa al gobierno de “empujar a los inquilinos a la calle” y de tratar la vivienda como “un negocio, una mercancía”. El partido Livre califica las medidas de “retroceso en los derechos de los inquilinos” y advierte de que exigir fianzas más elevadas y más meses de renta adelantada resulta inasumible para muchas familias. El PS acusa al ejecutivo de convertir el acceso al alquiler “en una subasta” al eliminar “el único mecanismo que moderaba los precios de los nuevos contratos”, aunque su dirigente André Moz Caldas reconoce que la simplificación del procedimiento de desahucio cuando el impago es real “es positiva”. El PS advierte además de que, dado el calendario parlamentario, la reforma “en el mejor de los casos solo se discutirá en septiembre”.

El PSD responde con un llamamiento al diálogo. Su portavoz, Sebastião Bugalho, descarta que haya “puertas cerradas” en la oposición y subraya que el partido está “disponible para dialogar con todos”. El gobierno necesita el apoyo del PS o del partido de ultraderecha Chega para que la reforma salga adelante en el Parlamento, y ninguno de los dos ha anunciado aún su posición definitiva.