Alquilar zonas comunes para pagar menos de comunidad: la mayoría que necesitan los vecinos para aprobarlo

Pagar la comunidad puede convertirse en un gasto sustancial para la economía doméstica cuando suben la luz, la limpieza, el seguro del edificio o aparece una reparación imprevista. Pero las comunidades de propietarios no solo tienen la opción de aumentar cuotas o aprobar derramas: en algunos casos, también pueden obtener ingresos alquilando determinados espacios del inmueble, una opción que puede ayudar a cubrir gastos comunes y reducir la necesidad de pedir nuevas aportaciones a los vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal permite arrendar elementos comunes, pero no de cualquier manera. La norma se refiere a aquellos espacios que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, por lo que antes de aprobar el alquiler hay que revisar el título constitutivo, los estatutos y la situación concreta de la finca.

La clave está en el artículo 17.3 de la ley. Este precepto exige el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, no basta con que lo apoye una mayoría simple de los vecinos presentes en la junta.

Qué zonas comunes puede alquilar una comunidad de vecinos

La norma no convierte cualquier parte del edificio en una fuente de ingresos. El punto decisivo es que el elemento común no tenga atribuido un uso específico. Por eso, el análisis debe hacerse caso por caso y no basta con que un espacio esté vacío, abandonado o se utilice poco.

Entre los ejemplos habituales pueden aparecer una antigua portería sin uso, un cuarto comunitario vacío, una fachada para publicidad durante unas obras, una cubierta o una azotea para determinadas instalaciones. Sin embargo, su alquiler dependerá de lo que establezcan los estatutos, del uso previsto para ese elemento, de las posibles licencias municipales y de que no se perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Tampoco es lo mismo arrendar un espacio cerrado que permitir una instalación que afecte a la estética, la seguridad, la estructura del edificio o el tránsito por zonas comunes. En esos casos, la comunidad debe comprobar si hacen falta permisos adicionales o si el acuerdo puede suponer una modificación más profunda del inmueble.

Qué mayoría hace falta para aprobarlo

El alquiler de estos espacios exige una mayoría reforzada. La Ley de Propiedad Horizontal fija el apoyo de tres quintas partes del total de propietarios y de tres quintas partes de las cuotas de participación. Por tanto, no solo cuenta el número de vecinos, sino también el porcentaje de participación que representa cada vivienda o local en el edificio.

Esto es importante porque el acuerdo no puede salir adelante únicamente con los votos de quienes acudan a una reunión poco concurrida. Si una comunidad tiene 20 propietarios, la decisión no queda aprobada porque la apoyen la mayoría de asistentes a una junta con poca participación. Debe alcanzarse la proporción legal sobre el conjunto de la comunidad.

La razón es que el arrendamiento afecta a un elemento común, es decir, a una parte del inmueble que pertenece a todos los propietarios en función de su cuota de participación. Por eso, la ley exige un respaldo superior al de otros acuerdos ordinarios.

Para qué puede servir el dinero que ingrese la comunidad

El dinero obtenido por alquilar un espacio común no tiene por qué repartirse directamente entre los vecinos. Lo habitual es que pase a formar parte de las cuentas de la comunidad y se utilice para cubrir gastos ordinarios, afrontar reparaciones, reforzar el fondo de reserva o reducir la necesidad de aprobar futuras derramas.

La junta de propietarios tiene entre sus funciones aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, las cuentas correspondientes, los presupuestos y las obras de reparación de la finca. Por eso, si el arrendamiento genera ingresos recurrentes, la comunidad puede integrarlos en su presupuesto y decidir cómo aplicarlos.

En la práctica, el efecto para los vecinos puede notarse en el recibo si esos ingresos ayudan a compensar gastos que, de otro modo, tendrían que cubrirse mediante una subida de cuotas. También pueden servir para pagar parte de una reparación extraordinaria o para acumular dinero ante futuras actuaciones en el edificio.

La ley obliga además a las comunidades a dotar un fondo de reserva con una cantidad que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Ese fondo está pensado para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, por lo que los ingresos adicionales pueden ayudar a reforzar la posición económica de la comunidad.

Qué límites debe tener en cuenta la comunidad

Antes de alquilar un elemento común, la comunidad debe comprobar que ese espacio no tenga un uso específico asignado, que el acuerdo respete los estatutos y que no cause perjuicios a propietarios concretos. También puede ser necesario revisar licencias, normativa urbanística, condiciones de seguridad o limitaciones municipales.

Además, los ingresos obtenidos pueden tener consecuencias fiscales para los propietarios, aunque el dinero no se reparta directamente. Por eso, antes de formalizar un contrato, conviene revisar el tratamiento tributario y dejar claro en junta el destino de las cantidades que vaya a recibir la comunidad.